Есть ли патетнт на сдачу квартиры в подмосковье

1. Что нужно сделать в первую очередь?

Прежде чем сдавать квартиру, определитесь, каким способом вы будете уплачивать налоги с доходов за предоставление своего жилья в аренду. Вы можете:

  • перед тем как сдать жилье, зарегистрировать ИП и приобрести патент на сдачу жилых помещений в аренду — 6% от потенциально возможного к получению дохода;
  • по итогам года сдать налоговую декларацию и уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) — 13% от фактически полученного дохода.

Если вы наниматель жилого помещения по договору социального найма, сдать жилье в поднаем вы можете только как физическое лицо. Таким образом, вам нужно будет уплатить НДФЛ.

2. Как сдать квартиру и уплатить налоги по патенту?

Патент — это система налогообложения для индивидуальных предпринимателей, которая работает по следующему принципу: государство устанавливает примерный годовой доход, который ИП может получить от своей деятельности (в данном случае от сдачи жилья). Это налоговая база. Стоимость патента — 6% от этой суммы. От остальных налогов, в частности налога на недвижимость , предприниматель освобождается.

В Москве стоимость патента на сдачу жилых помещений в аренду зависит от площади квартиры и района, в котором она расположена. Чтобы точно рассчитать стоимость патента, вы можете воспользоваться сервисом на странице Департамента экономической политики и развития Москвы на mos.ru или сервисом на сайте ФНС.

Если патентная система налогообложения вам подходит, выполните следующие действия:

Шаг 3. Заключите договор найма (аренды).

3. Как сдать квартиру и уплатить НДФЛ?

Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) — налог, который уплачивается с любого вашего дохода. Чаще всего (например, когда вы получаете зарплату) отчисления в налоговую инспекцию делает организация или индивидуальный предприниматель, от которой или которого вы получаете доход (работодатель). Если же вы сдаете жилье, НДФЛ вам нужно уплатить самостоятельно. Ставка — 13%.

Для этого вам нужно сначала задекларировать доход, подав налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ, а потом — уплатить подоходный налог.

Если вам подходит такая система налогообложения, выполните следующие действия:

Шаг 1. Заключите договор найма (поднайма, аренды).

Шаг 3. Подайте налоговую декларацию, а затем уплатите НДФЛ.

4. Как заключить договор найма (аренды)?

Договор найма заключается с физическими лицами. Договор аренды заключается, если арендатор — юридическое лицо (при этом арендатор может использовать жилое помещение только для проживания граждан).

Договор может заключаться в свободной форме, но должен быть составлен письменно. В нем нужно по максимуму отразить все договоренности, достигнутые сторонами в результате переговоров.

Рекомендуем вам указать:

  • фамилии, имена, отчества и паспортные данные сторон;
  • подробное описание объекта, который сдается (адрес, площадь, количество комнат, этаж и этажность дома); сведения о документах, подтверждающих право собственности владельца на квартиру. Можно приложить к договору и фотографии, иллюстрирующие состояние квартиры;
  • размер суммы, которую арендатор платит ежемесячно, и условия ее пересмотра (сколько раз в год, на каких основаниях);
  • порядок оплаты коммунальных услуг;
  • предельное количество проверок, визитов хозяина квартиры (в месяц, в год) и условия таких визитов;
  • назначение аренды (найма) (фиксация факта, что квартира предоставляется именно для проживания арендатора, а не для субаренды или других нужд);
  • перечень лиц, которые могут постоянно проживать вместе с арендатором;
  • основания для расторжения договора;
  • срок аренды квартиры;
  • другие подробности.

5. Как заключить договор поднайма?

Если вы хотите сдать квартиру, которая находится в соцнайме, вам нужно заключить договор поднайма. Для этого требуется согласие всех, кто проживает в квартире, и собственника — то есть Департамента городского имущества Москвы.

Минимизация налогов при сдаче жилья в аренду (НДФЛ, упрощенка или патент: что выгоднее?)

Повальная неуплата россиянами налогов при сдаче квартир и прочей недвижимости в аренду заставила государственные органы пойти по пути существенного снижения налоговой нагрузки, все чаще заменяя кнут пряником. На сегодняшний день помимо классических 13%, арендодатели могут применять упрощенную или патентную систему налогообложения. Во многих случаях это позволяет существенно снизить налоговые платежи. В этой статье мы рассматриваем на конкретных численных примерах, как подобрать для себя оптимальную систему налогообложения. Если вы решили выйти из тени, то эта статья – для вас.

Аренда недвижимости: основные методы налоговой оптимизации для физлица

Сразу оговоримся, что сократить налоговые платежи до нуля не получится. С финансовой точки зрения метод «вообще не платить и не декларировать» по-прежнему самый выгодный. Но у неуплаты налогов есть свои существенные минусы и риски (насколько они сегодня серьезные, мы анализируем в этой статье). Все рассмотренные в статье методы налоговой оптимизации полностью легальны и напрямую предусмотрены Налоговым Кодексом РФ. Если вы не хотите вникать в детали расчетов, то можете переходить сразу в конец статьи. Также вы можете воспользоваться нашим калькулятором и подобрать оптимальный вариант для своей ситуации.

Минимизация налогов предусматривает принятие решения по двум вопросам – юридической форме деятельности и выборе системы налогообложения.

Существует 3 основных формы деятельности для арендодателя: обычное физическое лицо , индивидуальный предприниматель (ИП) , общество с ограниченной ответственностью (ООО). В этой статье мы не рассматриваем форму ООО, так как, как правило, она предполагает достаточно высокие издержки по ведению бизнеса (документация, бухгалтерское обслуживание, наличие банковского счета, ограничения по выводу средств из ООО и распределению прибыли, передача помещения в уставный капитал ООО), хотя в некоторых случаях этот вариант также может быть удобен. На практике мне не доводилось встречать физических лиц, которые специально создают ООО для сдачи в аренду 1-2 небольших помещений. Как правило, чем крупнее арендный бизнес, тем больше доводов в пользу ООО. Но это вопрос для отдельного обсуждения, пока оставим его за пределами статьи.

Для владельца недвижимости подойдут 3 системы налогообложения: общая система налогообложения (те самые НДФЛ 13%), упрощенная Система налогообложения (УСН), патентная cистема налогообложения (ПСН, патент). Общую систему налогообложения может применять как обычное физлицо (любой человек, не выбравший систему налогообложения, по умолчанию находится на ней), так и индивидуальный предприниматель (платежи в этих случаях будут немного отличаться). Для применения УСН или ПСН необходимо зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя. Отметим также, что упрощенная система предлагает два вида баз для расчета налога на выбор налогоплательщика – «доходы» (ставка налога 6%) и «доходы минус расходы» (ставка налога 15%). Применение второго варианта аналогично применению общей системы налогообложения в качестве ИП (с той разницей, что ставка будет на 2% выше, что невыгодно). Поэтому в дальнейшем мы будем говорить об упрощенной системе только в контексте первого варианта, так как второй заведомо не будет оптимальным.

Важно также заметить, что статус индивидуального предпринимателя предполагает обязательную уплату соцвзносов в Пенсионный фонд (так называемые «взносы ИП за себя»), которые платятся в дополнение к основной сумме налоговых платежей (обычное физлицо эти взносы не платит, за него это делает работодатель с суммы заработной платы). Договоримся, что дальше эти платежи мы будем приравнивать к дополнительной нагрузке на арендодателя (формально эти платежи увеличивают пенсионные права ИП в будущем, но в отечественной непредсказуемой пенсионной системе это достаточно абстрактная выгода). Договоримся также, что для арендного бизнеса ИП не будет нанимать работников.

Все расчеты далее – при условии, что планируется сдавать в аренду только одно помещение. В большинстве случаев эти расчеты легко переносятся на несколько объектов (исключение составляет патентная система, где в некоторых регионах патент выдается сразу на несколько объектов плюс на стоимость патента влияет площадь и местоположение каждого отдельного объекта).

