Налоговый вычет при продаже квартиры менее 3 лет в собственности

Продажа объекта недвижимости – процедура, связанная с извлечением определенной прибыли, а она, в соответствии с законодательными нормами, подлежит налогообложению. В части сделок с недвижимостью – не всегда, а только, когда речь идет о владении жильем относительно непродолжительный промежуток времени.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

+7 (812) 309-85-28 (Санкт-Петербург)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Такой срок ранее был определен Налоговым кодеком как три календарных года, а с 2018 года в силу вступили поправки, которые продлевают минимальный период владения недвижимостью до пяти лет.

Прежний, трехлетний срок, остается актуальным лишь в некоторых случаях, а именно:

  • недвижимость получена в дар или унаследована;
  • объект перешел в собственность в процессе приватизации;
  • дом или квартира перешла к новому собственнику по договору ренты.

Таким образом, чтобы продать, например, ранее купленную квартиру без обязательств по уплате НДФЛ необходимо подождать пять лет.

А сделать то же самое с приватизированной квартирой можно будет уже спустя три года после приватизации.

Минимальный период владения недвижимостью, который освобождает продавца от уплаты налога, исчисляется с даты получения документа о собственности.

Итак, первым законным основанием неуплаты НДФЛ при продаже жилья является соблюдение установленного наименьшего срока владения жилой собственностью.

От уплаты налога освобождаются сделки с недвижимостью стоимостью менее одного миллиона рублей.

Именно в этой сумме законодательством РФ определен имущественный налоговый вычет для объектов недвижимости:

  • квартир;
  • жилых домов;
  • комнат;
  • дачных построек;
  • земельных наделов.

Срок владения недвижимостью в данном случае не важен.

Однако, если он все же меньше предельного трехлетнего или пятилетнего минимума, заполнить декларацию и передать ее в налоговую нужно. Даже если сумма налогооблагаемой базы в результате примененного имущественного вычета, будет равна нулю.

Освобождены от уплаты налога теперь и собственники единственного жилья при его продаже – независимо от срока владения объектом.

Эта поправка в Налоговый кодекс вступила в силу сравнительно недавно, в 2018 году, и призвана бороться с уклонением от уплаты налоговых обязательств.

Подача декларации – обязанность продавца, сделать это надлежит в течение налогового периода, когда была заключена сделка.

Правовое регулирование

Возможность применения налогового вычета, так же как и обязательства продавца по уплате налога при продаже недвижимости, предписаны Налоговым кодексом РФ, а именно – статьей 220 НК.

Закон предоставляет два варианта расчета налогового вычета при продаже квартиры менее 3 лет в собственности, которые могут в значительной мере уменьшить базу для расчета платежей.

Налоговый вычет при продаже квартиры менее 3 лет в собственности

Как же использовать свое право на вычет, если стоимость продаваемого объекта превышает один миллион рублей, а период владения им – меньше установленного периода?

Первый способ – снизить налогооблагаемую базу на сумму установленного законодательством налогового вычета.

Иными словами, от суммы сделки нужно вычесть миллион и только от полученной разницы уплатить 13%.

Второй способ – уменьшить налогооблагаемый доход на сумму фактических затрат на объект. То есть из суммы новой сделки продавцу нужно будет отнять стоимость, за которую им когда-то была приобретена квартира.

Безусловно, подтвердить расходы необходимо документально.

К фактически понесенным расходам можно будет отнести и затраты на ремонт – но, опять-таки, при наличии всех подтверждающих документов.

Налогоплательщик может выбрать любой вариант по своему усмотрению.

Интересно, что в отличие от вычета НДФЛ, применяемого при покупке жилья, которым можно воспользоваться лишь раз в жизни, получать налоговые льготы при продаже жилья можно по нескольким объектам.

Главное – уложиться в лимит имущественного вычета, который установлен в размере 2 млн. рублей.

Каковы сроки получения налогового вычета при покупке квартиры? Узнайте тут.

Доли недвижимости

Как же рассчитывается имущественный вычет, если собственников несколько? В этом случае миллион имущественного вычета, при отсутствии иных договоренностей, распределяется между ними в соответствии с размерами долей.

Если же свою долю отчуждает один из собственников, он может рассчитывать на льготу в полном объеме.

Представим другую ситуацию:

  • один из собственников предварительно выкупил все доли;
  • после выставил квартиру на продажу как единый объект в течение менее 3 лет со времени приобретения долей.

В этом случае, поскольку фактически он никогда не прекращал являться владельцем квартиры, а менялся лишь размер долей, его доходы от продажи налогообложению не подлежат.

Размер налога

Размер НДФЛ для россиян установлен в размере 13%, граждане других государств должны будут уплатить налог в сумме 30% от стоимости продажи.

От чего зависит?

Итак, будет ли продавец уплачивать 13% НДФЛ зависит от двух факторов:

  • стоимости сделки (более или менее миллиона);
  • периода, в течение которого продавец являлся собственником жилья.

Следует отметить, что законодатель новыми поправками в Налоговый кодекс постарался исключить и документальное занижение продажной стоимости недвижимости с целью избежать или сократить налоговые платежи.

Теперь, если продавец покажет доход от продажи жилья меньше кадастровой стоимости объекта в текущем году, налогооблагаемая база для него будет рассчитана умножением суммы сделки на коэффициент 0,7.

Часто задаваемые вопросы

Рассмотрим вопросы, которые часто задают граждане относительно получения налогового вычета.

