Как совершить обмен квартирами без купли продажи

Как обменять квартиру

ЕГРН: Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) ведет РОСРЕЕСТР — Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии.С 02.01.2017 г реестр объектов недвижимости и прав на них ведется в электронном виде. 6. Заявления в Росреестр: Подать заявление в Росреестр можно через МФЦ — многофункциональные центры «Мои документы» независимо от места нахождения объекта недвижимости.Росреестр закрывает свои офисы приема-выдачи документов.
7. Подтверждение права собственности: Свидетельство о государственной регистрации права собственности теперь не выдается.Единственным доказательством зарегистрированного права является наличие записи об этом в ЕГРН, поэтому после регистрации права собственности новому правообладателю будет выдана выписка из ЕГРН, содержащая полные и достоверные сведения об объекте недвижимости, зарегистрированных правах и ограничениях прав. 8.

Как происходит обмен квартир

Как совершить обмен квартирами без купли продажи

При размене многое зависит от местоположения и состояния квартиры, например, небольшую квартиру в центральном районе столицы вполне можно обменять на достаточно просторную жилплощадь, находящуюся на определенном удалении от центра. Причем, присутствует вероятность того, что владельцу квартиры в центре не придется вносить дополнительную плату.

Как обменять квартиру правильно. способы обмена недвижимости

Как совершить обмен квартир Междугородний обмен был палочкой-выручалочкой, хотя отнимал неимоверно много и времени, и усилий. И сейчас он не избавляет от поисков покупателя в собственном городе, поиска квартиры в чужом.
И только хорошее агентство недвижимости помогает людям в этих хлопотах. Такой обмен обычно производится через продажу и последующую покупку.

Бывают и альтернативные сделки, а также прямой обмен квартиры (вторичное жилье), но значительно реже. Именно эти три варианта используются агентствами недвижимости чаще всего.

Первый вариант наиболее прост, потому и наиболее часто используется. Если владелец квартиры имеет достаточный опыт работы с недвижимостью, профессионального риелтора он может и не привекать.

Жилищный консультант

Однако тот, факт, что жилье принадлежит городу, вовсе не означает, что проживающие в этой квартире не могут претендовать на улучшение жилищных условий, и единственным способом, позволяющим расширить жилплощадь (или сменить район), является все тот же обмен. Впрочем, подобные сделки не получили широкого распространения в силу необходимости сбора многочисленных бумаг, а также невыгодности обмена для владельца приватизированного жилья.
Проживание в муниципальной квартире регулируется договором социального найма, и в то время, когда владелец частной квартиры переезжает в муниципальную, этот договор переоформляется на него, а вторая сторона получает квартиру в полную собственность.

Особенности договора мены квартиры в 2018 году

Главная

  • Налоговый вычет
  • В данной статье мы рассмотрим налоговый вычет при обмене квартиры. Узнаем о порядке оформления. Разберем необходимые документы.

    Сегодня мы расскажем о специфике оформления вычета по договору мены, а также дадим ответы на распространенные вопросы по теме. Налоговые обязательства при обмене жилья В рамках положений НК, сторона, совершившая обмен недвижимостью на основании договора мены, обязаны оплатить НДФЛ только в том случае, если обмен производился с доплатой.

    Налоговый вычет при обмене квартиры с доплатой в 2018

    Обмен приватизированного жилья Существует также договор под названием «купля-продажа», который имеет много отличий от договора обмена. Разница в том, что договор купли-продажи предполагает обмен какой-либо собственности на денежные средства.

    В свою очередь, договор обмена предусматривает обмен одного имущества на другое, а если такая сделка неравноценна – полагается доплата. Плюс обмена в том, что покупателю жилья не нужно связываться с огромными суммами денежных средств, но эта операция является более сложной и долгой. Обмен квартир (приватизированных) между родственниками предусматривает соглашение лиц, жилая площадь одного из которых является личным владением. Таким обменом предусматривается регистрация в Реестре и перерегистрация в кадастровых органах. Завершается процедура выдачей нового техпаспорта каждому участнику соглашения.

    Как обменять квартиру без доплаты в 2018 году

    Таким образом, у совершившего обмен есть реальный шанс освободиться от налогового бремени: если размер полученной доплаты меньше или равен 1 млн., налог с дохода платить не нужно. Пример №2. Скворцов обменял загородный дом (оценочная стоимость – 2 млн.

    420 тыс. руб.) на двухкомнатную квартиру (оценочная стоимость – 1 млн. 806 тыс. руб.) и получил доплату 614 тыс. руб.