Вариант 1. Арендодатель – обычное физическое лицо, платит налоги по ставке 13% НДФЛ

Наиболее распространенный и простой вариант, который применяется «по умолчанию». В этом случае арендодатель просто получает деньги в наличном виде или на свою банковскую карточку. До 30 апреля следующего года он обязан подать декларацию (сделать это можно в том числе удаленно), отчитаться о полученных доходах и заплатить с них 13%. Этот метод предполагает, что:

  • Соцвзносы не платятся, так как физлицо не имеет статуса ИП
  • Профессиональный налоговый вычет (ст.221 НК РФ) не предусмотрен, так как налогоплательщик не имеет статуса ИП — следовательно, 13% платятся с суммы всех доходов

  • Все прочие налоги (в первую очередь налог на имущество физических лиц со сдаваемой квартиры) уплачиваются в полном объеме
  • НДС платить не требуется, так как физлица не являются плательщиками НДС (ст. 143 НК РФ)
  • За содержание банковского счета платить не требуется, можно использовать личный банковский счет или рассчитываться с арендатором наличными
  • Потребуется сдать лишь одну единственную несложную декларацию по форме 3-НДФЛ, можно справиться с этой задачей самому, либо нанять специалиста (стоимость услуги составляет приблизительно 2-3 тысячи рублей)
  • Пример
    И.И. Саморуков планирует сдать в аренду однокомнатную квартиру в Москве за 35 тысяч рублей в месяц. Простой помещения не планируется. Он обязан будет уплатить:
    35 000 * 12 * 0.13 = 54 600.
    Он планирует нанять специалиста для заполнения налоговой декларации за 3 тысячи рублей. Итого его суммарные расходы составят 57 тысяч 600 рублей. Он также будет обязан дополнительно уплатить налог на имущество с этой квартиры.

    Вариант 2. Арендодатель – индивидуальный предприниматель на общей системе налогообложения (НДФЛ 13%).

    Тот же самый вариант, с той лишь разницей, что арендодатель регистрируется в качестве ИП. С точки зрения налоговых и сопутствующих платежей ситуация выглядит следующим образом:

    • Арендодатель обязан заплатить соцвзносы в Пенсионный фонд «за себя». Они состоят из фиксированной суммы (каждый год она меняется вместе с изменением минимального размера оплаты труда, в 2017 году эта сумма составляет 27 тысяч 990 рублей) и 1% от превышения фактических доходов (за вычетом расходов) по аренде над 300 тысячами рублей (ст. 430 п.1 НК РФ).
    • Налог на имущество по-прежнему нужно платить, но расходы по нему можно принять к вычету при расчете НДФЛ (ст. 221 НК РФ)
    • Можно использовать профессиональный налоговый вычет (ст. 221 НК РФ) и при расчете налога в качестве базы использовать не весь доход, а доход, уменьшенный на фактические расходы. Помимо налога на имущество, это обычно коммунальные платежи (на московском рынке коммуналку, за исключением счетчиков, обычно платит арендодатель), расходы на мелкий бытовой ремонт и соцвзносы ИП «за себя».
    • В некоторых (правда, очень редких) случаях в данном варианте возможна уплата НДС. Сдача в аренду жилых помещений полностью освобождена от уплаты НДС (ст. 149 НК РФ). А вот аренда нежилых помещений будет облагаться НДС, если квартальный арендный доход превышает 2 млн рублей (ст. 145 НК РФ), что, впрочем, для небольших помещений маловероятно даже в Москве.
    • Банковское обслуживание для ИП не обязательно, но может быть удобно (особенно, если контрагенты, например, по коммунальным платежам предпочитают такую форму расчетов). Мы его в нашу калькуляцию включать не будем.
    • Бухгалтерское сопровождение для ИП в год может быть дороже (до 10 тысяч рублей). Это связано с более высокой трудоемкостью учета — необходимостью отдельно учитывать расходы (на коммуналку, ремонт и пр.) и хранить указанные документы на случай налоговой проверки. ИП необходимо также сдавать декларацию один раз в год
    Пример
    Дополним предыдущий пример. И.И. Саморуков ежегодно уплачивает коммунальные расходы (порядка 3 000 рублей в месяц), осуществляет мелкий бытовой ремонт (порядка 15 000 рублей в год) и уплачивает со сдаваемой квартиры налог на имуществе в размере 6 000 рублей в год. Пусть бухгалтерское обслуживание будет стоить 10 000 рублей в год. Сумма соцвзносов к уплате составит:
    27990+0.01*(35 000*12 — 3 000 * 12 – 15 000 – 6 000 – 10 000 – 300 000) = 28 520 рублей.
    Обращаем внимание, что 1% применяется к разнице между прибылью (а не доходом арендодателя) и 300 тысячами рублей (ст. 430 п.9 пп.1 НК РФ). Сумма НДФЛ к уплате составит
    (35 000 * 12 – 3 000 * 12 – 15 000 – 6 000 – 10 000 – 28 520) * 0.13 = 42 182 рублей.
    Таким образом, совокупный результат от применения данной системы для арендодателя составит (добавим также расходы на бухгалтерское обслуживание):
    28 520 + 42 182 + 10 000 = 80 702 рубля

    Вариант 3. Арендодатель – индивидуальный предприниматель, применяющий упрощенную систему налогообложения (УСН 6% «доходы»)

    Чтобы применять упрощенную систему налогообложения, арендодателю необходимо будет подать соответствующее заявление (обычно это делается при регистрации ИП, либо в установленный законом срок, если ИП переходит на упрощенку с другой системы). Финансовые особенности данного режима для собственника недвижимости следующие:

    • Арендодатель по-прежнему обязан заплатить взносы в Пенсионный фонд. Отличие от ИП НДФЛ 13% в том, Что превышение над 300 тысячами рублей считается с доходов (а не с прибыли), то есть сумма соцвзносов в этом случае будет чуть больше.
    • Индивидуальный предприниматель на упрощенной системе налогообложения освобожден от налога на имущество и НДС (ст.346.11 п.3 НК РФ). Указанную экономию необходимо учесть в расчетах.
    • Сама природа УСН «доходы» предполагает, что ставка 6% применяется ко всем доходам, право уменьшать на расходы – отсутствует. Единственное исключение – соцвзносы «за себя» (ст. 346.21 п.3.1.1 НК РФ).
    • Банковское обслуживание по-прежнему необязательно.
    • Бухгалтерское обслуживание будет стоить от 3000 до 6000 рублей (обслуживание ИП на УСН «доходы» обычно дешевле, вследствие отсутствия необходимости отдельно учитывать расходы). Требуется сдать раз в год декларацию по Упрощенной системе налогообложения.
    Пример
    Рассчитаем, какой совокупный результат получит И.И. Саморуков в случае применения упрощенной системы налогообложения (все условия те же самые). Сумма соцвзносов составит:
    27990+0.01*(35 000*12 – 300 000) = 29 190 рублей.
    Сумма налогов рассчитывается просто (единственный вычет с доходов – это соцвзносы):
    (35 000 * 12 – 29 190)*0.06 = 23 448 рублей
    Далее необходимо приплюсовать бухгалтерское обслуживание (допустим, 5000 рублей в год) и вычесть экономию на налоге на имущество (мы его не платим). Итого получаем:
    29 190 + 23 448 + 5 000 – 6 000 = 51 638 рублей

    Вариант 4. Арендодатель – индивидуальный предприниматель, применяющий патентную систему налогообложения (патент).