Стоимость имущества

Рассмотрим на примере порядок расчета вычета при продаже квартиры менее 3 лет в собственности.

Итак, гражданин Сидоров – собственник квартиры, которую 2 года назад получил в наследство. Продажа планируется по цене 1,3 млн. рублей. Какова будет сумма уплачиваемого им налога?

Поскольку документального подтверждения понесенных на приобретение жилья документов у Сидорова в этом случае быть не может, для расчета налогооблагаемой базы он может применить лишь имущественный вычет: 1300 000 — 1000 000 = 300 000 руб.

С этой суммы он должен будет заплатить 13%, т.е. 39 000 руб.

В случае если бы сумма продажи составила 1 млн. рублей или меньше, за счет применения налогового вычета налогооблагаемая база была бы равна нулю, т.е. уплачивать налоги не пришлось бы.

Как получить имущественный вычет при покупке квартиры в ипотеку? Читайте здесь.

Интересуют изменения по имущественному вычету при покупке квартиры в 2018 году? Подробная информация в этой статье.

Штрафные санкции

Обязательно ли продавцу нести декларацию в налоговую? Что будет, если продавец просто «умолчит» о факте продажи?

В случае продажи объекта недвижимости с периодом владения меньше установленного законодательством срока заполнение декларации обязательно. Даже если сумма налогового платежа нулевая.

В противном случае, как минимум, придется уплатить штраф в 1000 рублей.

Если же после имущественных вычетов налог уплачивать все-таки потребуется, последствия могут быть гораздо более серьезными. За каждый месяц просрочки «набегают» значительные штрафы.

На видео об особенностях возврата налога

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:
    • Москва и Область — +7 (499) 703-16-92
    • Санкт-Петербург и область — +7 (812) 309-85-28
    • Регионы — 8 (800) 333-88-93

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Продать квартиру без налога (меньше 3 лет в собственности).

Налог с продажи квартиры, находившейся меньше 3 лет в собственности физического лица, подлежит обязательной уплате в налоговый орган, так как сумма, полученная с этой продажи образовала доход.

Существует обязанность предоставить физическим лицом по месту проживания декларацию в налоговую службу по форме 3-НДФЛ, в отношении полученных доходов от продажи данного типа имущества.

Когда была продана квартира меньше 3 лет в собственности, налог на доходы физических лиц взимается на основании декларации, которая должна быть предоставлена налогоплательщиком сроком не позже 30 апреля, следующего за тем годом, в котором имело место получение соответствующего вида дохода.

У налогоплательщика вместо применения имущественного вычета, есть право на уменьшение величины дохода, полученного им от продажи квартиры, на связанные непосредственно с приобретением квартиры расходы, которые были фактически произведены и подтверждены документальным образом. В некоторых ситуациях может быть более выгодным этот вариант, чем применение имущественного вычета.

Расчет суммы налогового вычета при продаже квартиры (меньше 3 лет в собсвенности).

Максимальная сумма налогового вычета, на который возможно уменьшение полученного от продажи квартиры, комнаты, дачи или жилых домов доходов и указанного в видах этого имущества долей составляет 1 000 000 рублей.

Если квартира была продана по одному договору купли-продажи, как единый объект права собственности, и она находилась в совместной либо долевой собственности меньше 3 лет, то имущественный налоговый вычет в сумме 1 000 000 рублей будет распределен равномерно долям между совладельцами данного имущества или распределяется между ними по договоренности (если была продана квартира, находящаяся в общей совместной собственности).

У владельца доли также существует право на получение в сумме 1 000 000 рублей налогового вычета, если продажа находившейся в его собственности квартиры была им произведена по отдельному договору купли-продажи.

Когда же физическим лицом на протяжении одного года была осуществлена продажа нескольких объектов права собственности, тогда указанные пределы применяются не для каждого объекта в отдельности, а по всем проданным имущественным объектам в совокупности.

Если нет превышения указанных пределов в сумме полученной от продажи квартиры, значит, требуется представление декларации на налог с продажи квартиры, но не возникает обязанность по уплате налога.

Квартира меньше 3 лет в собственности, налог, пример расчета.

В 2013 году Малышевым Н.В. была за 4 000 000 рублей продана квартира, которая им была куплена за 3 500 000 рублей в 2011 году.

Квартира в собственности Малышева Н.В. находилась меньше 3 лет, значит от полученного в отношении ее продажи дохода ему необходимо предоставить декларацию в налоговый орган по форме НДФЛ за 2013 год.

Доход Малышева Н.В. на который будет начислен налог с продажи квартиры при заявлении им в декларации имущественного налогового вычета будет составлять 3 млн. рублей, а НДФЛ рассчитываться так: (4 000 000 — 1 000 000) * 13% = 390 000 руб.

Но если Малышев Н.В. заявит в предоставленной декларации не имущественный вычет, а вычет в сумме подтвержденных документально расходов, тогда облагаемый обязательным налогом доход составит сумму 500 000 рублей, а НДФЛ будет равняться 65 000 рублей: (4 000 000 – 3 500 000) х 13% = 65 000 руб.

Читать также:  Возврат налогов родителям детей инвалидов

Размер имущественного налогового вычета на сумму 1 000 000 рублей будет пропорционально долям распределен между всеми совладельцами квартиры, если она находилась в долевой собственности меньше 3 лет и была продана по одному договору купли-продажи.

Если же каждый владелец квартиры осуществил продажу своей доли, которая находилась в его собственности по отдельному договору купли-продажи, тогда у него также есть право на получение имущественного налогового вычета в сумме 1 000 000 рублей.

