Как купить квартиру у подрядчика в новостройке

Как купить квартиру от подрядчика

Как купить квартиру от подрядчика. Кто такие подрядчики? Это компании, которые выполняют определенный вид работ на строительном объекте по договору с застройщиком.

  • делают остекление
  • проводят электромонтаж
  • выполняют штукатурные работы
  • делают благоустройство двора и т.д

Очень часто, особенно в период плохих продаж, с подрядчиками рассчитываются квадратными метрами:

  • отдают квартиру после накопления выполненного объема работ, что чаще всего
  • отдают квартиру авансом, то есть подрядчик еще не полностью рассчитался за нее, не накопил достаточного объема выполненных работ
  • подрядчики переуступают друг другу квартиры и разобраться порой бывает нелегко есть ли у них долги за квартиру перед застройщиком или нет

Подрядчик часто попадает в ловушку. Ведь ему нужны живые деньги на оплату сотрудникам, бюджету, поставщикам материалов и готовы продать квартиру по минимальной цене. Почему бы ее не купить!

  • И вот Вы нашли дешевую квартиру от подрядчика строительных работ и рады цене, но сомневаетесь в чистоте сделки?

Я подробно разъясню Вам как купить квартиру от подрядчика безопасно!

Содержание статьи подробное:

Как купить квартиру от подрядчика Какие риски оценить

  • Первое — Вы должны оценить Застройщика — его деловую репутацию, степень готовности объекта.

Часто Застройщик не может сдать объект в эксплуатацию из-за того, что у него есть задолженность по оплате подключений к тепло-водо-электро-газо-снабжению.

Конечно проверить разрешение на строительство и документы на земельный участок тоже необходимо!

  • Второе — Договор долевого участия у застройщика должен быть зарегистрирован в Росреестре и не иметь обременений!

Не зарегистрированный Договор долевого участия у подрядчика не исключает двойных продаж и обременений на квартиру!

  • Третье — обязательно запросите у Подрядчика справку о полной оплате за квартиру и копии документа о взаимозачете цены за квартиру Актами выполненных работ.

Обязательно проверьте полномочия исполнительного органа(директора) или доверенного лица Подрядчика выпиской из ЕГРЮЛ (единый государственный реестр юридических лиц)

  • Четвертое — квартира уже может быть оформлена в собственность Подрядчика — это уменьшает риски.
  • Пятое — есть период, когда переуступку доли уже не возможно совершить, поскольку застройщик передал в Росреестр документы о вводе дома в эксплуатацию. Уточните это у застройщика.
  • Шестое — выписку из ЕГРН запросите обязательно и на квартиру с правом собственности, и на долёвку( по договору долевого участия) тоже, это объемный документ, в котором перечислены все квартиры, но он нужен!
  • Седьмое, а может первое — уточните полномочия директора, имеет ли он право совершать крупные сделки без решения учредителей, акционеров.

Читайте: Как купить квартиру у юридического лица

Самые большие риски покупки квартиры от подрядчика кроются во внутренних конфликтах учредителей и банкротстве компании.

Как правильно оформить

  1. Если Вы покупаете у Подрядчика квартиру со Свидетельством о регистрации права собственности, то оформляете:
  • Договор купли-продажи
  • Акт приема передачи
  • Документ об оплате

Запросите у Подрядчика:

  • Справку об отсутствии зарегистрированных лиц
  • Справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам
  • Выписку из ЕГРН об отсутствии обременений и арестов
  • Документ об оплате

ЕГРН -Единый государственный реестр недвижимости ведет уполномоченный государственный орган — Росреестр.

2. Если Вы покупаете у Подрядчика квартиру без права собственности, то есть она ему принадлежит по Договору долевого долевого участия, то необходимо оформить:

  • Договор переуступки прав и обязанностей дольщика
  • Документ об оплате.

Запросите у Подрядчика:

  • Выписку из ЕГРН об отсутствии обременений и арестов
  • Справку о полной оплате за «долю»

Сделка по переуступке прав и обязанностей дольщика не является сделкой купли-продажи.

Договор(соглашение) о переуступке прав и обязанностей дольщика подлежит обязательной государственной регистрации.

Регистрация права в Росреестре

  • Договор переуступки прав и обязанностей дольщика подлежит государственной регистрации и вступает в силу после нее . Госпошлина 350.0 рублей.

Обязательно ознакомьте с этим Договором Застройщика после регистрации.

  • Договор купли-продажи не подлежит государственной регистрации и вступает в законную силу после подписания сторонами сделки
  • Переход права собственности от Продавца к Покупателю подлежит государственной регистрации в Росреестре. Госпошлина 2000.0 рублей

Всегда рада разъяснить. Автор

Как купить квартиру от подрядчика выгодно. Но будьте бдительны!

Особенности покупки квартиры в новостройке у подрядчика. Что проверить и как оформить сделку?