    Главная особенность патента – вы заранее знаете сумму налога, которую необходимо заплатить. Это может быть удобно для вас, но ещё удобнее для государства – налоговая служба больше не тратит силы на проверку корректности суммы, которую вы показали в своей декларации, при этом она заранее уверена, что в бюджет поступит определенная сумма денег. Для вас также очень важно понимать, что если у вас не будет дохода (арендатор съедет раньше времени, откажется платить и пр.), либо будут очень высокие расходы (например, на ремонт помещения), это абсолютно не имеет никакого значения – вы все равно обязаны заплатить заранее согласованную сумму:

    • Сумма налога фиксированная, обычно она зависит от площади, типа помещения (жилое или нежилое), месторасположения. Каждый субъект РФ устанавливает свою стоимость патента и по своему дифференцирует методику расчета. Информацию о стоимости патента в вашем регионе следует искать в законе «О патентной системе налогообложения такой-то области / республики», либо на специальном сервисе ФНС России. Важно также отличать условный доход по патенту и саму сумму налога к уплате (второе – это произведение первого на налоговую ставку, обычно 6%).
    • Условный доход по патенту при расчете налога к уплате ни на что не уменьшается, даже на соцрасходы
    • Обязанность платить соцвзносы остается, разница с системой УСН в том, что в качестве дохода для расчета берется не фактический доход арендодателя, а прописанный в законе условный доход по патенту для указанного типа помещения (ст. 430 п.9.5 НК РФ, это будет влиять лишь в том случае, если условный доход превышает 300 тысяч рублей)
    • Патентная система также предполагает освобождение ИП от обязанности по уплате налога на имущество и НДС (ст. 346.43 п. 10.2 НК РФ)
    • Банковское обслуживание также не требуется
    • Бухгалтерское обслуживание будет стоить примерно столько же, сколько для ИП УСН «доходы».
    • Оплата патента – в два этапа (1/3 – в первые 90 дней действия патента, остальное – в срок до конца действия патента)
    Читать также:  Сможет ли получить ипотечный кредит иностранец с видом на жительство
    Пример
    Допустим, квартира И.И. Саморукова расположена в районе Восточное Измайлово города Москвы, площадь 40 квадратных метров. Для таких помещений установлен условный доход от сдачи в аренду — 300 000 рублей в год. Следовательно, налоговые платежи составят:
    300 000 * 0.06 = 18 000
    Так как условный доход не превышает установленный порог, то соцвзносы будут состоять только из базовой части – 27990 (см. предыдущий пример). Если бы условный доход был больше 300 000, то мы бы добавили также 1% от суммы превышения. Бухгалтерское обслуживание – 5 000 рублей, экономия на налоге на имущество 6 000. Как результат, получаем:
    18 000 + 27 990 + 5 000 – 6 000 = 44 990 рублей

    Какая система налогообложения выгоднее для арендодателя и от чего это зависит?

    Как видно, решение зависит от очень большого количества факторов. С этим ничего не поделать, отечественное налоговое законодательство достаточно сложное и витиеватое и порой затруднительно сразу вспомнить все тонкости и исключения. Но несколько важных замечаний сделать можно:

    • Чем выше ваш доход от аренды, тем с большей вероятностью вам выгоднее будет зарегистрироваться в качестве ИП (так как экономия на разнице ставок между 13% и 6% начинает превышать сумму соцвзносов, которые растут не так быстро). Если вы сдаете одну квартиру за 10-20 тысяч рублей, то вам, скорее всего, нет смысла регистрироваться в качестве ИП и просто платить налоги как физлицо по ставке 13%
    • На результат очень сильно влияет стоимость патента в конкретном регионе, а также степень дифференциации ставок по патенту для квартир с разной площадью. В Москве власти не так давно существенно снизили стоимость патентов в наиболее массовом сегменте, что в совокупности с высокими арендными ставками часто делает эту систему очень привлекательной. В разных регионах и для разных типов недвижимости вывод может очень сильно отличаться – нужно считать.
    • Вариант НДФЛ 13% ИП может быть предпочтителен для вас в том случае, если вы несете большие расходы на содержание сдаваемого в аренду помещения (ремонт и т.д.)
    • Невозможность покупать патент без регистрации ИП пока не делает этот инструмент повсеместным и наиболее популярным (в будущем возможно ожидать изменений в этом правиле)

    Мы рассмотрели ситуацию, когда в аренду сдается только одно помещение. В случае, если у вас несколько помещений – ситуация становится ещё сложнее. В некоторых регионах (Москва, Московская область, Нижний Новгород, Санкт-Петербург, Казань) патент нужно покупать на каждый объект, в некоторых (Новосибирск, Екатеринбург) – допускается один патент на несколько жилых объектов. Опять же необходимо изучать конкретное законодательство и делать отдельный пересчет.

    Мы разработали калькулятор, который автоматизирует большую часть работы за вас – достаточно задать арендный доход, сопутствующие расходы, тип помещения, площадь квартиры и регион. Для наиболее крупных городов расчет суммы патента выполняется автоматически, для менее крупных – необходимо сначала посчитать условный доход по патенту на сайте налоговой. Наш калькулятор работает при условии, что расчет выполняется для одного объекта недвижимости. Для нескольких объектов недвижимости нужно самостоятельно посчитать стоимость патента (калькулятор на сайте налоговой), выбрать регион «Другой город» и подставить свое значение в расчет.

    В заключении для удобства сравним каждый из возможных вариантов в форме таблицы:

    Спасибо за внимание, если у вас остались вопросы, буду рад ответить на них в комментариях к этому посту.

    Если Вам понравилась эта статья или наши сервисы, то приглашаем Вас присоединиться к нашим группам ВКонтакте или Facebook. Гарантируем, что там Вас ждет только качественный контент из мира экономики, бизнеса и недвижимости.

    Чем грозит сдача в аренду квартиры без уплаты налогов?

    Россияне по-прежнему предпочитают не платить налоги с доходов, полученных от сдачи квартир и иных помещений в аренду. Насколько тяжело налоговикам выявлять такие ситуации? Какова вероятность быть пойманным и насколько тяжело доказать факт получения дохода? Может ли обратиться в налоговые органы недовольный жилец? Какие штрафы грозят нарушителям в самом неблагоприятном случае? На все эти вопросы в своей статье пытается ответить Estimate-Estate.ru

    Какое наказание предусмотрено от уклонения от уплаты налогов при сдаче недвижимости в аренду

    Неуплата налога при сдаче помещений в аренду является прямым нарушением закона. За это предусмотрена налоговая или даже уголовная ответственность (в зависимости от суммы неуплаты).

    Уголовная ответственность возникает по статье 198 УК РФ, если сумма неуплаченного налога за три года превышает 900 тысяч рублей. Это соответствует доходу от аренды около 200 тысяч рублей в месяц.

    По этой статье даже предусмотрен арест на срок до одного года. Правда, гораздо чаще все ограничивается штрафом от 100 тысяч рублей и выше (а также уплатой самого налога). При этом надо понимать, что штраф накладывается в уголовном производстве, что для арендодателя означает наличие судимости и все вытекающие из нее ограничения (невозможность быть избранным, работать в полиции, главным бухгалтером, получить лицензию на оружие, лицензию кадастрового инженера, оценщика, аудитора и ещё целый ряд ощутимых неудобств). Отметим, что предусмотрен также состав по статье 198.2 УК РФ (уклонение физлицом от уплаты налога в особо крупном размере), наказание по которому ещё более жесткое. Но для мелких арендодателей все же более актуальна налоговая ответственность. В соответствии со статьей 122 НК РФ:

    Штраф за неуплату налога составляет 20% от суммы неуплаты, также начисляются пени за каждый день просрочки (дневная ставка равна 1/300 от действующей ставки рефинансирования) и никто не отменяет обязанность уплатить сам налог.

    Наказание, наложенное в налоговом производстве, считается правонарушением (а не преступлением), поэтому никаких других последствий для налогоплательщика не возникает.

    Насколько активно налоговики ищут арендодателей – неплательщиков?

    Объемы одного только столичного рынка аренды квартир оцениваются в 75-125 тыс. квартир, что при средней ставке аренды в 30 тысяч рублей дает около 5 миллиардов в год недополученных бюджетом налогов (на эти деньги можно построить, например, около 6 школ, 20 детских садов или 33 километра автодорог). Поэтому чиновники разных уровней время от время заявляют о начале активных кампаний по борьбе с неплательщиками. Обычно госслужащие поясняют, что налоговики будут активнее взаимодействовать с участковыми, домоуправляющими компаниями, товариществами собственников жилья, а также объявляют о создании горячих линий, куда можно сообщить информацию о злостных неплательщиках.