    Так как база налога (614 тыс.) меньше размера вычет, налог Скворцову платить не нужно. Еще один способ уменьшить размер налогового бремени или освободить от уплаты налога полностью – оформить вычет на сумму приобретения жилья.

    В данном случае предусмотрен следующий механизм: если лицо, получившее доплату, имеет при себе документы, подтверждающие расходы на реализованное жилье, то гражданин может уменьшить налоговую базу на сумму таких расходов. Если же квартира продана дешевле цены покупки, то платить налог не нужно.

    Могу ли я не продавать, а обменять свою квартиру на другую?

    Я владею квартирой меньше пяти лет. Если продам, должен буду заплатить налог с дохода — разницы между тем, за сколько когда-то купил, и тем, за сколько сейчас продал. Я покупал квартиру на стадии строительства, сделал в ней ремонт, поэтому стоимость выросла примерно на 60% — соответственно, налог получается немаленький.

    Я хочу переехать в другую квартиру — дороже, большей площади, но в более дешевом регионе. С моей точки зрения, я улучшаю жилье: меняю одну квартиру на другую. Мне непонятно, почему я должен ждать пять лет, чтобы улучшить свои жилищные условия. На самом деле я не получу дохода, но мне придется все равно платить налог с него.

    Насколько я знаю, срок в пять лет установлен для тех, кто постоянно делает на этом деньги, но ко мне это явно не относится. Могу ли я в такой ситуации обменять квартиру на другую, минуя фазу превращения квартиры в денежный эквивалент, или еще каким-либо образом избежать уплаты налога с неполученного дохода?

    Увы, придется либо ждать истечения срока, либо платить. Но можно еще попробовать уменьшить налоги. Сейчас объясню.

    В чем различие между куплей-продажей и меной

    Давайте сначала разберемся с договорами. Суть договора купли-продажи в том, что одно лицо продает, а другое приобретает какое-то имущество. В вашем случае — квартиру.

    Покупатель уплачивает продавцу определенную сумму и становится собственником жилья. Продавец с полученными деньгами может делать все, что ему заблагорассудится: купить другую квартиру, автомобиль, рояль, прокутить деньги в казино или отправиться в кругосветку.

    Но при этом с полученного дохода придется заплатить подоходный налог.

    В договоре мены одно имущество меняется на другое. Квартира — на квартиру, дом — на автомобиль, земельный участок — на яхту.

    Обмен может быть с доплатой: если яхта была ржавая и дырявая, а участок — на Рублевке. Или без доплаты, если участники договора пришли к соглашению, что их объекты стоят одинаково.

    В договоре мены каждая сторона одновременно и продавец, и покупатель: продает свой товар и приобретает чужой. Но главное в этой сделке — что у обеих сторон договора все равно возникает обязанность уплатить налоги. Налоговой все равно, получили вы свой доход деньгами, борзыми щенками или квартирой.

    Собственно, поэтому сейчас так редко встречаются прямые договоры мены. От уплаты налогов они не освобождают, зато их гораздо сложнее реализовать. Главная проблема — найти квартиру для обмена. При прямой купле-продаже в цепочке может участвовать несколько квартир. Например, вы продаете свою квартиру, но, чтобы ее купить, ваши покупатели должны продать свое жилье, а продавец вашей квартиры в свою очередь будет подыскивать дом для переезда. И эти сделки совершатся, когда все участники найдут подходящие варианты.

    При прямом обмене в нынешних реалиях такая цепочка маловероятна, поскольку шансы найти подходящий вариант для обмена низкие. Но раньше работала только такая схема. Например, в Советском Союзе нельзя было официально купить или продать квартиру, поэтому люди искали варианты обмена. Цепочка доходила до шести-семи квартир, причем иногда это были квартиры в разных городах.

    Как можно уменьшить налог

    Вы правы, что пятилетний срок установлен, чтобы ограничить перепродажу жилья для получения дохода. К сожалению, в результате борьбы с перекупщиками страдают и те люди, которые продают жилье не для заработка, а по семейным обстоятельствам.

    Тот факт, что взамен проданной квартиры вы купите другую, не освобождает вас от уплаты налога: с точки зрения закона вы можете купить эту квартиру для новой перепродажи. Поэтому вам придется или ждать установленный государством срок, чтобы не платить налог, или продавать сейчас, но платить. При этом размер налога можно попытаться уменьшить.

    Посмотрите на дату, когда за вами зарегистрировали право собственности.