Получение налогового вычета при продаже квартиры (меньше 3 лет в собсвенности).

Неограниченно допускается применение имущественного вычета связанного с продажей квартиры, в отличии от связанного с приобретением квартиры вычета.

Получение налогового вычета требует выполнения таких условий:

— По окончании года заполнить налоговую декларацию. Форма 3-НДФЛ

— Если налогоплательщиком был заявлен вычет на сумму расходов связанных с получением от продажи квартиры доходов, то нужно дополнительно предоставить копии документов, подтверждающих эти расходы (банковские выписки или кассовые чеки, приходные кассовые ордера, расписки продавца о получении денежных средств и платежные поручения).

— В налоговый орган по месту проживания необходимо предоставить заполненную налоговую декларацию, вместе с копиями документов подтверждающих право на получение вычета при продаже квартиры.

— Подготовить копии тех документов, которые подтверждают факт продажи квартиры.

Необходимо иметь при себе оригиналы всех документов, которые подтверждают право на вычет при подаче их копий в налоговый орган, для проверки налоговым инспектором.

Особенности вычета при продаже квартиры

Продажа квартиры может влететь владельцу в копеечку из-за уплаты налогов.Однако законодательные органы закрепили правило, согласно которому можно получить налоговый вычет при продаже квартиры в собственности менее 3 лет.

Он поможет сэкономить на уплате налогов путем возврата подоходного налога. С 2016 года срок, после которого можно продавать квартиру без уплаты налога с прибыли, увеличен до пяти лет.

Особенности налогового вычета

Часто менять квартиры не слишком выгодно, исходя из нормативных актов Российской Федерации. Если, не прожив и пяти лет, придется продавать жилье, при этом оно у владеющего не единственное (этот момент является важным в данном случае), закон обязывает уплатить 13% со стоимости при продаже недвижимости.

А если прожить в квартире пять лет и только потом продать, то налог с продажи платить не придется. Это закреплено различными правовыми нормативными актами.

Когда достаточно владеть квартирой в течение 36 месяцев, чтобы не платить дивиденды государству при совершении сделки купли-продажи?

Собственник может прожить в квартире тридцать шесть месяцев и продать ее, при этом он освобождается от уплаты дивидендов, если:

  1. Квартира досталась по наследству, была подарена.
  2. Муниципальное жилье стало являться приватизированным.
  3. Жилье перешло во владение по договору ренты.
  4. Квартира была приобретена до 2016 года и владелец имеет ее в собственности более 36 месяцев.

Во всех остальных случаях, продавая квартиру, которая была в собственности меньше пяти лет, придется заплатить налог на прибыль.

Это важно! Отсчет периода времени владения недвижимостью ведется от даты оформления свидетельства о праве собственности.

Таким образом, если владелец имущества, являющегося недвижимым, хочет избежать лишних трат при продаже жилья, он должен прожить в нем до момента продажи не менее 60 месяцев.

Способы неуплаты налога при продаже квартиры

Есть два способа не платить налог, продав недвижимость:

  1. Нужно прожить в квартире не менее 5 лет.
  2. Жилье должно стоить не дороже 1 миллиона рублей.

Это нужно знать! Сумма в 1 млн. рублей закреплена законом в качестве имущественного вычета при продаже недвижимости: квартиры, комнаты или жилого дома, дачи и др.

Закон освобождает от уплаты налога с продажи жилья стоимостью до 1 миллиона рублей. Прожить в таком жилье можно любое количество времени. Дивиденды платить в этом случае не нужно по законным основаниям.

Единственное, что придется сделать собственнику, продающему квартиру стоимостью в 1 млн. рублей, в которой он прожил меньше трех или пяти лет, это подать в фискальный орган, то есть в налоговую инспекцию, налоговую декларацию.

Сумма налога будет в таком случае нулевой, как и налогооблагаемая база, в связи с использованием имущественного вычета при продаже. То есть налоги платить не придется.

Обратите внимание! Подача декларации при продаже квартиры, даже если налог нулевой, обязательна.

За нарушение правила предусмотрен штраф 1000 рублей. Штраф будет больше, если налоговый платеж не нулевой.

Это нужно знать! Если собственник продает свое единственное жилье, неважно, сколько лет оно находилось в собственности, вырученная от его продажи сумма налогом не облагается.

Подать в ИФНС (по простому в налоговую инспекцию) декларацию при продаже квартиры нужно в течение того года, когда была совершена сделка.

Это интересно! Налоговый кодекс статьей 220 закрепляет за владеющим право получения налогового вычета и обязанность продающего по уплате налога на прибыль при продаже квартиры.

Расчет суммы вычета при продаже собственности

Рассчитать налоговый вычет при продаже квартиры, которая находится меньше 36 месяцев в собственности, можно двумя способами.

Если владелец жилья, прожив в нем менее трех лет, продает его за 5 миллионов рублей, какой налоговый вычет он может получить?

Можно воспользоваться данным законодательными бумагами правом и снизить налогооблагаемую базу. В приведенном примере собственник должен заплатить налог в размере 520 тысяч рублей. Вот как рассчитывалась сумма налога:

(5 000 000 — 1 000 000) х 13% = 520 000 российских денежных знаков

1 миллион — это и есть налоговый вычет при продаже квартиры в собственности менее 36 периодов по 30 (31) дней. Налог в приведенном примере в итоге уплачивается не с пяти, а с четырех млн. рос. дензнаков.