    Но самое главное оружие в таких атаках – психологическое воздействие на арендодателя

    Участковые обычно слишком загружены своей основной работой (объективно, общественная опасность от арендодателей-неплательщиков не самая высокая). Домоуправляющие компании очень часто просто не владеют информацией о фактах сдачи квартир на подведомственной им территории (лицевой счет по коммунальным услугам оформлен на собственника). У товариществ собственников жилья обычно отсутствует материальный интерес в таком сотрудничестве (они больше заинтересованы в сборе взносов с собственников и едва ли хотят искать повод, чтобы испортить отношения с кем-то из них). И даже соседи в последние десятилетия все реже знают, что происходит за пределами собственной лестничной клетки.

    Но самое главное – все эти методы могут предоставить только косвенные доказательства. Обязанность уплатить налог возникает в момент передачи денежных средств (ст. 223 НК РФ) и именно факт передачи денег налоговых органам в суде необходимо будет доказать (а не факт проживания). Иногда может быть недостаточно даже договора аренды или показаний арендатора – всегда можно возразить, что деньги так и не были уплачены (а на показания арендатора заявить, что тот существенно завышает арендную ставку). На рынке аренды в России господствуют наличные расчеты – а они не оставляют за собой следов.

    Ещё один важный фактор, который сильно тормозит любую активность налоговых органов – временной разрыв между выявлением факта сдачи помещения в аренду и сроками предоставления налоговой декларации.

    Факт аренды может быть выявлен, допустим, в феврале текущего года, но отчитаться по полученным доходам и заплатить с них налоги необходимо будет до 30 апреля следующего года. То есть между датой возможного правонарушения и датой, когда факт правонарушения можно достоверно подтвердить, пройдет более года. Собственно, это останавливает и очень многих арендаторов от мести собственникам через жалобу в ФНС России – конфликт возник сегодня, а доказать, что собственник недвижимости не уплатил налоги, можно будет только после 30 апреля следующего года (когда сам конфликт, скорее всего, уже забудется).

    По этой же причине в данной ситуации плохо работают и оперативно-розыскные мероприятия. Конечно, ничто не мешает сотрудникам налоговой обзвонить сдающиеся в аренду квартиры и определить потенциальных неплательщиков. Точно также несложно выявить собственников, имеющих более одной квартиры. Можно даже сопоставить официальные доходы и фактические расходы налогоплательщика (покупки недвижимости, автомобилей, поступления на вклады в банки – то есть все то, что проходит через доступные налоговикам источники). Но опять же, всего этого будет недостаточно для сбора доказательной базы и победы в суде. Похожая ситуация, происходит, например, в мелком бизнесе, где многие налогоплательщики до сих пор показывают официальные зарплаты своих сотрудников в районе 10-15 тысяч рублей и с них производят все отчисления. Иными словами, возникает парадоксальная ситуация, когда всем все очевидно, но четко доказать это практически невозможно.

    Плюс к этому издержки борьбы с неплательщиками зачастую превышают возможные выгоды. Мелких арендодателей много, потенциальные поступления с них небольшие, а работа по доказательству – немалая, требуется выезд на место, общение со свидетелями, самими арендаторами (налоговый инспектор или участковый имеют в теории возможность опросить их), анализ банковских выписок и многое другое, то есть потратить большое количество времени сотрудников налоговых органов. Чтобы эффективно всем этим заниматься, штат ФНС России, возможно, нужно будет удвоить – никто не будет это делать без гарантии результата. Да и на самом деле потенциальный прирост бюджетных доходов не столь велик в относительном выражении — в Москве, к примеру, эта сумма меньше 0.5% от городского бюджета (при условии, что все арендодатели выйдут из тени и начнуть платить налоги).

    Так каким образом налоговики все же могут выявить подобные нарушения?

    Но все же единичные (подчеркнем – на сегодня это очень редкая практика) случаи привлечения к ответственности за подобные нарушения существуют. Впервые это случилось в 2009 году, когда некий москвич Владимир Аракчеев был признан Головинским судом столицы виновным в уклонении от уплаты налогов с доходов, полученных от сдачи принадлежащей ему квартиры в аренду. В рамках изучения судебной практики по теме статьи удалось найти ещё ряд похожих дел (например, решение Хамовнического суда Москвы от 28.02.2012 в отношении Бахаревой Н.В. и решение Бийского районного суда республики Башкортостан по делу 2-151/11 от 01.06.2011 в отношении Никитиной Т.В.). Все эти дела объединяет тот факт, что

    в качестве доказательной базы по делу использовались договора аренды, а также выписки с банковских счетов, на которые поступали арендные платежи

    То есть свидетельские показания участкового / соседей / коммунальщиков нигде не составляли основу обвинения. В случае с Владимиром Аракчеевым катализатором ситуации стало обращение в налоговую инспекцию недовольных арендаторов. Арендодатель решил поднять плату для своих жильцов, в противном случае пригрозив их выселить с квартиры. В ответ на это последние настучали предоставили в налоговую службу договор аренды и все подтверждающие оплату документы. Важно добавить, что данные лица арендовали квартиру уже более двух лет, а значит, у налоговых органов была возможность отследить факт незадекларированного дохода у владельца квартиры за прошлые периоды.

    В двух других случаях в качестве арендаторов выступали юридические лица или индивидуальные предприниматели. Так как такие арендаторы обычно вычитают понесенные расходы для нужд сокращения собственной налоговой базы (и предоставляют подтверждающие документы в налоговые органы в случае камеральной проверки), то у налоговых органов появляется отличная возможность для перекрестной проверки контрагентов, которые получили доход от данного налогоплательщика.

    Именно недовольные жильцы и арендаторы — юрлица на сегодняшний день – главная угроза быть пойманным при неуплате налога при сдаче жилья в аренду.

    И, безусловно, мы не упомянули о долгосрочных договорах аренды (заключаемых на срок более года), которые в соответствии с действующим законодательством требуют государственной регистрации. В этом случае уплаты налога тоже никак не избежать – так как сам факт аренды уже раскрыт государственным органам, налоговая получает эти данные по каналам межведомственного взаимодействия.

    Так стоит ли платить налоги и что ожидать в будущем?

    Метод «кнута» для арендодателей на сегодняшний день вряд ли кардинально повысит эффективность собираемости налогов. Могут помочь выборочные обходы участковых с настойчивым опросом арендаторов, с последующим доведением дел до суда и активной пиар-поддержкой подобных случаев в средствах массовой информации. Также могут изменить ситуацию совсем уж кардинальные меры – например, обязательная регистрация в государственных органах всех договоров аренды либо обязанность риэлторов информировать налоговую службу обо всех арендных сделках с их участием. Но у таких мер существуют свои немалые побочные эффекты – рост забюрократизированности сферы аренды при том, что проблему до конца не решит, скорее всего, даже это.

    Поэтому государство все чаще идет по пути пряника, предлагая налогоплательщикам новые методы и системы налогообложения, иногда даже радикально снижая уровень налоговой нагрузки. Наиболее существенное решение по этому направлению – введение патентной системы налогообложения (например, в Москве в большинстве районов арендодатели должны заплатить в бюджет не более 18 тысяч рублей в год). Конечно, это больше, чем ничего, но все равно уже не так много при средней арендной ставки в столице от 30 тысяч рублей в месяц (правда, потребуется также зарегистрироваться в качестве ИП и платить социальные взносы в бюджет). Подробный сравнительный анализ всех вариантов налогообложения для арендодателя можно посмотреть здесь, а с помощью этого калькулятора можно подобрать подходящую схему налогообложения для своей ситуации.