    Если вы купили квартиру до 1 января 2016 года, минимальный срок владения будет три года, а не пять. То есть уже через три года с того момента, как стали собственником квартиры, вы сможете продать ее и не платить налог.

    Если вы купили квартиру после 1 января 2016 года, есть два варианта на выбор. Первый: получить налоговый вычет в размере миллиона рублей. Сумма, за которую вы продали квартиру, уменьшается на размер вычета — миллион рублей, и налог уплачивается с остатка. Например, вы продали квартиру за 2,5 млн рублей — значит, налог придется заплатить с 1,5 млн рублей. Этот вариант выгоден для недорогого жилья, цена которого почти не превышает размер вычета, а то и меньше его.

    Второй вариант: уменьшить доход от продажи квартиры на те расходы, что вы понесли при ее покупке. Это проценты по кредитам, если вы брали кредит на ее покупку, гонорар риелтору, если вы обращались в агентство недвижимости, и другие затраты. Все эти расходы вы сможете добавить к стоимости самой квартиры, но потребуется подтвердить их документами — например, платежками или чеками.

    Налоговый вычет. В любом случае — независимо от даты покупки — вы можете получить налоговый вычет за покупку новой квартиры. Но при этом должны выполняться условия:

    1. Вы не воспользовались налоговым вычетом, когда приобретали первую квартиру.
    2. Или вы воспользовались вычетом в первый раз, но не получили по нему максимально допустимую сумму.

    Государство готово вернуть вам 13% от стоимости квартиры, но с суммы не более 2 млн рублей — то есть вернут не более 260 тысяч рублей. Вы можете не получать эти средства, а написать заявление о перерасчете. Поясню на примере.

    В первый раз за такое отделываются только налоговым наказанием — и при условии, что полностью возместили сумму недоимки и соответствующие пени, а также предусмотренный налоговым кодексом штраф. При повторной попытке уклониться от уплаты налогов уже привлекают к уголовной ответственности.

    Обмен квартирами

    На рынке недвижимости наряду с покупкой или продажей квартир существует и такая процедура, как обмен. Обмен недвижимости, по сути, является самым простым и удобным способом изменения жилищных условий, поскольку сделка предполагает быстрый переезд на новое место жительства, стороны избавлены от лишних хлопот.

    Однако на практике поиск наиболее подходящих вариантов для обмена и документальное оформление сделки сопровождается определенными трудностями (в особенности у людей, не обладающими достаточными знаниями в этой области). Этим охотно пользуются мошенники, которые при помощи различных хитрых махинаций либо отбирают у людей деньги, либо предоставляют худшие условия обмена. И даже когда дело доходит до судебных разбирательств, обманутый человек нередко еще и оказывается неправым. Поэтому к вопросу обмена жильем необходимо относиться крайне внимательно и ответственно.

    Обменять одну квартиру на другую можно двумя способами:

    • с помощью прямой процедуры обмена;
    • совершив сделку купли-продажи.

    Прямая процедура обмена — дело достаточно хлопотное. Сущность ее заключается в том, что квартира одного участника сделки меняется на недвижимость второго участника, а между сторонами составляется договор мены, который заменяет два отдельных договора купли-продажи.

    Однако чаще всего обмен недвижимостью осуществляется вторым способом, то есть владелец продает свою квартиру, а затем покупает новое жилье. Совершить сделку самостоятельно в данном случае достаточно сложно, поэтому во избежание непредвиденных обстоятельств лучше обратиться в проверенную риэлторскую компанию или к грамотному юристу.

    Обмен с доплатой

    Собственник одной большой квартиры может попытаться разменять ее на две поменьше или же обменять на одну меньшей площади, но с доплатой. Как показывает практика, разменять квартиру на две довольно сложно. Поэтому наиболее приемлемым в данном случае является второй вариант.

    Получение доплаты за меньшую жилплощадь только с первого взгляда кажется вопросом простым. Неправильно ориентироваться лишь на квадратные метры. Размер доплаты будет зависеть от многого — в частности, от состояния недвижимости, а также от ее местонахождения. Как правило, чем дальше от центра расположена квартира, тем ниже будет ее стоимость.