Также можно документально подтвердить, за какую сумму была ранее куплена квартира, и вычесть эту сумму из полученного от продажи дохода. Например, если она была куплена за три млн. дензнаков, а продана за пять млн. рублей, налогом облагается величина:

5 000 000 — 3 000 000 = 2 000 000 дензнаков. Именно с этой суммы придется уплатить налог в размере тринадцати процентов. То есть в бюджет уйдет 260 000 рублей как дивиденды. Соответственно, налоговое бремя уменьшится в два раза.

Это нужно знать! Если документов о стоимости покупки квартиры у текущего продавца не сохранилось, то прибылью, которая облагается налогами, признается вся стоимость, за которую была продано жилье.

Закон не запрещает получать налоговые льготы при продаже жилья столько раз, сколько раз собственник будет совершать сделки купли-продажи. То есть не установлено ограничений касательно количества использования дивидендов при продаже. Но использовать несколько вычетов в одном календарном году не получится, так как это запрещено нормативами.

Это интересно! Жители РФ уплачивают налог с полученного дохода в размере 13%. Иностранные граждане — 30% (почти одна треть) от суммы дохода.

Владелец недвижимости после 2016 года, продав ее, освобождается от уплаты налога на прибыль, если:

  1. Квартира стоила менее 1 миллиона рублей.
  2. Срок владения недвижимостью — более 60 месяцев.

Если продавец недвижимости укажет в документах цену проданного жилого помещения меньше кадастровой, чтобы уменьшить сумму налога, по закону налогооблагаемая база будет увеличена. Корректирующий коэффициент — 0,7. Обусловлено это нововведениями, которые стали законодействующими в 2016 г.

Внимание! Квартира, приобретенная до 1 января 2016 года, может быть продана без уплаты налогов через 36 месяцев с момента покупки. А недвижимое имущество, приобретенное после приведенной даты, подлежит безналоговой продаже только через пять лет, то есть не раньше первого января (к примеру) 2021 года.

Из данного видеоролика можно узнать о новых изменениях и порядке оформления документов в налоговой:

Распределение вычета между владельцами

При продаже недвижимости, находящейся в собственности у нескольких лиц, которые являются гражданами РФ и резидентами страны, имущественный вычет — 1 миллион российских денежных знаков — делится между ними пропорционально размеру части принадлежащего каждому имущества. Если свою часть недвижимости продает один из владельцев, он получает всю льготу целиком.

Исходя из вышенаписанного, можно сделать следующие выводы. Если собственник продает свою квартиру, по закону он должен заплатить налог со стоимости. В данном случае, продавая, он получает прибыль, а прибыль подлежит налогообложению.

Однако законодатель закрепил правило, согласно которому берется налоговый вычет при продаже квартиры в собственности менее трех лет. Через 2 года после 2014 года (тогда изменился порядок предоставления возмещения при покупке имущества, которое присуждено к недвижимому) срок, после которого можно продавать квартиру без уплаты налога с прибыли, увеличен до пяти лет.

Налоговый вычет при продаже квартиры — изменения, как получить

Все доходы, получаемые гражданами, подлежат обложению налогом. Уплата налогов — это неотъемлемая часть нашей жизни. При этом в некоторых случаях государство Российской Федерации предлагает физическим лицам некоторые льготы. Речь идет о налоговых вычетах. В этой статье мы подробно разберем налоговый вычет, предоставляемый в случае продажи квартиры: кто имеет право его получить, в каком объеме и в какие сроки, а также рассмотрим все изменения законодательства в данной сфере на 2018 год.

Что такое имущественный вычет за продажу квартиры, и кто имеет право его получить?

Претендовать на применение вычета могут лишь граждане, ежемесячно платящие налог на доход, то есть право получения вычета при продаже жилья есть у каждого российского (официально работающего) гражданина, за которого ежемесячно работодателем отчисляется 13%-й налог с его заработной платы.

Вычет — это предоставляемая государством льгота по некоторым налогам. Он означает возможность не оплачивать определенную часть налогов или вернуть их ранее оплаченные суммы. Указанный налоговый вычет применим только к объектам недвижимости.

Вычет при реализации недвижимости подразумевает следующие варианты:

  • полное освобождение продавца от уплаты налога;
  • налог рассчитывается с части полученного дохода;
  • налог подлежит оплате с полной суммы, вырученной продавцом.

Рассмотрим подробнее каждый из вариантов.

  • Москва и область: +7-499-350-97-04
  • Санкт-Петербург и область: +7-812-309-87-91
  • Федеральный: +7-800-511-69-34

Как получить налоговый вычет с продажи квартиры?

Возврат средств в случае продажи квартиры является имущественным налоговым вычетом.

Продавая квартиру либо иной объект недвижимости, продавец получает прибыль. С суммы этой прибыли нужно заплатить налог. Но его размер можно снизить при подаче декларации, применив на продажу соответствующий налоговый вычет. Данный вычет будет зависеть от продолжительности владения объектом. Если в собственности жилье находилось меньше чем три года, налогооблагаемую сумму можно снизить не более чем на 1 000 000 рублей. С остатка суммы нужно будет заплатить налог.

Читать также:  Транспортный налог проводки в бухучете

Пример: Вы продали квартиру, которая находилась в собственности меньше чем 3 года за 4 000 000 руб. Данную сумму, возможно, снизить на 1 миллион руб. и налог оплатить с 3 миллионов руб. (4 000 000 минус 1 000 000), то есть 13% от 3 000 000 = 390 тысяч руб.)