    Читать также:  Как получить квартиру от государства если ребенок инвалид

    Плюс никогда не стоит забывать, что официальные отношения между арендатором и арендодателем несут и определенные выгоды для владельца недвижимости. Например, арендодателю будет легче истребовать все причитающиеся в его пользу платежи и не подвергнуться потенциальному «налоговому шантажу» со стороны жильца. Безусловно, выбор для себя каждый делает самостоятельно, но на наш взгляд, платить налоги все же стоит, воспользовавшись сперва доступными методами легальной налоговой оптимизации.

    Если Вам понравилась эта статья или наши сервисы, то приглашаем Вас присоединиться к нашим группам ВКонтакте или Facebook. Гарантируем, что там Вас ждет только качественный контент из мира экономики, бизнеса и недвижимости.

    Легальная аренда жилых и нежилых помещений через патент

    Налоговая служба инициировала оформление патентов в случаях сдачи жилья в аренду для арендодателей, которые обладают статусом индивидуального предпринимателя. Кроме того, налоговая служба предложила патент на сдачу квартиры в аренду частным лицам. Такой «неожиданный» шаг вызван желанием контрольных органов вывести аренду квартир из теневого сектора.

    Как можно легально сдавать квартиру в аренду

    Сейчас многие граждане практикуют неофициальную сдачу жилья для квартиросъемщиков, опасаясь дополнительного налогообложения и установления фактов незаконной коммерческой деятельности.

    Гражданам предлагают оформить статус предпринимателя. Учитывая, что сегодня регистрационная процедура максимально упрощена, данный шаг не является сверхсложной задачей.

    Для оформления нужно запастись следующим перечнем документов:

    • заявление о регистрации в качестве предпринимателя;
    • копия персональных документов;
    • квитанцией на оплату государственной пошлины.

    Самым важным преимуществом патента является освобождение от подачи налоговой декларации.

    Необходимость государственной лицензии

    Он ставит несколько глобальных задач:

    • дает возможность физическим лицам официально заниматься коммерческой деятельностью;
    • легализует скрываемые доходы граждан и усложняет уход от налогообложения;
    • формирует дополнительные источники для формирования бюджета.

    Что скрывает патент на аренду жилья

    Патентная система налогообложения не устанавливает обязательной детализации доходов и затрат плательщика, в ней ключевым звеном является разрешение на сдачу недвижимости в аренду, стоимость которого зависит от:

    • вид экономической деятельности;
    • потенциально возможный доход.

    При использовании патента применяется ставка 6 процентов, в то время как полученные доходы граждан от аренды собственного имущества, подлежат налогообложению с применением тарифа — 13 процентов от совокупного дохода. Для того чтобы оценить экономические преимущества и недостатки приведем пример.

    Примерный расчет

    В столице патент можно приобрести, заплатив 43 тысячи 200 рублей. Такой показатель не случаен. Он рассчитан, исходя из предположения, что средняя арендная ставка за месяц составляет 60 тысяч рублей. За год получается доход в сумме 720 тысяч рублей. Применив к нему тариф 6 процентов, получаем указанную сумму. Суммы кажутся несколько нереальными, учитывая что квартиросъемщики могут снять жилье и за 30-35 тысяч.

    Видимо, разница призвана сэкономить нервные затраты арендодателя, который обладая патентом может не беспокоится о проблемах с налоговыми органами, а также с недобросовестными квартиросъемщиками. Таким образом, стоимость патента и его расчет не требуют высокой финансовой грамотности, следовательно, доступны для освоения обычными гражданами.

    Сроки действия документа и оплата

    Патент имеет срок действия, который варьируется от одного календарного месяца до года. Цена перечисляется поэтапно, с учетом следующих принципов:

    • одна треть от стоимости уплачивается в течение 25 дней, исчисленных по календарю, прошедших с даты выдачи патента;
    • две трети стоимости уплачиваются в течение 25 дней, исчисленных по календарю, прошедших с даты окончания срока работы патента.

    Экономическая выгода сдачи жилого и нежилого помещения в аренду

    Стоимость патента сохраняется на одном уровне, независимо от того, какое количество имущественных объектов, предоставляются в аренду частным лицам или компаниям.

    Документ является выгодным решением для арендодателей, которые получают арендную плату в размере свыше 100-110 тысяч рублей. Удобство определяется следующими моментами:

    • документ является заменой налога на доходы физических лиц и налога на имущество предусматривающего поддержанием определенного документооборота;
    • документ привязан к конкретному виду экономической деятельности;
    • патентная система разрешает отказаться от ведения налогового и бухгалтерского учета;
    • налоговая база рассчитывается с использованием принципа дифференцирования.

    Слабые стороны

    Недостатками патента являются:

    • стоимость патента не может корректироваться на размер страховых взносов, которые перечисляются в пенсионную систему;
    • налог рассчитывается на основе потенциального дохода, который может вступать в разрез с существующими экономическими реалиями.

    На приобретение патента могут претендовать следующие категории предпринимателей:

    • коммерсанты, среднесписочная численность наемного персонала у которых составляет менее 15 человек;
    • совокупная выручка, которых укладывается в лимит с установленным значением в 60 миллионов рублей.

    Условия получения патента на сдачу помещений в аренду

    Воспользоваться патентом можно лишь при выполнении следующих условий:

    • договор заключен на имя индивидуального предпринимателя, приобретающего патент;
    • коммерсант обладает исключительными правами собственности;
    • сумма выручки, полученной по итогам аренды, не превышает лимит в 1 миллион рублей за календарный год;
    • период оформления разрешительного документа устанавливается как 10 дней, но на практике можно столкнуться с более продолжительными сроками (до месяца);
    • квартиры, должны размещаться на территории одного региона;
    • не допускается использование доверенностей, изготовленных на другого предпринимателя.

    Патент разрешающий заниматься предоставлением жилой площади квартирантам на платной основе содержит отметку о виде деятельности, который в ОКВЭД зарегистрирован за номером 70.20.1. На основе патента можно сдавать квартиру совместно с машиноместом, расположенном в паркинге, который при этом рассматривается обособленным объектом.

    Если в аренду сдается отдельно стоящий гараж, то потребуется оформление нескольких патентов. Узнать о безвозмездном пользовании нежилым помещением можно здесь, а о безвозмездном пользовании жилым помещении подробно рассказано в этой статье.

    Лишение права сдавать жилье через патент

    Закон предусматривает отдельные ситуации, при наступлении которых предприниматель утрачивает право на применение патента:

    • если выручка перестанет удовлетворять установленным критериям;
    • если штат наемных сотрудников превысит 15 человек;
    • если предприниматель допустил нарушения сроков уплаты.

    Налогообложение и уклонение от него

    Уклонение от уплаты налогов может вылиться в проблемы с налоговой и прокурорским надзором. Сдача жилья в аренду без документов может расцениваться как незаконная коммерческая деятельность, запрещенная нормативно-правовыми актами. При получении информации о таких фактах полиция и прокуратура могут привлечь гражданина к административной ответственности.

    Налогообложение операций, связанных с предоставлений помещений в аренду сильно упростилось после предоставления возможности на получение патента для индивидуальных предпринимателей.

    Коммерсанты могут превращать в объект аренды имущественные объекты, принадлежащие им на правах:

    • общей долевой собственности, при наличии акцепта иных собственников на совершение сделки;
    • совместной собственности, при наличии нотариального согласия второго супруга;
    • если за период работы патента количество объектов недвижимости, сдаваемых в аренду изменяется, то придется приобрести дополнительный патент или понести финансовые издержки, связанные с уменьшением первоначального количества квартир.

    Смена арендатора недвижимости не рассматривается правовыми актами как основание для замены разрешительной документации. Действующими нормами разрешается совмещать патент с иными системами налогообложения, включая специальные режимы, при этом сумма выручки рассчитывается совокупно по всем специальным режимам.

    Если квартиру берет в аренду организация

    В данном варианте оформление договора является обязательным реквизитом сделки. При ином раскладе компания не сможет включить суммы, потраченные на аренду жилья в свои затраты.

    Договор аренды с организацией чаще всего подразумевает безналичные расчеты, т.е сумма арендных платежей перечисляется на счет банковской карты или расчетный счет предпринимателя.