    Неприватизированная квартира

    Если речь идет об обмене муниципальными квартирами, для оформления сделки потребуется сделать следующее:

    • получить разрешение от наймодателя;
    • собрать необходимые документы:
    • заявление, подписанное всеми совершеннолетними членами семьи нанимателя;
    • оригинал договора соцнайма;
    • справка о количестве проживающих в квартире лиц;
    • справка, подтверждающая отсутствие задолженности по коммунальным услугам;
    • письменное согласие на обмен жилья от органов опеки и попечительства (если в квартире проживают несовершеннолетние дети или недееспособные лица);
    • квитанция об уплате госпошлины;
    • заключить с другим нанимателем договор об обмене недвижимостью.

    Подписанный обеими сторонами договор передается на рассмотрение наймодателю. Срок его рассмотрения обычно составляет 10 дней.

    В случае положительного решения каждый наниматель обязан заключить договор социального найма со своим новым наймодателем. После выполнения данной операции сделка по обмену неприватизированной жилплощади считается завершенной.

    Приватизированная квартира

    Согласно ст. 567 ГК РФ порядок обмена приватизированных квартир аналогичен процедуре купли-продажи.

    При заключении договора мены каждая из сторон выступает и в качестве продавца, и в качестве покупателя.

    В данной ситуации каждому из участников сделки предстоит собрать следующие бумаги:

    • паспорт;
    • правоустанавливающие документы на квартиру (договоры купли-продажи, дарения, документы, полученные в результате приватизации);
    • свидетельство о регистрации права собственности на недвижимость;
    • кадастровый паспорт на квартиру;
    • справка об оценочной стоимости жилья;
    • копия финансового лицевого счета и выписка из домовой книги о зарегистрированных в квартире жильцах;
    • свидетельство о регистрации/расторжении брака.

    Обмен квартирами между городами

    Междугородний обмен жилой недвижимостью предполагает переезд правообладателей в другой регион и осуществляется по запросу инициатора процесса.

    В данной ситуации стороны сначала осматривают выбранное жилье, приехав в интересующий город, а затем оформляют соответствующий договор.

    Если квартиры находятся в собственности, намного эффективнее будет заключить сделку купли-продажи, чем мены.

    Обмен жилых помещений, находящихся в разных городах, достаточно сложная процедура, поэтому для ее осуществлении целесообразно будет обратиться к услугам опытных риэлторов или юристов.

    Как оформляется

    Сделка по обмену приватизированными квартирами осуществляется в несколько этапов:

    1. поиск подходящих вариантов;
    2. составление и подписание договора мены;
    3. заверение договора у нотариуса;
    4. регистрация сделки в Росреестре и получение свидетельства о праве собственности на новое жилье.

    Сколько стоит обмен квартирами

    Пошлина за государственную регистрацию договора мены в органах Росреестра обойдется в 200 рублей для каждой из сторон сделки.

    Нужно ли платить налог

    Законодатель не устанавливает размер налога для осуществления такой сделки, как обмен недвижимостью. Однако нормами ГК РФ мена приравнивается к договору купли-продажи. Поэтому установленный налог в 13% от стоимости проданной квартиры будет актуален и для сделки мены.

    Если жилье было в собственности гражданина менее 5 лет, он освобождается от обязанности уплаты налога.

    Процедура обмена квартирами таит в себе очень много различных нюансов. Обеспечить ее безопасность можно лишь с помощью разумного подхода.

    Для того, чтобы правильно составить договор и оформить сделку мены, наилучшим решением будет обратиться к услугам опытных в данной области специалистов.

    Всё о том, как правильно оформить обмен квартирами и не допустить досадных ошибок

    Нередко владельцы квартир считают, что условия обмена несут меньше рисков, чем прямые продажи.

    На решение к обмену жильём могут повлиять и другие объективные и субъективные факторы.

    В любом случае, для гарантированного безопасного и эффективного проведения данной имущественной сделки, нужно учитывать ряд нюансов и следовать алгоритму, представленному в данной статье.

    Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 653-64-25 . Это быстро и бесплатно !

    Виды обмена

    Современное гражданское и жилищное законодательство предусматривает выбор вариантов обмена исходя из сложившейся ситуации, или из предпочтений сторон сделки среди них можно выделить нижеследующие:

    1. Прямой обмен, предусматривающий заключение договора мены.
    2. Альтернативный обмен, основанный на одновременно оформляющихся договорах купли продажи.

    В свою очередь, процедура обмена подразделяется на виды:

    • равноценный (без доплаты);
    • с доплатой, предоставляемой одной из сторон сделки.

    Регулируется нормами статьи 567 ГК РФ. Особенностью оформления договора мены является то, что стороны гарантированно переезжают на жилплощадь контрагента по завершении сделки. Здесь не возникает каких-либо сложностей, связанных с взаиморасчётами сторон, риски при передаче денег и объектов практически сведены к нулю.