Если в собственности квартира была больше чем 3 года, продавец будет освобожден от уплаты налога. То есть облагаемую налогом сумму в подобном случае возможно снизить на сумму, полученную от реализации квартиры, в результате она будет = 0.

Пример: Вы продаете жилье, которое находилось в собственности более 3 лет за 4 000 000 руб. Эта сумма может быть снижена на вырученную от продажи квартиры сумму, то есть на те же 4 миллиона. В итоге облагаемая налогом база будет равна 0 (4 000 000 – 4 000 000 = 0).

Следовательно, продавать жилье выгоднее после 3-летнего периода владения.

В случае реализации квартиры, которая оформлена в совместную либо долевую общую собственность, сумма вычета будет распределена между всеми владельцами данного объекта недвижимости исходя из доли каждого из них, либо по достигнутой между совладельцами договоренности.

Продавая недвижимость, которая была в собственности меньше чем три года, нужно проанализировать целесообразность применения вычета, поскольку встречаются ситуации, когда недвижимость реализуется с незначительным повышением его цены, тогда на основании п.п. 2 п.1 статьи 220 НК можно воспользоваться правом на снижение суммы полученной прибыли на сумму затрат, связанных с его покупкой.

Пример: В 2010 г. куплена квартира, стоимостью в 2 000 000., а в 2012 г. она продана за 2 500 000 руб. В подобном случае будет применяться не вычет — 1 миллион, а вышеуказанная система налогообложения. В этой ситуации размер налога равен (2 500 000 – 2 000 000) умноженное на 13% = 65 000, что на 130 тысяч меньше суммы налога, подлежащего оплате в случае применения вычета — 1 000 000 рублей.

Исчисление 3-летнего срока

Следует учитывать, что трехлетний срок начинает считаться с момента, когда было получено свидетельство о регистрации права на жилье. Соблюдение этого правила является очень важным, однако, как показывает практика, случаются и другие ситуации:

Например, хозяин квартиры проживает в ней уже четверть века. И вот он приватизирует свое жилье и вскоре решает его продать. Но трехлетний срок с даты выдачи указанного свидетельства еще не истек, поэтому владелец квартиры будет оплачивать всю сумму налога; Другая ситуация. 4 года назад семья купила квартиру в рамках долевого строительства. 3 года назад дом был введен в эксплуатацию, однако документы были выданы только 2 года назад. Соответственно, еще не истек установленный срок.

Сколько раз разрешено применять вычет при продаже жилья?

Вычет при продаже жилья в отличие от вычета в случае покупки предоставляется в течение жизни в неограниченном количестве. Но только 1 раз в году.

То есть за год можно продать сколько угодно объектов недвижимости, а освободить в общей сложности из полученной прибыли можно не больше 1 миллиона рублей (для случаев, когда имущество пребывало в собственности менее чем три года) по одной из сделок либо по всем. С оставшейся прибыли необходимо заплатить 13%-й налог.

Для получения вычета при продаже квартирпы нужно предоставить в МИФНС налоговую декларацию с приложением следующей документации:

  • договор покупки-продажи;
  • паспорт (иной удостоверяющий личность документ);
  • ИНН;
  • документы, подтверждающие факт получения денег с назначением платежа;
  • либо расписка в получении средств, в случае наличного расчета.

Изучив декларацию, налоговый орган перечислит налогоплательщику на счет положенный ему вычет в течение 90 дней.

В случае уклонения от предоставления декларации о доходах или представлении ложной информации ст. 198 УК предусмотрена ответственность. На нарушителя может быть наложен солидный штраф, а также он может лишиться свободы.

Имущественный вычет пенсионерам

Претендовать на получение вычета могут лишь лица, которые платят подоходный налог. До 2012 г. лица, которые живут на социальные пособия и пенсионеры, не входили в этот список. После принятия Федерального закона № 330 пенсионеры получили право на применение налогового вычета при продаже квартиры.

При реализации жилья в 2014 году для пенсионеров вычет возможен на всю сумму прибыли, если период владения объектом недвижимости составляет больше трех лет. Если же он меньше, то пенсионер вправе по своему усмотрению выбрать способ уплаты налога и получения вычета: он предоставляется пенсионерам на полную сумму прибыли от реализации жилья, если ее стоимость не превышает 1 миллиона руб. или же снижение налоговой базы на сумму затрат, понесенных пенсионером при покупке этого объекта. То есть, фактически пенсионеры освобождены от оплаты налога с продажи недвижимости.

Изменения в 2018 году

ФЗ № 382 от 29 ноября 2014 г. «О внесении поправок в части 1,2 НК» увеличил срок владения объектом для освобождения от оплаты налога 13% с трех до пяти лет, а облагаемая налогом сумма сделки не может быть менее 70% от стоимости жилья за вычетом затрат на его покупку, тем самым определен минимальный предел налоговой базы, до этого ее ограничивала только указанная в договоре покупки-продажи цена. Пример расчета смотрите ниже.

При этом, в соответствии с принятым законом, субъекты РФ обладают правом изменения по своему усмотрению, как предельного периода владения, так и снижающего коэффициента вне зависимости от категории имущества и плательщиков налога.

Есть ряд исключений:

Правила по применению 3-летнего срока владения объектом, для применения налогового вычета с продажи квартиры распространяются с 01.01.2016 г. на следующие случаи:

  1. Если жилье приватизировано.
  2. Если жилье находится в собственности в соответствии с договором пожизненной ренты.
  3. Если оно получено в наследство или в дар от близкого родственника либо члена семьи налогоплательщика.