Выгодным вложением денежных средств является приобретение недвижимости в строящемся доме. Наибольшая экономия возможна при покупке на начальном этапе стройки.

Продажей квартир занимаются застройщик, инвесторы и подрядчики. Покупая жилье у последних, можно сэкономить от 10 % и выше от стоимости. В данной статье рассмотрим преимущества и возможные риски покупки жилья у подрядчиков.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 288-16-92 . Это быстро и бесплатно !

Особенности приобретения жилья в новостройке

Подрядчиком называется компания, работающая по договору подряда. Данная компания выполняет поручения заказчика в период строительства дома, а в качестве оплаты за свои услуги получает от застройщика квартиры в строящемся доме. Стороны заключают договор долевого участия в строительстве либо определенные квартиры без договора бронируются за подрядчиком.

Полученные квартиры чаще всего продаются заблаговременно, для того, чтобы иметь возможность оплатить труд рабочих, закупить материалы и т.д. Если такой необходимости нет, продажа недвижимости осуществляется уже на этапе сдачи дома.

По своему правовому статусу подрядчик отличается от застройщика, поэтому переоформить договор долевого строительства на покупателя он не может, в его компетенции переуступка прав собственности (ст 388 ГК РФ) или оформление договора купли-продажи (ст. 549-558 ГК РФ).

Какие существуют преимущества для покупателя?

Преимуществ покупки квартиры через подрядчика не так много, но они достаточно существенны. Поскольку подрядчиком является компания, занимающаяся строительными работами, цену на продажу квартир она устанавливает минимальную. Как правило, сэкономить можно 5-10 процентов.

Если финансовое положение подрядчика затруднительно, а застройщик расплачивается за работу исключительно квартирами, экономия при покупке будет еще значительнее, поскольку подрядчику нужно как можно скорее реализовать недвижимость.

Возможные риски

Если подрядчик уже получил квартиры в счет выполненных работ согласно 214 ФЗ и реализует их по договору переуступки, риски покупателя не больше, чем при покупке квартиры у застройщика.

Сложности могут возникнуть в ситуации, когда застройщик и компания подрядчик заключают инвестиционный договор, который предусматривает оплату еще не выполненных услуг квартирами. Продажа такой недвижимости осуществляется по цене существенно ниже рыночной, однако при этом обязательства перед застройщиком еще не выполнены.

В большинстве случаев сделка происходит на этапе строительства дома, следовательно, покупатель приобретает не саму квартиру, а право ее получить после сдачи дома в эксплуатацию.

К основным рискам в данном виде сделок можно отнести:

  1. Невыполнение подрядчиком возложенных на него обязательств, ведет к расторжению соглашения с застройщиком. Следовательно, недвижимость подрядчик не получит, даже несмотря на то, что уже успел ее продать. Покупатель при этом даже в судебном порядке не сможет получить купленную недвижимость или вернуть свои деньги.
  2. Подрядчик может выполнить меньший объем работ или использовать меньше материалов при строительстве и некоторые квартиры не будут ему переданы, поскольку задолженность перед ним будет меньше. Велика вероятность приобрести квартиру, которой нет.

Избежать рисков можно если:

  • изучить ДДУ продавца;
  • заключать трехсторонний договор;
  • привлекать к заключению сделки юристов и специалистов, которые помогут учесть все нюансы и оценить риски;
  • изучить документацию застройщика;
  • лучше выбирать подрядчиков, которые уже давно находятся на рынке, имеют стабильное финансовое положение (для этого потребуется внимательно изучить документацию и строительный рынок).

О том, какие еще риски могут поджидать покупателя при покупке квартиры в новостройке, мы подробно рассказывали тут.

Правила проверки документов

Как уже было сказано выше, главным секретом удачной сделки является договор с успешным подрядчиком. Следует тщательно проверить о нем всю возможную информацию: отзывы, жалобы, факты судебных разбирательств, финансовые отчеты.

  1. Запросить копии документов, которые подтвердят наличие у подрядчика официальной регистрации. Кроме того, ДДУ должен быть отмечен в Росреестре.
  2. Запросить копии договора подряда, если строительные работы еще не закончены. В этом документе можно увидеть, какие объемы работ уже сделаны, а какие осталось сделать подрядчику. Так покупатель сможет оценить риски.
  3. Взять документ о полной выплате суммы стоимости жилья (если оплата уже произведена) и документ, подтверждающий оплату работы подрядчика квартирой. Честному подрядчику скрывать нечего, и он сможет предоставить документы.
  4. Убедиться в том, что в заключаемом с подрядчиком договоре, прописан пункт о согласии застройщика на осуществление передачи недвижимости.

Способы приобретения

Некоторые особенности при оформлении сделки с подрядчиком обусловлены тем, что покупатель, приобретая недвижимость на этапе строительства, получает не само жилье, а право требования его у застройщика.