    Естественно, что данные обстоятельства относятся к положительным сторонам. Однако невозможно избежать и минусов, которые кроются в сложности выбора подходящего объекта для сделки. Из-за простоты продаж недвижимости, немногие стремятся и узнают возможно ли устроить обмен без купли продажи.

    Статья 567 ГК РФ. Договор мены

    1. По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.
    2. К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (глава 30), если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

    Соответственно, найти тот вариант жилья, который отвечал бы всем запросам членов семьи, намного сложнее, кроме этого, риск проблем с титулом квартиры остаётся открытым.

    Через куплю-продажу

    Особенностью такого варианта сделки выступает многообразие форм выбора объектов, при сохранении тех имущественных гарантий, которые даёт мена. Это безусловный плюс.

    Так как здесь вступает в силу купля продажа, посредством чего происходит фактическая смена жилья, то к негативным моментам могут относиться как повышенные риски недобросовестности одного из контрагентов, так и другие факторы.

    В том числе – отсутствие чистоты одной из сделок, оспоримость или ничтожность одного из заключённых договоров. Повышение рисков связано с привлечением большего числа контрагентов, чем при прямом обмене.

    Иногда риэлтору приходится складывать достаточно длинную цепочку альтернативных продаж, для того чтобы сделка совершилась. В любой момент, до совершения сделки, такая цепочка может разрушиться отказом одного из участников. Осложняет процедуру и заведомое внесение задатка, которое требуется при договоре купли продаже.

    С доплатой

    Если одна из квартир имеет преимущества, то чтобы её обменять, предусматривается внесение доплаты. К прецедентам, допускающим доплату, могут относиться следующие:

    • большая жилплощадь;
    • большее число комнат, наличие балкона или лоджии;
    • один объект разменивается на два и более;
    • лучшее техническое и косметическое состояние помещения;
    • более поздний год постройки;
    • близость к центру или станции метро.

    В этом случае при обмене приобретатель перечисленных и иных преимуществ передаёт оговорённую сторонами сумму денег.

    Что лучше выбрать?

    В вопросе о выборе варианта обмена следует руководствоваться как личными предпочтениями, так и условиями, сложившимися на рынке в регионе. Обычно неплатёжеспособное население склонно к совершению обмена, который не требует финансовых вложений.

    Также имеет смысл рассчитывать на обмен, если владельцы жилья не торопятся и готовы ожидать неопределённый промежуток времени, пока нужный объект будет найден.

    Если же рынок недвижимости активен – безусловно, целесообразнее обратиться к купле продаже.Этот способ позволит перебрать большее число вариантов выбора объекта, а также – существенно сократит сроки проведения сделки. В целом нужно обращать внимание на положительную и отрицательную динамику развития событий.

    Как правильно оформить?

    Обмен – это имущественная сделка, разрешающая проблемы двух и более сторон, в ней участвующих. Поэтому главное правило – исходить из взаимных интересов, проявлять заинтересованность во взаимовыгодных аспектах сделки.

    Основные этапы

    Алгоритм проведения обмена следующий:

    1. Обращение в риэлтерскую компанию для поиска объекта на обмен, или самостоятельный поиск через соответствующие сайты.
    2. Подготовка документации на жильё, требующаяся при обмене.
    3. По мере поступления предложений от потенциальных участников сделки, проведение просмотров по предложениям, выбор из их числа наиболее подходящего объекта.
    4. Проверка правоспособности помещения и его правообладателей, затребование архивной выписки из поквартирной книги для изучения титула объекта. Взаимное предоставление своей документации для подтверждения юридической чистоты сделки со своей стороны.
    5. Устное обсуждение особенностей сделки, предварительные наброски по договору мены. Если сделка происходит через заключение купчей – оформление предварительного договора с внесением задатка.
    6. Оформление договора мены или купли продажи. Его регистрация. Составление и подписание передаточного акта.
    7. Переезд в новое жильё, регистрация по месту жительства.

    Необходимые документы

    Правоспособность объекта, подготовленного к имущественной сделке, определяется наличием следующего пакета документации:

    1. Правоустанавливающий документ, доказывающий право собственности: ранее заключённый имущественный договор, свидетельство о наследовании, договор приватизации и т.п.
    2. Выписка и ЕГРН.
    3. Кадастровый и технический паспорт квартиры.
    4. Согласие супруга на сделку, удостоверенное нотариусом.
    5. Выписка из поквартирной книги – следует запрашивать расширенную или архивную выписку.
    6. Кадастровая справка об отсутствии обременения залогом и ареста.
    7. Справки и копии лицевых счетов из ЖЭУ об отсутствии задолженности по квартплате и коммунальным услугам.