В других случаях, начиная с 2016 г, применяется 5-летний срок владения имуществом. В 2018 году никаких нововведений и изменений в законодательстве по оформлению данного вида НВ не предусмотрено.

Как изменились условия обложения налогом с 2016 г. на практике?

Рассмотрим конкретный пример. Гражданин Сидоров в 2014 г. продал квартиру, чья стоимость составляет 6 миллионов руб., приобретенную в 2012 г. за 5 миллионов. Период владения жильем — 2 года.

При заявлении в налоговой декларации вычета, расчёт налога будет осуществляться таким образом:

Облагаемая налогом сумма прибыли: 6 000 000 – 1 000 000 = 5 000 000 рублей.

НДФЛ = (6 000 000 – 1 000 000) умноженное на 13% = 650 000 рублей.

В случае же если Сидоров затребует налоговой вычет в размере подтвержденных соответствующими документами расходов, расчет подоходного налога будет производиться иначе:

НДФЛ = (6 000 000 – 5 000 000) умноженное на 13% = 130 000 рублей.

В обоих случаях, если бы Сидоров продал жилье спустя 3 года с момента приобретения (а не через два, как указано в примере), он считался бы освобождённым от уплаты налога, согласно действующему законодательству.

До 2016 года можно было приобрести жилье и не продавать его 3 года, чтобы вообще не выплачивать налог при продаже. После 01 января 2016 г. можно подождать 5 лет или приобрести квартиру и продать ее через 12 месяцев и прописать в договоре 5 000 000 руб. (для рассмотренного выше примера), что равно расходам на покупку – это освободит от уплаты налога, при условии, что 5 000 000 – это не менее 70% кадастровой цены недвижимости.

Также теперь не получится сэкономить, воспользовавшись налоговым вычетом при продаже жилья, прописав в договоре цену, меньшую стоимости на момент регистрации права на собственность, умноженную на снижающий коэффициент. В данном случае, в соответствии с п. 5 ст. 217.1 Налогового кодекса, полученный продавцом доход будет приравнен к кадастровой стоимости, умноженной на снижающий коэффициент. Рассчитываться налог при продаже жилья будет исходя из его кадастровой стоимости. Наряду с этим п. 6 ст. 217.1 НК дает органам власти субъектов РФ возможность снижать до 0:

  • понижающий коэффициент;
  • минимальный срок владения имуществом.

Если продавец квартиры не согласен с суммой НДФЛ, он может обжаловать в суде сумму кадастровой стоимости.

Необходимо отметить, что для пенсионеров закон о налоге с продажи жилья с 2016 года остался таким же, как и для других физлиц, т.е. никаких специальных льгот для них не предусмотрено.

Как не платить налог с продажи недвижимости?

При продаже недвижимости, вместо применения вычета ее владелец может снизить облагаемую налогом сумму дохода, предоставив в налоговую – документацию, подтверждающую расходы на покупку (смотрите пример выше).

Следует отметить, что трудное материальное положение собственника квартиры не может освободить его от уплаты НДФЛ при ее продаже. Как показывает практика, суды не всегда принимают сторону налогоплательщика, особенно если продаваемый объект недвижимости находится в новостройке и приобретался с целью извлечения прибыли.

Цель нововведений

Изначально предлагалось освобождение от уплаты налога при реализации жилья для граждан, у которых на момент заключения сделки покупки-продажи реализуемый объект недвижимого имущества — это единственная находящая в собственности недвижимость. Но возникли трудности с трактовкой понятия «единственное жилье, оформленное в собственность».

Также было высказано мнение о том, что подобным положением могут воспользоваться недобросовестные продавцы.

Например. Гражданин проживает у своих родственников, а объект недвижимости, который является «единственным жильем в собственности», хочет продать, после чего купить другое и снова продать его. При этом отпадет необходимость выжидать истечения 5-летнего срока для освобождения от уплаты налога при продаже жилья.

Цель введения Закона N 382 — снижение привлекательности перекупки объектов недвижимости как способа извлечения прибыли и фиксация увеличения жилищной стоимости.

Если у вас остались неразрешенные вопросы по поводу получения налогового вычета при продаже квартиры или вам требуется помощь в его оформлении, то наш дежурный юрист онлайн готов бесплатно вас проконсультировать.

Самое важное о налоговом вычете при продаже квартиры, находившейся в собственности менее и более 3 (5) лет

Каждый человек, получающий доход на территории Российской Федерации, обязан платить налоги. Однако приобретая обязанности, гражданин получает также и права. Одним из них является право на применение налоговых льгот.

Рассмотрим особенности, связанные с порядком получения налогового вычета, размерами льготы, условиями, которым должен отвечать налогоплательщик, а также с тем, какие действия рекомендуется предпринимать, когда в нарушение законодательства налоговый орган отказывает в предоставлении этой преференции.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Читать также:  Изменения в налоговом при продаже недвижимости

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — просто позвоните, это быстро и бесплатно !

Что это такое?

При продаже квартиры одна сторона (покупатель) обязуется другой стороне (продавцу) выплатить определённую сумму средств. Деньги, которые получает продавец, представляют собой его доход, который является объектом налогообложения налогом на доходы физических лиц (НДФЛ).

Одновременно с обязанностью перечисления в бюджет налогового платежа у продавца появляется право воспользоваться льготой – имущественным налоговым вычетом.