Способы покупки квартир:

Читать также:  Что входит в обслуживание дома в квитанции жкх

    Договор цессии (ст. 388 ГК РФ) должен быть оформлен в письменной форме и содержать указание на заключенную сделку с застройщиком и перечень условий, которые были определены по ней.

Как купить — процедура

Сделка осуществляется в несколько этапов:

  • поиск актуальных предложений;
  • проверка документов продавца и застройщика;
  • просмотр объекта и инфраструктуры поблизости;
  • оформление договора;
  • прием квартиры с помощью акта приема-передачи;
  • регистрация права собственности в Росреестре;
  • переезд и прописка в квартире.

Подробную инструкцию по приобретению жилья в новострое различными способами мы приводили в отдельной статье.

Необходимые документы

Для граждан, решивших приобрести жилье таким способом достаточно будет одного паспорта. При покупке, совершаемой на ипотечные средства, потребуется кредитный договор.

Подрядчик предоставляет нотариально заверенные копии: плана застройки, разрешения на строительство, проектной декларации, документов на землю, удостоверения, разрешающего продажу и оригиналы учредительных документов, договора услуг, документа, дающего право на продажу, договора уступки.

Заключение договора и регистрация

Продавец заблаговременно составляет типовой договор, в трех экземплярах, после чего его требуется зарегистрировать его в Росреестре. Обращается в данную организацию, как правило, покупатель.

Для регистрации требуется написать заявление и оплатить госпошлину. (Для физического лица -2000 рублей, для юридического лица – 22000 рублей). Регистрация осуществляется в срок не больше 1 месяца и после этого договор вступает в силу.

Как происходят расчеты сторон?

Условия передачи оплаты прописывается в договоре и определяются сторонами в индивидуальном порядке. Это может быть оплата наличными в кассу, рассрочка, кредитный договор, банковский перевод и т.д.

Можно ли будет сделать возврат налога?

При покупке квартиры, в ситуации, когда подрядчик не записал недвижимость как личное владение, он является посредником и соглашение заключается со строительной компанией. Данная схема является зачетной, а ее минус состоит в том, что вернуть НДФЛ невозможно. Строительная компания не может выдать документ, подтверждающий расходы покупателя для ФСН, потому что эти документы оформлялись с подрядчиком.

При покупке квартиры по договору уступки прав требования, право получения имущественного вычета возникает с момента подписания акта приема-передачи квартиры. В этом случае, в налоговый орган предоставляется копия договора долевого участия, на основании которого произошла переуступка прав требования.

В данной статье были рассмотрены способы приобретения жилья у подрядчика, основные нюансы такого рода сделок, а также информация по минимизации рисков в процессе купли-продажи. Внимательное изучение всех деталей сделки и документов позволит купить жилье дешевле рыночной стоимости и не попасть в руки мошенников.

Интересное видео

Предлагаем посмотреть видео о подрядчикам и о возможных рисках в работе с ними:

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 288-16-92 (Москва)
+7 (812) 317-60-12 (Санкт-Петербург)

Нюансы покупки квартиры у подрядчика

Покупка квартиры у подрядчика – один из способов получения жилой площади, получивший распространение в настоящее время.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

+7 (812) 309-85-28 (Санкт-Петербург)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Его суть заключается в следующем:

  • подрядчик поставляет материалы и оказывает услуги, необходимые для строительства новостройки и отделки квартир;
  • строительная компания взамен вместо денежных средств расплачивается жилой площадью.

Сегодня все чаще застройщики выбирают подрядчиков, с которыми можно рассчитаться квадратными метрами. Обусловлено это высокой конкуренцией на строительном рынке и отсутствием «свободных» средств.

Есть ли риски?

Риски покупки квартиры у подрядчика существуют.

Чтобы их исключить, необходимо рассмотреть передачу объектов недвижимости:

  • строительная компания передает квартиру в соответствии с ДДУ или инвестиционным соглашением;
  • подрядчик продает жилую площадь, для чего подписывает с покупателем договор продажи или цессии.

Часто происходят ситуации, когда строительная компания передает уже построенные объекты, изначально оформляя право собственности на себя. Тогда с подрядчиком заключается договор продажи.

Что касается покупателей, то для них такая схема – один из наиболее приемлемых вариантов действий, поскольку минимизирует риски.

Важно учитывать, что степень риска напрямую зависит от категории заключаемого договора. Например, при учреждении ДДУ, подрядчик выступает лицом, передающим право собственности покупателю.

При этом риски покупателя не будут превышать те, которые могут возникнуть при приобретении недвижимости у самой строительной компании.

Это нельзя сказать про инвестиционный договор, заключаемый между строительными компаниями и подрядчиком.

В соответствии с его положениями подрядчик получает за свою деятельность некоторые объекты, продажа которых может быть начата еще до выполнения им обязательств в полной мере.