    Куда обращаться?

    Если процедура обмена началась с договора, заключённого с риэлтором или с компанией по работе с недвижимостью, то дополнительно обращаться никуда не требуется – имущественная сделка будет проводиться согласно договору услуг.

    При самостоятельном поиске объекта для проведения сделки нужно обратиться за сопровождением к юристу. В некоторых случаях – при наличии несовершеннолетних или недееспособных членов семьи, если речь идёт об обмене доли жилья и т.п., сделка должна заключаться нотариусом.

    При оформлении договора мены стороны подходят, исходя из особенностей ситуации:

    • в риэлтерскую или юридическую компанию;
    • в нотариальную контору;
    • в иное место – по договорённости.

    При себе они должны иметь свои гражданские паспорта, а также паспорта или свидетельства о рождении всех членов семьи. Если от одной (обеих) сторон действует уполномоченный представитель – он предъявляет нотариально удостоверенную доверенность.

    Уполномоченное лицо составляет договор мены в трёх экземплярах, с которым каждый представитель стороны сделки должен ознакомиться.

    В договоре должны быть освещены все необходимые положения, указаны все параметры жилья, подлежащего обмену. После ознакомления происходит подписание договора.

    Дополнительно представляется передаточный акт, подписанный сторонами к моменту составления договора. Если предварительно он не был составлен, то в договор вносятся положения о том, что подписание договора имеет силу подписания передаточного акта.

    Каждый участник сделки подписывает все три экземпляра. Затем по одному экземпляру передаётся сторонам сделки, третий экземпляр предназначается для передачи в Росреестр.

    Регистрация сделки

    Имущественные сделки с недвижимостью подлежат регистрации, с целью внесения сведений об обмене квартирами в кадастровые записи Росреестра. Этот момент обязателен, так как право собственности на недвижимость возникает только по завершении регистрационной процедуры. Это закреплено в положениях законодательства:

    Для этого стороны обращаются непосредственно в территориальное отделение Росреестра по месту расположения объекта недвижимости, или – в многофункциональный центр «Мои документы». По предъявлении паспорта, а представители дополнительно – доверенности, составляются заявления о переходе права собственности в соответствии с заключением договора мены.

    К заявлению прилагается правоустанавливающий документ и выписка из ЕГРН или свидетельство о собственности. Документы принимаются под расписку.

    По завершении регистрации, новые собственники подходят на повторный приём для получения зарегистрированного договора и выписки из ЕГРН, констатирующей юридические правомочия новых собственников.

    Сроки и расходы

    Согласно новым нормативам, установленным регламентом закона 218-ФЗ, регистрация должна завершиться в десятидневный срок, если оба контрагента подали заявления одновременно. В иных случаях регистрация может продолжаться в течение месяца.

    За процедуру регистрации взимается государственная пошлина в размере 2 000 рублей за каждый договор, подлежащий регистрации. Нотариально удостоверенные договоры пошлиной не облагаются.

    Читать также:  Сколько стоит подключение света к частному дому

    Можно ли осуществить процедуру в особых ситуациях?

    Жилплощадь в собственности менее 3 лет

    Если она находилась в собственности меньше 3 лет, то поменять квартиру можно, но из её правоспособности вытекает обязательство уплаты налога как с дохода для физических лиц. Поэтому при оформлении обмена купчей, с суммы, указанной в договоре, будет взиматься 13% налогового вычета в счёт НДФЛ.

    Если оформляется договор мены – представляется справка из БТИ об инвентарной стоимости жилья, которая существенно ниже рыночной стоимости. Вычет НДФЛ равен 13% из суммы, превышающей 1 миллион рублей. Жильё, стоимостью до миллиона, налогом не облагается.

    Кроме этого с такими квартирами следует быть особенно осторожными, проверяя их на юридическую чистоту более тщательно. Дело в том, что согласно нормам статьи 196 ГК РФ, через три года утрачивается срок исковой давности. И если сделка не была в полной мере юридически чистой – то ответственность за неё возлагается на фактического владельца, независимо от факта перехода имущественных прав.