Имущественный налоговый вычет при купле-продаже квартиры, как и любой другой вычет – это сумма, на которую налогоплательщик имеет право уменьшить свою налогооблагаемую базу. Другими словами, из суммы полученного дохода отнимается сумма вычета, и налог исчисляется, исходя из полученной разницы. Или же он означает, что можно не оплачивать определенную часть налогов или вернуть их раннее внесенные платежи. Таким образом, слово «вычет» можно понимать буквально.

Какими законами регулируется?

Положения, регламентирующие предоставление имущественного налогового вычета при реализации жилья, установлены нормами Налогового кодекса РФ, а именно главой 23 «Налог на доходы физических лиц». Данный вид льготы предусмотрен подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 НК РФ, а его размеры, порядок получения и особенности оговорены пунктом 2 статьи 220 НК РФ.

Кроме того, некоторые нюансы, связанные с получением вычета, закреплены иными нормами Налогового кодекса РФ. Так, согласно части первой пункта 3 статьи 210 вычетами могут пользоваться только налоговые резиденты РФ, являющиеся таковыми в соответствии с пунктом 2 статьи 207. О том, могут ли вернуть налоговый вычет при продаже квартиры индивидуальному предпринимателю, говорится здесь.

Заинтересованным в данном вопросе лицам также рекомендуется пользоваться официальными разъяснениями Минфина. Письма эти хоть и не входят в число нормативных правовых актов, однако содержат в себе нормы налогового законодательства, связанные с тем ли иным вопросом, а также соответствующие выводы.

Можно ли вернуть налог продавцу?

Существует 2 вида имущественных налоговых вычетов, которые могут быть предоставлены участникам сделки купли-продажи квартиры или другого объекта жилья:

  • покупателю – в размере расходов на покупку квартиры, но не более 2 млн руб.;
  • продавцу – в размере доходов от продажи квартиры, но не более 1 млн руб.

Таким образом, рассматриваемый вид имущественного вычета при продаже квартиры предназначен для продавца, поскольку в момент продажи жилья именно у него возникает объект налогообложения, и именно он должен заплатить НДФЛ.

Среди условий получения данной преференции выделяют следующие:

    Продавец должен быть налоговым резидентом РФ, то есть проживать в пределах России в течение не менее 183 дней в отчётном году. Надо понимать, что понятие «резидент» не тождественно термину «гражданин»: проживать постоянно в России может и иностранный подданный, и лицо без гражданства.

В свою очередь гражданин РФ может выехать за пределы государства и жить постоянно в иной стране. Тогда он теряет статус резидента. Нерезиденты обязаны платить НДФЛ со всей суммы сделки купли-продажи без применения вычета, к тому же по повышенной ставке: 30% вместо 13%.

  • Вычет может быть применён, только если продавец подаст декларацию по окончании года и, соответственно, заплатит налог. Итоговая сумма платежа, подлежащего уплате, будет рассчитана с учётом вычета.
  • Объект продажи не должен быть использован в предпринимательских целях. В противном случае вычет не будет предоставляться.
  • Квартира должна быть в собственности менее 5 лет (или 3 лет, если она была получена по договору дарения, в наследство, после прохождения процедуры приватизации или куплена до 2016 года).
  • Вопрос о сроке собственности довольно часто возникает, когда физические лица собираются продавать жильё. Предлагаем также рассмотреть и другие популярные вопросы.

    Если имущество в собственности менее 3 (5) лет

    Можно, т.к. в этом случае продавец должен платить налог с продажи, соответственно, получает возможность вычета с уплаченного налога.

    В собственности более 3 (5) лет

    Нет, получить вычет нельзя, т.к. продажа квартиры в этой ситуации не облагается НДФЛ, а значит и вычет получать не с чего.

    Недвижимость продана родственнику

    Да, можно. Нормы Налогового кодекса РФ не устанавливают какие-либо ограничения по получению имущественного вычета при продаже квартиры, зависящие от того, кому она была реализована.

    А вот другая сторона, участвующая в заключении договора купли-продажи (покупатель), может лишиться своего вычета, в случае если приобретает квартиру у близкого родственника (жены, мужа, матери, отца, ребёнка, брата, сестры), поскольку такая льгота не предоставляется при купле-продаже квартиры взаимозависимыми лицами (пункт 5 статьи 220 НК РФ).

    Когда реализована доля

    Да, можно. Подпункт 1 пункта 1 статьи 220 НК РФ предполагает, что имущественная льгота может быть использована как при продаже целой квартиры, так и части недвижимости, находящейся в долевой собственности.

    Ввиду того, что все особенности вычета при продаже квартиры распространяются и на случай продажи доли в ней, то льготу можно получить, если таковая принадлежала собственнику менее 5 (или 3) лет. Соответственно, если доля была в собственности больше 5 (или 3) лет, то НДФЛ не уплачивается.

    Недвижимость реализована пенсионером

    Да, можно. В соответствии со статьёй 217 НК РФ не подлежат налогообложению не все доходы пенсионеров, а только пенсии и иные связанные с этим выплаты. Доходы, полученные пенсионерами от других источников, облагаются в общеустановленном порядке. Следовательно, они наравне со всеми обязаны платить налог с доходов от продажи жилья и, соответственно, имеют право на применение вычетов.

    О том, может ли получить вычет пенсионер и неработающий гражданин, мы писали здесь.