Следовательно, строительные работы в отношении квартир еще не завершены, а их отчуждение уже началось.

Для покупателя – это большой риск:

  1. Во-первых, если подрядчик не выполнит все возложенные на него обязательства, включенные в соглашение, то недвижимость в итоге он не получит, даже если она уже продана.
  2. Во-вторых, вернуть обратно недвижимость даже в судебном порядке покупателям не удастся.

На практике судьи действуют по принципу – права дольщиков являются продолжением прав подрядчика. Если у последних они отсутствуют, то и оснований у покупателей требовать квартиру нет.

Как проверить документы?

Если вы решили подписать договор уступки прав, то важно взять у продавца копию ДДУ, заверенную в нотариате.

Необходимо ознакомиться с условиями, в соответствии с которыми будет получена недвижимость, поскольку на бумаге могут содержаться условия, выполнение которых навязывается незаконно.

К примеру, после введения новостройки в использование, заключить соглашение о предоставлении ряда услуг с ТСЖ.

При осуществлении сделок с недвижимостью необходимо помнить, что доверять можно только проверенным юридическим лицам:

  • изучите уставную документацию застройщика;
  • попросите копию разрешения на проведение строительных работ;
  • просмотрите отзывы о компании, с которой планируется сотрудничество.

Покупка квартиры у подрядчика

Приобретение жилой площади у подрядчика может осуществляться в соответствии с двумя схемами. Одной из них является вариант, при котором подрядчик не записывает недвижимость в личное владение.

В такой ситуации он выступает в качестве посредника, поэтому покупатель заключает соглашение о приобретении со строительной компанией.

При этом действует зачетная схема, минусом которой является невозможность оформления возврата НДФЛ.

Вычет не будет оформлен, поскольку строительная компания не может выдать подтверждение о расходах покупателя для ФСН, поскольку оформление этих документов происходит с подрядчиком.

Единственное, что может выдать застройщик – справка о полной уплате средств за недвижимость, но этого недостаточно.

На такие условия согласны покупатели, которые уже не имеют права получения вычета. С применением «зачетной» схемы, продажа жилой площади происходит на 200.000-250.000 рублей дешевле.

В соответствии с упомянутой схемой не удастся использовать ипотечные средства для покупки жилой площади.

Для оформления жилищного кредита в банковскую организацию потребуется предоставить пакет документов на здание, строительство которого продолжается.

Для их получения подрядчик должен связаться с застройщиком и выполнять действия в лице посредника. Сделка с участием банковской организации может затянуться на долгое время, чего многие подрядчики не могут себе позволить.

После выполнения обязательств перед банковской организацией они стремятся быстро обналичить денежные средства.

Как не быть обманутым при покупке квартиры? Узнайте тут.

По договору переуступки прав

Второй способ приобретения недвижимости отличается.

Его суть заключается в том, что подрядчик записывает недвижимость в свою собственность, затем передает её инвестору в соответствии с договором переуступки.

При осуществлении регистрации такого соглашения в государственных органах потребуется представить справку, подтверждающую расчет между строительной компанией и подрядчиком.

Упомянутый документ оформляется в одном из отделов застройщика по работе с инвесторами.

Нюансы сделки

Приобретение недвижимости – сделка, при осуществлении которой необходимо проявить ответственность. В особенности, если в ней участвует подрядчик.

Важно учитывать следующие нюансы:

  • не стесняйтесь использовать юридическую помощь, поскольку это позволит избежать сотрудничества с недобросовестными подрядчиками;
  • чтобы собрать информацию о компании, необходимо подойти в отдел, занимающийся вопросами продаж, застройщика и осведомиться, сотрудничает ли он с этим подрядчиком;
  • предварительно необходимо уточнить, наложены ли на объект какие-либо обременения или ограничения, эти сведения находятся в Росреестре;
  • важно потребовать у строительной компании справку о произведении полной оплаты, чтобы сразу исключить возможность перевода задолженности, поскольку такие схемы нередко используются подрядчиками-аферистами;

В договоре, заключаемом с подрядчиком, должен содержаться пункт, указывающие на то, что строительная компания дает согласие на отчуждение жилой площади.

Интересует покупка квартиры с использованием материнского капитала до 3 лет? Читайте здесь.

Какие документы нужны для покупки квартиры на материнский капитал? Подробный перечень в этой статье.

Заключение договора

Лучшим вариантом при покупке квартиры у подрядчика является заключение трехстороннего договора. Его будут обязаны подписать не только подрядчик и покупатель, но и строительная компания.

В документе будут перечислены конкретные права и обязательства каждой стороны.

Заключение трехстороннего договора позволит избежать казусов и мошеннических схем подрядчика, например, как при подписании предварительного договора покупки.

Образец трехстороннего договора покупки квартиры у подрядчика можно скачать здесь.