    Спорным в арендных взаимоотношениях с хозяйствующими субъектами является вопрос о перечислении и удержании НДФЛ, в случае, если гражданин не согласился на оформление патента. Многие судебные инстанции считают, что компания должна выступить в роли налогового агента, при этом есть и альтернативная позиция, заключающаяся в том, что гражданин должен самостоятельно отразить и перечислить суммы налога.

    Оформление патента на сдачу квартиры в аренду является принципиально новой тенденцией, обозначившейся в жилищном секторе. Разрешительная документация позволяет легализовать финансовые операции, заключающиеся в получении прибыли от сдачи имущества в аренду. При этом новую систему сложно назвать экономически выгодной и прогрессивной, если рассматривать ее в отношении обычных граждан, проживающих в регионах и предоставляющих в аренду одну две квартиры.

    С другой стороны арендодатели, обладающие возможностями поиска квартиросъемщиков для нескольких квартир, смогут повысить показатели экономической рентабельности при полном соблюдении норм налогового законодательства.

    Упрощение учета также является позитивным моментом, который позволяет расширить круг пользователей патента по рассматриваемому виду экономической деятельности.

    Видео: Патент на сдачу недвижимости в аренду

    Получение имущественного вычета удаленно через личный кабинет налогоплательщика: пошаговая инструкция

    Вы можете получить имущественный вычет при покупке жилья даже не посещая налоговую инспекцию – это совсем не сложно, достаточно лишь воспользоваться таким онлайн-сервисом на сайте ИФНС России, как личный кабинет налогоплательщика. Как это сделать – расскажет пошаговая инструкция от Estimate-Estate.ru.

    Что необходимо сделать, чтобы предоставлять налоговые декларации удаленно

    Посетить налоговую все же придется – один раз, чтобы получить доступ к личному кабинету налогоплательщика. Вам необходимо придти в налоговую инспекцию по месту своей регистрации с паспортом (кстати, записаться на прием можно онлайн через этот сервис) – инспектор выдаст Вам логин (им будет являться ваш ИНН) и пароль, которые необходимо будет активировать на сайте nalog.ru (раздел Личный кабинет физических лиц, вверху сайта). Логин и пароль действительны в течение месяца с момента их выдачи, так что не откладывайте процесс авторизации на сайте в долгий ящик. Не забудьте сменить полученный в инспекции пароль на тот, который вам будет удобно запомнить и привязать личный кабинет к электронной почте и/или номеру телефона. Все, после подтверждения личного кабинета Вам будут доступны следующие его возможности:

    • Проверка состояния расчетов с налоговой (в том числе уточнение суммы задолженности, например, по НДФЛ, налогу на имущество, транспортному налогу)
    • Предоставление налоговых деклараций без личного посещения инспекции
    • Письменные обращения в ИФНС России и пр.

    Получить налоговый вычет можно будет, заполнив декларацию по форме 3-НДФЛ в личном кабинете налогоплательщика. Там же, в личном кабинете, можно будет потом отслеживать статус её проверки (напомним, что налоговая проверяет декларацию в среднем 4 месяца, детальнее можно почитать тут). Заполнение деклараций по НДФЛ и получение вычета производится в разделе личного кабинета «Налог на доходы физических лиц и страховые взносы».

    Шаг 1. Получение сертификата ключа электронной подписи

    Ключ электронной подписи – это специальная технология, которую ФНС России использует для передачи данных из вашей декларации в зашифрованном виде. Для обмена с физическими лицами используется наиболее простая технология – неквалифицированный сертификат электронной подписи. Если у вас уже есть сертификат, то смело переходите к следующему шагу. В противном случае нажимаем:

    Налог на доходы ФЛ и страховые взносы -> Декларация по форме 3-НДФЛ -> Заполнить отправить декларацию онлайн -> Получение сертификата ключа проверки электронной подписи

    Система предложит Вам выбрать один из двух вариантов – ключ может храниться либо у Вас на компьютере, либо в облачном хранилище ФНС России. На мой взгляд, второй вариант предпочтительнее, так как не привязывает Вас к конкретному компьютеру – сдавать декларации можно будет с любого устройства. В случае же выбора первого варианта при смене/поломке компьютера вам придется столкнуться с дополнительной необходимостью переносить сертификат на новое устройство. Кроме того, в этом случае Вам также не надо будет устанавливать на компьютер дополнительное программное обеспечение. Но если вы не доверяете облачному хранилищу ФНС России, то устанавливайте сертификат на свое устройство:-)

    После того, как вы выбрали предпочтительный для Вас вариант, система предложит Вам ввести пароль от сертификата. Не забудьте записать этот пароль (можно, но не обязательно, указать тот же самый пароль, что и от личного кабинета) – его в дальнейшем потребуется ввести на этапе отправки декларации в налоговый орган. Выпуск ключа может занимать несколько минут, но часто происходит практически мгновенно.

    Шаг 2. Заполнение декларации 3-НДФЛ в личном кабинете налогоплательщика: сведения о доходах

    После выпуска сертификата переходим непосредственно к заполнению декларации в режиме онлайн:

    Налог на доходы ФЛ и страховые взносы -> Декларация по форме 3-НДФЛ -> Заполнить отправить декларацию онлайн -> Заполнить новую декларацию

    Отметим, что есть и второй путь – просто загрузить в личный кабинет декларацию, сформированную в программе «Декларация» (официальный софт ФНС России, который можно скачать на её сайте). Я заполняю налоговые декларации непосредственно в личном кабинете, так как не хочу перегружать свой компьютер лишним программным обеспечением (каждый год нужно будет устанавливать новую программу, написанную для конкретного налогового периода). Кроме того, в личном кабинете налогоплательщика часть данных (ваше ФИО, например) будет заполнено автоматически. Если я Вас не убедил и Вы все же решили пойти по второму пути, то вместо кнопки «Заполнить новую декларацию» нажимайте «Направить сформированную декларацию» и загружайте в личный кабинет заранее подготовленный файл(и сразу переходите к шагу 4).

    На первой вкладке потребуется ввести Ваши основные личные данные. На мой взгляд, здесь не должно возникнуть каких-либо сложностей. Нажимаем «Далее».

    На следующем этапе мы автоматически попадаем в раздел «Доходы, облагаемые по ставке 13%». Если вы обычный наемный рабочий и не имеете каких-либо нетрудовых доходов (дивиденды, доходы от сдачи квартиры в аренду, доходы от предпринимательской деятельности и пр.), то вам здесь менять ничего не нужно. Нажимаем «Добавить доход».

    В разделе «Сведения о полученном доходе» вносим данные из справки 2-НДФЛ (её предварительно Вам необходимо взять у своего работодателя, чаще всего в бухгалтерии). Перебить нужно в точности также как в справке – то есть в том случае, если на определенные виды доходов (например, материальная помощь) работодатель уже использовал вычет, то нужно в личном кабинете в строчке с этим месяцем и кодом дохода заполнить раздел «Код вычета». Если в справке 2-НДФЛ вычетов нет — разделы Код и Сумма вычета оставляйте пустыми.

    Чтобы проверить, что вы при переносе не допустили арифметической ошибки, сверьте суммы из раздела Общие суммы дохода и налога за год (рассчитанные автоматически личным кабинетом) с суммами, которые у вас отражены в том же разделе справки 2-НДФЛ, предоставленной работодателем. Дальше оттуда же перебиваем Налоговую базу и Сумму налога удержанную и нажимаем «Сохранить».

    После этого мы возвращаемся на страницу с вводом доходов. Если других доходов нет, нажимаем «Далее», если есть (например, в течение года вы работали у двух работодателей), то нажимаем «Добавить доход» и повторяем всю процедуру заново. В том случае, если у вас есть доходы, с которых налоги не удержаны и не уплачены (например, ваши предпринимательские доходы или доходы от сдачи квартиры в аренду), то раздел «Сумма налога удержанная» останется пустым. В таком случае после заполнения декларации Вы будете обязаны заплатить с них налог (либо сумма вычета будет уменьшена на сумму неуплаченного налога, если вычет больше ваших доходов).