    Определение суммы

    В каждом случае, когда налогоплательщик по праву может использовать имущественный вычет, его размер будет равен 13% от:

    • фактической суммы, прописанной в договоре, если она меньше или равна 1 млн руб.;
    • 1 млн руб., если квартира стоила дороже 1 млн руб.

    По желанию плательщика он может выбрать другой вид преференции: уменьшить налогооблагаемую базу на стоимость квартиры, которую он сам некогда за неё отдал. В этом случае ограничений по размеру льготы не предполагается.

    Несколько практических примеров для понимания, в каких ситуациях вычет возможен, а в каких — нет.

      Сидоров А.А. приобрёл жилое помещение в 2017 году, планирует его продать в 2022 году. К моменту продажи квартиры Сидоров А.А. будет выступать в качестве её владельца более 5 лет. Выручив деньги за её реализацию, он не должен будет уплачивать НДФЛ, равно как и подавать налоговую декларацию. Значит, и налоговый вычет ему не положен.

    Петров В.В. купил квартиру в 2014 году, а продал её в 2018 году. Таким образом, он был её собственником в течение 4 лет. При продаже Петров В.В. не обязан перечислять НДФЛ, несмотря на то что не прошло 5 лет с момента покупки: для объектов недвижимого имущества, приобретённых до 2016 года, действует правило 3 лет.

    В этом же 2018 году Петров В.В. приобрёл другую квартиру за 2,2 млн руб. и собирается её реализовать так же через 4 года за 2,5 млн руб. По причине того, что он будет её владельцем меньше 5 лет, он должен будет заплатить налог с суммы продажи, но с учётом вычета. Максимальный уровень вычета составляет 1 млн руб.

    Следовательно, расчёт налога будет выглядеть следующим образом: (2,5 – 1) * 13% = 0,195, то есть 195 тыс. руб. Отсюда следует вывод, что Петрову гораздо выгоднее будет продать жильё ещё через год, чтобы быть освобождённым от налога.
    В качестве другого варианта экономии на налоговых платежах Петрову следует рассмотреть льготу в виде уменьшения налогооблагаемой базы на сумму произведённых расходов. Расчёт налога будет таким: (2,5 – 2,2) * 13% = 0,039, то есть 39 тыс. руб. А если бы цена продажи была равна стоимости её первоначального приобретения, то размер НДФЛ составил бы 0: (2,2 – 2,2) * 13% = 0.

    Иванов И.И. продаёт в 2018 году квартиру, купленную в 2016 году. Стоимость продажи составляет 700 тыс. руб., соответственно, сумма вычета будет принимать значение 700 тыс. руб. Это означает отсутствие необходимости платить НДФЛ.

    Как получить?

    Для этого необходимо следовать представленному алгоритму получения вычета:

    1. заполнить декларацию по форме 3-НДФЛ с отражением в ней сумм дохода от продажи, вычета и налогового платежа, рассчитанного самостоятельно и с учётом вычета;
    2. подготовить копии документов, подтверждающих правомерность указания размера льготы (копия договора купли-продажи);
    3. до 30 апреля следующего года подать декларацию в налоговый орган по месту жительства;
    4. при необходимости показать налоговому инспектору оригиналы правоустанавливающих документов;
    5. до 15 июля года, в котором подана декларация, оплатить налог через банк.
    • Скачать бланк декларации по форме 3-НДФЛ
    • Скачать образец декларации по форме 3-НДФЛ

    Следует заметить, сколько раз можно получать налоговый вычет. Продавец может подавать заявление на вычет каждый год до тех пор, пока не будет исчерпана максимальная сумма возврата налога.

    Когда могут отказать в выдаче, и что делать?

    Отказ в предоставлении льготы может произойти, например, в следующих случаях.

    • Если налогоплательщик проживал на территории России менее 183 дней в течение 12 месяцев подряд, то есть стал нерезидентом. В данной ситуации отказ является правомерным.
    • Если налоговой стало известно о том, что квартира использовалась в предпринимательских целях. В случае если это действительно так, то отказ также является справедливым. В противном случае следует обратиться к налоговому инспектору за разъяснением, а при необходимости подать заявление в суд с приложением документов, на основании которых можно сделать вывод об ошибочности решения налогового органа.
    • Если налоговая усомнилась в подлинности документов, подтверждающих право на льготу. При таких обстоятельствах следует решать вопрос также через суд.

    В любых спорных ситуациях гражданин имеет право письменно обратиться к руководству налоговой инспекции для получения обоснования отказа.

    Кроме того, разъяснение налоговых норм входит в компетенцию Департамента налоговой и таможенной политики Министерства финансов РФ, поэтому можно обратиться также и в адрес указанного органа власти. Письменные разъяснения могут пригодиться в суде.

    Таким образом, при уплате НДФЛ при реализации жилого помещения рекомендуется изучить законодательство в области налогообложения, а также рассмотреть различные варианты, позволяющие снизить платёж, например, продать квартиру позже и не платить в казну ничего. В случае отказа от правомерного получения налогового вычета не стоит опускать руки, а следовать до конца и защищать свои права.

    Источники:

    Налоговый вычет при продаже квартиры менее 3 лет в собственности

    http://www.calc.ru/Prodat-Kvartiru-Bez-Naloga-Menshe-3-Let-V-Sobstvennosti.html

    Особенности вычета при продаже квартиры

    http://law03.ru/finance/article/nalogovyj-vychet-pri-prodazhe-kvartiry

    Самое важное о налоговом вычете при продаже квартиры, находившейся в собственности менее и более 3 (5) лет

    Ссылка на основную публикацию
    Adblock
    detector