На видео о приобретении недвижимости у подрядчика

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.
Читать также:  Документы при продаже дома и земельного участка 2019

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:
    • Москва и Область — +7 (499) 703-16-92
    • Санкт-Петербург и область — +7 (812) 309-85-28
    • Регионы — 8 (800) 333-88-93

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Как купить квартиру у подрядчика в новостройке

ПОДРЯДЧИК, КТО ЭТО?
Это физические и юридические лица, которые выполняют работы по договору подряда или государственному контракту, заключаемым с заказчиками в соответствии с ГК РФ. При строительстве дома участвуют много организаций которые выполняют различные работы: электромонтаж, установка
стеклопакетов, монтирование кровли, поставка материалов. то есть каждая организация выполняет как правило те работы на которых она специализируется. Какое отношение подрядчик имеет к покупаемой вами квартире? Если понимать алгоритм взаимодействия застройщик-подрядчик-покупатель, то всё просто — в связи финансовой ситуацией в стране, и серьёзно выросшими ставками по кредитам для застройщиков, последние всё чаще применяют для взаиморасчётов бартерную схему, по которой подрядчик выполняет свои работы, но вместо денег получает м2 — квартиры, но подрядчику нужно платить зарплату сотрудникам, закупать материалы, – квадратными метрами технику не заправишь, да и с работниками не рассчитаешься, для этого нужны «живые» деньги. Конечно же за такое неудобство подрядчик получает квартиру с хорошим дисконтом, как правило это 3-6% от минимальной, со всеми скидками цены застройщика, для того чтобы реализовать квартиру быстрее, подрядчик может добавить еще 2-4% (зависит от способа оплаты связанных с этим временных рамок получения денежных им средств) скидки от себя – когда у подрядчика есть 3-10 квартир подрядчику легче потерять 500 тысяч на дополнительных скидках, но получить деньги раньше, и тем самым не влезть в долги и застраховать себя от курсовых рисков при закупке необходимых для работ материалов.

А ЧТО ПО ДОКУМЕНТАМ?
У кого я покупаю квартиру?Кому, как, где и когда я произвожу оплату? Есть разные варианты взаиморасчётов между сторонами, в основном подрядчики не оформляют на себя полученные квартиры, они просто ставятся за ними в бронь и не подлежат реализации отделом продаж застройщика. При такой схеме взаимодействия возможно использовать льготную от 11.5% ипотеку, материнский капитал и другие субсидии, покупка осуществляется путём заключения прямого ДДУ(договора долевого участия) непосредственно с застройщиком и в соответствии с 214 ФЗ оплата происходит после регистрации квартиры на счёт застройщика, который в последствии сам переводит деньги подрядчику по внутреннему соглашению. Получается, что клиент покупает квартиру напрямую у застройщика, но со скидкой от подрядчика. В случаях когда дом сдан и получена собственность на квартиру, вы так же покупаете ее у застройщика, но оплачиваете сразу, после оплаты подаете документы на регистрацию собственности уже на вас.

Но бывают случаи когда дом уже готовится к сдаче, либо подрядчику спокойней когда у него есть зарегистрированный в росреестре ДДУ на эту квартиру поэтому, они оформляют квартиры на себя, и в дальнейшем квартира будет продана по договору переуступки прав, у нас есть договоренности с ведущими банками сбербанк, втб, санкт-петербург, росбанк о предоставление льготных ипотечных кредитов на квартиры по переуступке от подрядчиков, так же возможно привлечь городские и федеральные субсидии. Сделка цессии (переуступки) происходит в офисе у застройщика.
Часто у подрядчиков свободный выбор, либо договорённость о возможности замены выбранной квартиры под покупателя — клиент сам выбирает любую свободную квартиру у застройщика, подрядчик бронирует ее за собой, делает скидку на нее и покупатель приобретает ее у застройщика, после оплаты, застройщик отдает деньги подрядчику.

Квартира от подрядчика или от застройщика?

Григорий Валерьевич

Уважаемый Павел Андреевич! Для начала надо понимать специфику иерархии в новостройке: Заказчик, Застройщик, Генеральный подрядчик, Подрядчик, Субподрядчик! Зачастую встречаются случаи, когда несколько функций, к примеру Заказчик-Застройщик-Генподрядчик, может выполнять одна и та же компания. (при наличие лицензий и разрешительной документации) Подрядчик выполняет, как правило, какие-то определенные виды работ. К примеру благоустройство, монолитные работы, или поставка материалов(бетон, арматура) и т.д. Застройщик, через Генподрядчика (при договоренности) рассчитывается с ним не деньгами, а квартирами! Так вот, подрядчик, чтобы скорее получить свои деньги, зачастую продает квартиры с дисконтом от 5 до 15%. Это плюс, но есть и минус: предположим что у Ген.Подрядчика и Подрядчика возник конфликт, по расчетам (из-за низкого качества выполненных работ или совсем работы не приняты), а он уже начал продавать квартиры от подряда(кормить рабочих то надо) или подрядчик свой кусок работ выполнил, а «смежники» подвели и из-за этого срыв сроков сдачи!