    Читать также:  Как определить является ли человек собственником квартиры

    Шаг 3. Заполнение декларации 3-НДФЛ в личном кабинете налогоплательщика: сведения о приобретенном имуществе

    На следующей странице «Вычеты» нам нужно перейти на вкладку «Имущество» и отметить галочкой «Предоставить имущественный налоговый вычет» — после чего появится поле для ввода информации о приобретенном вами объекте («Добавить объект»):

    Наименование объекта — если вы не единственный собственник жилья (например, ваш(а) супруг(а) или дети (родители) тоже имеют долю в объекте, то вам надо выбрать именно вариант «Доля в доме, квартире, комнате».

    Вид собственности – если вы являетесь единственным собственником, то выбирайте пункт «Собственность», в противном случае чаще всего надо указать «Собственность общая долевая». Особой разницы между совместной и долевой собственностью с точки зрения налогового вычета сейчас нет (детальнее можно почитать тут). Наконец, если одним из собственников является ваш несовершеннолетний ребенок и вы хотите получить вычет с его доли, то выбирайте последний вариант (о некоторых тонкостях данного варианта читайте в нашей статье).

    Признак налогоплательщика – чаще всего выбирается вариант «Собственник объекта». Вариант «Супруга собственника объекта» выбирайте тогда, когда у вас юридически нет доли в объекте, но вы все равно планируете получить вычет со своих доходов (НК РФ это разрешает, подробнее написано тут). Варианты «Родитель несовершеннолетнего собственника объекта», «Объект в общей долевой собственности заявителя и несовершеннолетнего ребенка», «Объект в общей долевой собственности супруга заявителя и несовершеннолетнего ребенка» необходимо указать в том случае, если вы хотите получить вычет с доли вашего ребенка, при этом вы сами соответственности не имеете доли в объекте, имеете долю совместно с ребенком или ваш супруг(а) имеет долю в объекте совместно с ребенком (детальнее читайте тут).

    Поле «Дата регистрации права собственности на жилой дом, квартиру, комнату» заполняем в соответствии с полученной нами выпиской из ЕГРН.

    Галочка «Являюсь пенсионером» нужна для того, чтобы получить вычет по доходам за годы, предшествующие году покупки недвижимости (о нюансах этой ситуации детальнее здесь).

    В поле «Стоимость объекта (доли)» указывается стоимость покупки квартиры в том случае, если вы единственный собственник, и стоимость квартиры, умноженная на вашу долю, если вы не являетесь единственным собственником. Например, если вы приобрели квартиру за 4 миллиона рублей пополам с супругой в общую долевую собственность, то здесь нужно указать 2 миллиона. Если Вы приобретали квартиру в ипотеку и также заявили вычет по процентам (детальнее здесь), то нужно указать также совокупную сумму уплаченных процентов за все годы.

    На следующей странице заполните суммы вычета, полученные в предыдущие годы – отдельно по квартире и по ипотечным процентам. Эту информацию можно взять либо из прошлогодних деклараций, либо из личного кабинета (в том же разделе, где заполняете декларацию, причем эта информация будет доступна даже в том случае, если вы сдавали декларацию на бумажном носителе). Для заполнения поля «Вычет по предыдущим годам» в прошлогодней декларации используйте значения полей 2.1 и 2.8 Листа И. Поле «Сумма, перешедшая с прошлого года» — это либо Поле 2.10 прошлогодней декларации, либо разница между двумя суммами, стоящими выше. Поле «Вычет у налогового агента в отчетном году» заполнять не требуется, если вы не заявляли вычет у своего работодателя в этом году (как это делать и какие преимущества это дает, можно посмотреть здесь). Если же получали, то нужно указать сумму, которую вам выплатил работодатель (один из работодателей).

    Шаг 4. Проверка корректности заполнения декларации перед отправкой

    На следующей странице система покажет результаты расчета. Рекомендую сверить сумму, полученную системой с суммой, рассчитанной вами «на бумаге» (для расчета причитающейся суммы можно также воспользоваться нашим калькулятором) — чтобы убедиться, что вы не допустили ошибок:

    • Если ваш годовой доход меньше невыбранной суммы вычета (Стоимость квартиры * Вашу долю + Проценты по кредиту * Ваша доля – Вычет полученный в прошлые годы), то сумма к вычету должна быть равна сумме налога удержанного из справки 2-НДФЛ
    • Если ваш годовой доход больше невыбранной суммы вычета (считается по той же формуле), то сумма, посчитанная сайтом ФНС России, должна быть равна невыбранной сумме вычета, умноженной на 13%.

    Нужная Вам сумма находится в строчке «Сумма налога, подлежащая возврату из бюджета». Чтобы просмотреть декларацию в традиционном (печатном) виде, нажмите «Скачать документ». В окошке ниже нажимаем «Заявление на возврат». Здесь необходимо заполнить банковские реквизиты вашего счета, на которые налоговая переведет деньги в случае положительного решения. Обращаем внимание, что счет должен быть оформлен на имя получателя налогового вычета (а ни на кого-то ещё, в том числе близкого родственника). Реквизиты счета (речь идет не о номере карточки, на которую перечисляется зарплата, а именно о реквизитах, таких как номер счета, номер корреспондентского счета банка, БИК и прочее) можно взять в вашем банке (либо посмотреть в сервисе банк-клиент, если Вы его себе подключили). Заявление подписываете полученным на шаге 1 ключом электронной подписи (необходимо будет ввести пароль от сертификата). После отправки заявления возвращаемся на вкладку «Итоги» и нажимаем «Сформировать файл для отправки».

    Шаг 5. Загрузка подтверждающих документов для получения налогового вычета

    Прежде чем отправить декларацию, необходимо подтвердить право на его получение, загрузив в Личный кабинет налогоплательщика все необходимые подтверждающие документы. Перечень документов тот же самый, что и при подаче декларации в бумажном виде (ознакомиться можно здесь). Документы загружаются в систему в отсканированном виде (если под рукой нет сканера, то подойдет качественная фотография) — для этого поочередно нажимаем на кнопку «Добавить документ». Отсканированные документы можно прикреплять в следующих форматах — jpg, pdf, png, tif. Скан паспорта прикладывать не надо, у налоговой есть эти данные, так как вы лично подтвердили доступ к личному кабинету.

    Далее вводим пароль от ключа неквалифицированной подписи и нажимаем «Подписать и отправить». После этого ваша декларация появится в разделе под статусом «Обрабатывается», буквально через 5-10 минут обычно появляется статус «Получена квитанция о приеме». После того, как декларация отправлена – внести в нее исправления уже будет нельзя. В случае, если вы ошиблись в сумме или забыли прикрепить все подтверждающие документы, надо будет создать новую декларацию и повторить весь процесс заново (при этом на самой первой странице в поле «Номер корректировки» проставить цифру 1). В дальнейшем вы можете в Личном кабинете налогоплательщика (раздел «Налог на доходы ФЛ и страховые взносы») наблюдать статус проверки декларации налоговым органом (о средних сроках и методах проверки можно почитать здесь).

    Если Вам понравилась эта статья или наши сервисы, то приглашаем Вас присоединиться к нашим группам ВКонтакте или Facebook. Гарантируем, что там Вас ждет только качественный контент из мира экономики, бизнеса и недвижимости.

    Патент для сдачи квартиры в аренду. Как сдать квартиру по патенту, преимущества и недостатки.

    Среди вариантов налогообложения, которые возможны для арендодателя, особое значение занимает патентная система (ПСН). Она менее всего известна среди желающих сдавать свою жилплощадь, несмотря на наличие явных преимуществ. В представленной ниже статье мы подробно расскажем, как получить патент, в чем преимущества и недостатки подобного варианта налогообложения и как рассчитать сумму необходимых взносов.

    ○ Патентная система налогообложения.