    Статья 196 ГК РФ. Общий срок исковой давности

    1. Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.
    2. Срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен, за исключением случаев, установленных Федеральным законом от 6 марта 2006 года N 35-ФЗ «О противодействии терроризму».

    Особенно распространены такие случаи при вступлении в наследование, в силу чего лица, чьи наследственные права были нарушены, могут оспорить правоспособность наследника в течение трёх лет.

    Куплена на материнский капитал

    Если при покупке квартиры в неё вкладывались средства сертификата «Материнский капитал», то обмен возможен, но потребуется соблюдать установленные для таких случаев условия.

      Во-первых, обмен должен совершаться в интересах детей, которые должны получить при обмене те или иные преимущества. Как минимум, их интересы не должны быть в чём-либо ущемлены. Для надзора за исполнением данного условия привлекаются органы опеки и попечительства.

    Собственник объекта, приобретённого за счёт привлечения СМК, обязан получить в органах опеки разрешение, которое выдаётся на основании заявления и документального обоснования перспектив улучшения условий проживания.

    Кроме того, что полученное от органов опеки согласие требуется приложить к пакету документации, оформление процедуры проходит в стандартном режиме, но обязательно удостоверяется нотариусом.
    Во-вторых, дети собственника должны вписываться в приобретённую за счёт средств от сертификата квартиру, в качестве сособственников. Поэтому их потребуется вписать в договор мены в том же качестве.

    После оформления и регистрации договора требуется дать отчёт о том, что все требуемые условия выполнены, приложив к нему документальное подтверждение в виде копий документов на новое жильё.

    Заключение

    Обмен – сложная гражданско-правовая процедура, имеющая множество юридических тонкостей, которые нужно учесть при её проведении. Она проводится по установленному алгоритму, результатом чего становится заключение и регистрация договора мены. Допустимо обменивать объект посредством оформления продажи, что вносит в процедуру свои коррективы.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    +7 (499) 653-64-25 (Москва)
    +7 (812) 313-25-95 (Санкт-Петербург)

    Как происходит обмен квартир

    Как бы ни привыкал человек к собственному жилью, а рано или поздно его приходится менять. Мало кто всю жизнь проводит на одном месте. Причины могут быть разные – сменил работу, создал семью, выросли дети, или сам вырос над собой и своими возможностями. Итог один – старая жилплощадь не годится, нужна новая. Значит, пора менять. А как происходит обмен квартир? Как обменять свою квартиру на другую? Какой тут порядок действий?

    Сейчас мы разберемся, как все это делается.

    Прежде всего, выясняем, о каком типе жилья идет речь – государственном или находящемся в частной собственности. От этого зависит способ оформления обмена:

    • государственная квартира – обмен с разрешения соответствующего госоргана;
    • частная квартира – мена по договоренности сторон или продажа с одновременной покупкой (альтернативная сделка).

    Теперь – по порядку.

    Как обменять муниципальную (неприватизированную) квартиру

    Если квартира неприватизированная (муниципальная, государственная), и ты живешь в ней по договору социального найма, то согласно законодательству у тебя один вариант – прямой обмен на такую же государственную квартиру (Откроется в новой вкладке.»>ст. 72, ЖК РФ). Обмен может быть равноценным (без доплаты) или неравноценным (с доплатой). И в любом случае, для совершения обмена нужно согласие всех членов семьи с обеих сторон сделки.

    Так как здесь ты меняешь не свое жилье, а государственное, то и рулит всем процессом государство, точнее – местный орган самоуправления в каждом городе. В Москве, например, это районные муниципалитеты.

    Чтобы оформить обмен неприватизированных квартир, надо получить разрешение от такого учреждения. Вместе с заявлением на обмен квартиросъемщик представляет следующие документы:

    1. Ордер на квартиру (после 1 марта 2005 года уже не выдается, вместо него – договор соцнайма);
    2. Договор социального найма;
    3. Паспорт ответственного квартиросъемщика (нанимателя);
    4. Откроется в новой вкладке.»>Выписка из Домовой книги;
    5. Выписка об отсутствии долгов по оплате за проживание и услуги ЖКХ;
    6. Разрешение органов опеки и попечительства (если в семье нанимателя есть дети или недееспособные люди);
    7. Справка о санитарно-техническом состоянии помещения;
    8. Откроется в новой вкладке.»>Документы из БТИ – технический паспорт и справку об оценочной стоимости помещения;
    9. Нотариально заверенное согласие всех совершеннолетних членов семьи (включая временно отсутствующих);
    10. Копии документов на ту квартиру, куда будем переезжать (с учетом местных социальных норм предоставления площади жилья на человека – Откроется в новой вкладке.»>ст.50, ЖК РФ);
    11. Договор обмена жилыми помещениями (Откроется в новой вкладке.»>ст. 74, ЖК РФ).