Риски безусловно присутствуют и довольно серьезные, включая двойные продажи.
Не стоит заключать договор, предварительно не ознакомившись с ПД, документами, выданными органами исполнительной власти о разрешении на строительство, а также документами(аренда, собственность) предоставление и закрепление земельного участка под строительство, обязательно посмотреть документы, определяющие привлечение подрядчиков к строительству интересующего вас жилого комплекса; документы, подтверждающие распределение площадей между инвесторами в форме конкретных квартир, закрепленных за каждым подрядчиком! Изучите решение о привлечении организации-застройщика и договором подряда на СМР. А самое главное, алгоритм сделки! Здесь все надо внимательно изучить (схемы могут различные, зависит от вида договора) . и еще много-много моментов, которые вы правильно выполните, обратившись к специалисту.
с уважением, Ежов А.В

Как правило, это означает то, что застройщик оплатил часть услуг подрядной компании квартирами. Когда предлагают подрядчики, то цена ниже, чем у застройщика.
Хотя тут надо еще смотреть на самого застройщика, цена может быть привлекательной, а сам объект может иметь перспективы быть в списках долгостроя.
Тут лучше смотреть уже все комплексно:
1. Сравнить стоимость квартир застройщика с подрядчиком, иногда у подрядчиков бывает чуть выше, но это редкость
2. Найти максимальную информацию о застройщике и объекте, может поискать в форумах, в том числе и на спбгуру
3. Желательно съездить на объект и посмотреть что там, на каком этапе, как активно строится, и лучше это сделать в будничный день в рабочее время, ибо по выходным в некоторых объектах работают народу по минимуму.

Улучшаем жилищные условия: как выгодно купить квартиру от подрядчика?

Из многообразия способов приобретения квартир в новостройках, особое внимание заслуживает договор с подрядчиком. Без соответствующих компетенций его можно ошибочно идентифицировать со сделкой от застройщика.

Но ряд правовых нюансов существенно отличает этот способ покупки жилья от прочих.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 653-64-25 . Это быстро и бесплатно !

Особенности приобретения

Подрядчик – юридическое лицо, которое выполняет установленный договором подряда объём работ, в оплату которого заказчик или застройщик могут предоставить установленное число квартир в новостройке с черновой отделкой.

Отличаясь от застройщика по статусу правоспособности, он также следует нормам Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.04 г., но при этом подрядчик не может оформить договор долевого строительства (ДДУ), а лишь передать — переуступить обещанное ему застройщиком право на получение квартиры после ввода дома в эксплуатацию.

Такая переуступка оформляется договором цессии и регулируется положениями статьи 388 ГК РФ. Или – оформить договор купли продажи, согласно статьям 549-558 ГК РФ, в том числе:

  • с зачётом старого жилья покупателя;
  • в ипотеку.

Продажа, а точнее – переуступка права требования квартир от подрядчика, может рассматриваться как вполне закономерное и юридически правоспособное явление. Подрядчики вынуждены продавать квартиры заранее, потому что только таким образом могут получить средства для финансирования строительства, оплату труда наёмных рабочих. А иногда, исходя из условий договора – закупку оборудования и стройматериалов.

Если же такая нужда не возникает, то на стадии сдачи дома в эксплуатацию, они могут оформлять договора купли продажи. А деньгами, полученными от сбыта квартир, выдать остаток заработка рабочим, или использовать денежные средства на развитие предприятия по усмотрению учредителя.

О том, какую квартиру лучше купить: вторичку или новостройку, читайте тут.

Преимущества

В первую очередь подрядчик – лицо, занимающееся сугубо строительными работами. Во вторую – организация, существующая за счёт сбыта квартир. Поэтому она не специализируется на продажах недвижимости, и устанавливает самую минимальную стоимость объекта.

Читать также:  Заказать кадастровый паспорт квартиры в новостройке онлайн в росреестре

Согласно статистике, стоимость квартиры от подрядчика ниже на 10-15% от стоимости, установленной застройщиком. А на стадии котлована, когда подрядчики получают право на сбыт, стоимость ещё ниже.

Кроме этого, к преимуществам можно отнести:

  • жильё будет получено в новом доме;
  • оно длительное время не потребует капитального ремонта;
  • застройщик представляет гарантии завершения строительства;
  • сделка регистрируется в Росреестре;
  • исключены мошеннические действия.

Однако при такой форме приобретения квартиры не исключены и существенные минусы, которые связаны с повышенными рисками.