    Данный вариант налогообложения возможен для индивидуальных предпринимателей при ведении определенных видов деятельности. Главная его особенность – расчет потенциального дохода, на основе которого вычисляется сумма необходимых налоговых взносов. Таким образом, ПНС отличается от всех других видов налогообложения тем, что взносы по нему уплачиваются авансом, а не после истечения определенного срока.

    ○ Права по патенту на сдачу квартиры в аренду.

    Перечень видов предпринимательской деятельности, для которых можно получить патент приводится в ст. 346.43 Налогового кодекса РФ (далее НК РФ). В согласии с настоящим законом, в список включена сдача в аренду или наем как жилых, так и нежилых помещений их собственником.

    • «Патентная система налогообложения применяется в отношении следующих видов предпринимательской деятельности:
    • 19) сдача в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности (п.2 ст. 346.43 НК РФ)».

    Таким образом, патент может получить любой арендодатель, зарегистрировавший ИП, для сдачи своей недвижимости в аренду, при условии, что он является ее собственником.

    ○ Преимущества и недостатки при сдаче по патенту.

    Как и любой вариант налогообложения, патентная система имеет как плюсы, так и минусы. К ее несомненным преимуществам относится то, что ИП, имеющий патент не должен уплачивать налог с НДС и имущества, которое используется для осуществления предпринимательской деятельности (в данном случае жилплощадь). Также приобретение патента предполагает и другие плюсы:

    • Нет необходимости в сдаче декларации.
    • Не требуется ведение как бухгалтерского, так и налогового учета.
    • Система применения и расчет суммы налогов отличаются предельной простотой.
    • Есть возможность дифференцированного подхода, благодаря которому размер возможного дохода высчитывается на основе определенных критериев.

    К минусам ПСН относится:

    • Расчет налоговых выплат на основе объема возможного дохода, который в итоге может быть меньше предполагаемого.
    • Необходимость внесения некоторой части налога авансом.
    • На размер налоговых выплат не влияют страховые взносы, которые отчисляются регулярно.

    Таким образом, каждый арендодатель решает вопрос применения ПНС в индивидуальном порядке, с учетом собственных вычислений доходов и расходов.

    ○ Основания для получения патента.

    Для того, чтобы приобрести патент, налогоплательщик должен соответствовать следующим критериям:

    • Являться владельцем недвижимости, которая будет сдаваться в аренду.
    • Иметь статус индивидуального предпринимателя.

    В последнем случае закон также предусматривает некоторые ограничения для ИП, желающего приобрести патент.

    1. В случае привлечения наемных работников, их число не должно превышать 15 для всех видов предпринимательской деятельности.
      • «При применении патентной системы налогообложения индивидуальный предприниматель вправе привлекать наемных работников, в том числе по договорам гражданско-правового характера. При этом средняя численность наемных работников, определяемая в порядке, устанавливаемом федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным в области статистики, не должна превышать за налоговый период 15 человек по всем видам предпринимательской деятельности, осуществляемым индивидуальным предпринимателем (п. 5 ст. 346.43 НК РФ)».
    2. Общий доход за 12 месяцев не должен превышать 60 млн. рублей.

    При этом важно учитывать, что если арендодатель планирует сдавать больше одного объекта недвижимости, ему нужно приобрести отдельный патент на каждый из них.

    ○ Процедура получения патента.

    Чтобы получить патент, нужно следовать определенному алгоритму:

    1. Зарегистрироваться в качестве ИП, представив следующие документы:
      • Заявление о постановке на учет (заполняется по установленной форме).
      • Чек об оплате госпошлины в размере 800 рублей.
      • Паспорт (копия).
    2. Выбрать патентную систему налогообложения, написав соответствующее заявление после получения статуса ИП. Его можно подать одновременно с регистрацией ИП, либо за 10 дней до начала осуществления предпринимательской деятельности по данной форме налогообложения.
    3. Оплатить патент. Сделать это можно в полном объеме либо частично, в зависимости от срока его действия.

    ○ Стоимость и срок действия.

    Патент можно прибрести на срок от 1 до 12 месяцев, при условии, что период приходится на один календарный год. Законодательно, стоимость патента не является фиксированной и исчисляется как процент от возможного дохода.

    Налог исчисляется как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы.

    В случае получения индивидуальным предпринимателем патента на срок менее двенадцати месяцев налог рассчитывается путем деления размера потенциально возможного к получению индивидуальным предпринимателем годового дохода на двенадцать месяцев и умножения полученного результата на количество месяцев срока, на который выдан патент (п.1 ст. 345.51 НК РФ).

    Окончательная цена патента зависит от места, в котором располагается квартира и ее площади. Так, для Москвы в 2017 году действуют следующие расценки в зависимости от размера и расположения:

    • До 50 кв. м — от 12600 руб. до 27000 руб.
    • 50 кв. м. — 75 кв. м. – от 25200 руб. до 54000 руб.
    • 75 кв. м. — 100 кв. м. – от 42000 руб. до 90000 руб.
    • 100 кв. м. — 200 кв. м. – от 63000 до 135000 руб.
    • 200 кв. м. — 300 кв. м. — от 126000 до 270000 руб.
    • 300 кв. м.- 600 кв. м. – от 210000 до 450000 руб.
    • Свыше 600 кв. м.- от 420000 до 600000 руб.

    Для Санкт – Петербурга стоимость патента зависит от площади квартиры:

    • До 70 кв. м. – 24000 руб.
    • 70 кв. м. – 150 кв. м. – 54000 руб.
    • Свыше 150 кв. м. – 84000 руб.

    Для остальных регионов цена годового патента рассчитывается индивидуально, в зависимости от конкретного субъекта. Узнать стоимость можно на сайте налоговых органов, найдя в поиске свой населенный пункт.

    При этом стоит учитывать, что стоимость также зависит от срока, чем меньше времени будет действовать патент, тем ниже будет его цена.

    ○ Уплата налога.

    Оплата налога также зависит от периода его действия. Если патент приобретен на полгода, необходимо сразу внести всю сумму его стоимости. А если его срок больше 6 месяцев, оплату можно произвести в два этапа:

    • 1/3 оплатить в течение 90 календарных дней с момента приобретения.
    • 2/3 до окончания периода действия патента (п. 2 ст. 346.51 НК РФ).

    ○ Социальные и иные взносы.

    Взносы ИП зависят от наличия работников и их количества. Сдача жилплощади в аренду не предполагает привлечения наемных служащих, поэтому владелец недвижимости должен уплатить только:

    Также ИП может дополнительно внести 2,9% в ФФС на случай наступления нетрудоспособности. Данный платеж не относится к обязательным и вносится по желанию налогоплательщика.

    ○ Признание патента недействительным.

    Патент будет признан недействительным, если:

    • Предпринимательская деятельность прекращена.
    • Превышены ограничения, установленные законом (число работников и максимальный годовой доход).
    • Оплата не внесена в установленные сроки.

    Во всех этих случаях в налоговый орган подается заявление от лица ИП о переходе на другую систему налогообложения. Если предпринимательская деятельность будет продолжена на основании ставшего недействительным патента, на гражданина будет наложен административный штраф и взыскана неуплаченная сумма.

    Таким образом, ПНС, как и любой другой вариант налогообложения имеет свои особенности, которые следует учитывать при решении о его приобретении.

    ○ Советы юриста:

    ✔ Что если сдается несколько объектов недвижимости.

    В этом случае необходимо приобрести патент на каждую жилплощадь по соответствующей стоимости. В противном случае это будет признано уклонением от налоговых обязательств.

    ✔ Можно ли приобрести патент, если не ИП.

    Да, подобная возможность предусмотрена и для физических лиц, не желающих регистрировать ИП. При этом срок действия патента для них будет составлять от 1 дня до 6 месяцев.

    Как получить патент на сдачу жилья. Сдать квартиру, дом, комнату легально и платить налоги. Рассказывается в выпуске программы «Москва в деталях» на канале «Москва 24».

    Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

    Ссылка на основную публикацию
    Adblock
    detector