Основные опасности сделки заключаются в следующих стандартных для новостройки и дополнительных моментах:

  1. Недобросовестность компании застройщика, так как юридический статус подрядчика подчинён застройщику.
  2. Прекращение строительных работ из-за недостатка вложенных инвестиций, замораживание строительства. Или – из-за нарушения регламента оформления документации заказчиком, учредителем.
  3. Банкротство компании застройщика.
  4. Конфликт между подрядчиком и застройщиком, расторжение договора услуг.
  5. Дублирование продаж – оформление одной квартиры на двух и более покупателей. Может инициироваться как цессионарием, продавцом, так и застройщиком.
  6. Затягивание срока сдачи новостройки, взимание дополнительных денежных средств, не зависящее от продавца.
  7. Предоставление цеденту меньшей площади готового объекта, или ухудшение качества здания, квартиры.

Так как подрядчик – лицо зависимое, он не может управлять всеми организационными процессами, и так же может стать жертвой недобросовестности застройщика. Кроме этого он может утаить от покупателя те или иные обязательства, установленные договором подряда, связанные с особенностями передачи квартир в собственность.

Чтобы избежать рисков, требуется:

  • проверка предшествующей и текущей деятельности компании застройщика;
  • проверка документов на приобретаемый объект;
  • проверка учредителя;
  • проверка качества оформления документов на начало строительства.

Данную проверку требуется проводить как перед сделкой, так и в процессе её оформления.

Как проверить документы?

На начало строительства должна быть подготовлена определённая документация от застройщика, без которой подрядчик не может заключать договор подряда, приступая к строительству. Поэтому кроме документов продавца требуется ознакомиться с правоспособностью застройщика, у которого в наличии должны быть:

  1. План застройки, утверждённый отделом архитектуры и градостроительства.
  2. Разрешение на строительство, удостоверенное администрацией.
  3. Проектная декларация на строительство.
  4. Оформление земельного участка в зоне застройки, проект межевания зоны застройки.
  5. Договор страхования сделки или договор поручительства от банка.
  6. Договор услуг, заключённый между застройщиком и подрядчиком, в котором прописано право подрядчика на получение квартиры.

Нужно потребовать документ, отражающий правоспособность продавца:

  • Если объект сдан актом госприёмки, то право собственности должно быть оформлено на подрядчика.
  • В иных случаях он может действовать по доверенности от учредителя.
  • Если у заказчика существует только право требования, то по нему оформляется его переуступка – составлением договора цессии.

Не менее пристальное внимание следует обратить на правоспособность юридического лица, запросив учредительную документацию подрядчика, сверив её с данными договора подряда, а так же – с перечнем ЕГРЮЛ.

Как купить жилье в новостройке: способы

Квартира может приобретаться несколькими способами, исходя из начального правоустанавливающего документа, полученного продавцом, и позволяющего участвовать в имущественной сделке. Среди них:

  1. Договор цессии или переуступки. Им можно воспользоваться на начальных этапах строительства, если продавец получил от застройщика право требования квартиры, которое он может передать цеденту. Такая сделка имеет самый низкий уровень юридической защищённости.
  2. Договор цессии, если между заказчиком и подрядчиком заключён ДДУ на имя продавца (о том, что такое ДДУ при покупке квартиры и каковы особенности сделок при долевом участии, читайте тут).
  3. Договор переуступки прав во втором и в третьем поколении, если подрядчик осуществил поднаём субподрядчика, передав ему право требования. В этом случае главное получить в наличии все экземпляры договоров переуступки, чтобы цепочка правопреемства не разрывалась.
  4. Договор соинвестирования, может оформляться, если изначально отношения услуг подрядчика оформлялись как инвестиции, вложенные в строительство. Такой договор носит трёхсторонний характер, заключается между сторонами сделки и застройщиком.
  5. Договор купли продажи составляется после сдачи объекта в эксплуатацию по стандартным схемам проведения имущественной сделки. Допускает оформления ипотеки, зачёта имеющегося жилья, использования средств от сертификатов.

Наиболее распространённым является договор цессии, позволяющий оформление сделки на начальном этапе.

Но предпочтительным будет вариант приобретения квартиры, оформленной подрядчиком в собственность, так как он практически лишён тех или иных рисков и максимально безопасен. Кроме этого, здесь допустимо оформить ипотечный кредит, а качество квартиры можно проверить по факту.

О том, что нужно знать, чтобы покупка квартиры в новостройке не обернулась неприятностями, мы рассказывали в нашей статье.

Пошаговый алгоритм заключения сделки

Вся сделка проходит по установленному алгоритму и состоит из следующих действий сторон:

  1. Поиск актуального предложения. Можно осуществить на специализированных сайтах, или в риэлтерских компаниях.
  2. Проверка пакета документации продавца. Просмотр строящегося или готового объекта. Обязательно обратить на развитие инфраструктуры, или на проект развития зоны застройки.
  3. Проверка застройщика – на официальном сайте, на форумах в интернете.
  4. Оформление договора.
  5. Приём квартиры передаточным актом.
  6. Регистрация права собственности, переезд и прописка.

На этапе заключения договора требуется юридическое сопровождение сделки.

Из обозначенных этапов, из которых состоит алгоритм сделки, важную роль играет проверка документов.

О том, как оформить сделку купли-продажи готовой квартиры в новостройке от застройщика, читайте тут, а из этой статьи вы узнаете о том, как купить и продать квартиру в новом доме от собственников.

Пакет документов от продавца

Подрядчик должен предоставить:

  • план застройки (нотариально удостоверенная копия);
  • разрешение на строительство(нотариально удостоверенная копия);
  • проектная декларация (нотариально удостоверенная копия);
  • документы на землю (нотариально удостоверенная копия);
  • договор услуг (оригинал);
  • учредительная документация;
  • нотариально удостоверенное разрешение на продажу от учредителя;
  • документ, дающий право на продажу: договор, доверенность и т.п. (оригинал);
  • договора уступки, переуступки — если ранее составлялись (оригиналы).

Пакет бумаг от покупателя

Гражданам для оформления купли продажи квартиры от застройщика, достаточно гражданского паспорта. В особых случаях представляются:

  • разрешение учредителя – для юр.лиц;
  • учредительная документация – для юр.лиц;
  • кредитный договор при покупке в ипотеку;
  • доверенность – для представителя.

Составление договора

Договор цессии или купли продажи квартиры составляется между подрядчиком и приобретателем. Согласно нормам статьи 182 ГК РФ, они могут воспользоваться услугами представителей, при наличии у таковых нотариально удостоверенных доверенностей. Согласно нормам той же статьи, подрядчик сам может выступить в роли представителя заказчика, действуя на основании генеральной доверенности. В роли сторон может выступать исключительно:

  1. Лицо, владеющее правом продажи или переуступки прав – подрядчик или застройщик, в зависимости от юридических нюансов.
  2. Покупатель или цедент.

По преимуществу правообладатель представляет заранее подготовленный типовой договор, в котором должны быть внесены:

  1. реквизиты сторон;
  2. форма передачи права на квартиру – купля продажа или цессия;
  3. характеристики квартиры, её адрес и стоимость;
  4. условия перехода прав, сроки;
  5. условия расчёта с подрядчиком, сумма и сроки;
  6. права и обязанности сторон;
  7. ответственность сторон;
  8. условия расторжения договора.
  • Скачать бланк договора переуступки прав на квартиру по ДДУ от подрядчика
  • Скачать образец договора переуступки прав на квартиру по ДДУ от подрядчика
  • Скачать бланк договора купли-продажи квартиры

    Деньги передаются подрядчику согласно положениям договора, на расчетный счёт:

    • наличными в кассу – разово или рассрочкой;
    • перечислением через банк– разово или рассрочкой;
    • по договору кредитования.

    Договор составляется в трёх экземплярах и подлежит обязательной регистрации в Росреестре или МФЦ. Обычно приобретатель подходит в регистрирующий орган самостоятельно, с двумя экземплярами договоров. К этому времени документация на строительство здания должна пройти предварительную регистрацию через застройщика.

    Приобретатель пишет заявление, представляет регистратору договора и свой паспорт с его копией. При необходимости, прилагаются дополнительные документы.

    Предварительно уплачивается пошлина:

    • для физ. лица – 2 000 рублей;
    • для юр. лица – 22 000 рублей.

    Других расходов не предусмотрено. Срок регистрации составляет не более месяца. После чего составленный сторонами договор вступает в силу.

    Основные нюансы налогообложения

    На этапе строительства бремя налогообложения несёт застройщик. После сдачи объекта плательщиком имущественного налога становится правообладатель квартиры.

    Жильё, приобретённое у подрядчика, такими преимуществами не обладает, так как он играет роль посредника для реализации строящегося здания. Соответственно, не является полноправным продавцом, в силу чего может утрачиваться право на возврат налогового вычета. ФНС при оформлении документов на вычет требует представить полный пакет правоустанавливающей документации, но подрядчик не уполномочен на их оформление, а соответственно — лишен возможности их выдачи.

    Квартиру в новостройке можно приобрести не только у застройщика, но и у подрядчика. При благополучном раскладе, такое приобретение считается более выгодным, так как стоимость объекта ниже, чем у застройщика. В то же время здесь возникают дополнительные риски, связанные с различными нюансами. Сделка оформляется договором цессии или купли продажи, подлежит обязательной регистрации.

    Полезное видео

    Из видео узнаете выгодно или опасно покупать квартиру от подрядчика:

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    +7 (499) 653-64-25 (Москва)
    +7 (812) 313-25-95 (Санкт-Петербург)

Ссылка на основную публикацию
Adblock detector