    Ответ с подписанным разрешением на обмен чиновники обязаны дать в течение 10 рабочих дней. Но могут и отказать (согласно ст. Откроется в новой вкладке.»>73, ЖК РФ). Например, если нанимателю предъявлен иск о расторжении договора найма, или если жилье признано непригодным для эксплуатации (в т. ч. когда дом подлежит сносу).

    Если обмен квартирами происходит в разных районах города или вообще в разных городах, то разрешение каждый наниматель получает в администрации своего района/города, соответственно. Имея разрешения для обеих меняющихся сторон, и подписанный Договор обмена, каждая сторона заключает уже на новом месте новый договор социального найма с местной администрацией, и затем регистрируется (прописывается) по новому месту жительства.

    А можно ли обменять неприватизированную муниципальную квартиру на приватизированную?

    Жилищный кодекс РФ такой вариант не предусматривает, но и прямого запрета на это тоже нет. Местные власти в каждом городе руководствуются своими внутренними постановлениями для таких случаев. Обычно, с такими смешанными обменами стараются не связываться, но могут быть и исключения. Узнавать надо в каждом случае индивидуально.

    Всю эту канитель каждый наниматель может пройти самостоятельно, а может обратиться за подобной услугой (консультации и посредничество по обмену муниципальных неприватизированных квартир) в специально уполномоченное городом учреждение. В Москве, например, это ГУП «Московский городской Центр арендного жилья» (Откроется в новой вкладке.»>здесь).

    Плюсы и минусы обмена неприватизированных (муниципальных) квартир

    Положительными сторонами в муниципальном обмене жилья является то, что здесь не бывает криминальных историй, никто не может лишиться своих прав на жилье или денег, да и вообще вся процедура оформления обмена квартир бесплатна. Но на этом плюсы заканчиваются.

    Все остальное – сплошные минусы. Прежде всего, это сложность подбора подходящего варианта. Вероятность найти нужную квартиру в нужном месте да еще с жильцами, которые хотят переехать именно в твою квартиру, очень мала. Особенно с учетом того, что более 80% жилья в России уже находится в частной собственности и не будет участвовать в таком обмене. Еще нужно будет вычесть различные виды служебного (ведомственного) жилья, и нам придется выбирать только из оставшейся совсем небольшой доли госжилфонда. Еще меньше шансов разменять неприватизированную квартиру на две или три поменьше (при разъезде).

    Именно так – долго и тяжело – меняли жилплощадь во времена Советского Союза (до 1991 года). Других способов просто не было, т.к. не существовало частной собственности на городское жилье.

    Сейчас такой порядок обмена квартир тоже доступен, но почти не используется по причине неудобства, сложности подбора вариантов, и малой вероятности совпадения взаимных требований к жилью.

    А как сейчас оформляют обмен квартир?

    Для этого жилье переводят в частную собственность (приватизируют или выкупают), и пользуются всеми возможностями широкого рынка недвижимости. Здесь уже разменять квартиру можно гораздо быстрее и проще, и даже несколькими путями. Но здесь нужно знать Откроется в новой вкладке.»>правила купли-продажи квартир (см. онлайн-методичку по ссылке).

    Как обменять приватизированную квартиру

    Под термином «приватизированная» понимается квартира, находящаяся в частной собственности – не только полученная в результате приватизации, но и купленная, полученная в наследство и т.п.

    Разменять приватизированную квартиру можно несколькими способами:

    1. Прямой обмен по Договору мены квартир;
    2. Обмен квартир через куплю-продажу (так называемые «альтернативные сделки»);
    3. Обмен своей старой квартиры на новостройку (схема trade-in).

    Прямая мена жилья

    Для ясности сперва уточним, что если выражаться юридически правильно, то в отношении жилья термин «обмен» применяется именно к муниципальным помещениям, а термин «мена» – к помещениям, оформленным в частную собственность. К Договору мены квартир применяются правила о купле-продаже (Откроется в новой вкладке.»>п.2, ст.567, ГК РФ), а каждая сторона договора признается одновременно и продавцом и покупателем.

    Мена приватизированных квартир – простой и удобный вариант, но маловероятный по тем же причинам, что и прямой обмен муниципального жилья (см. о нем выше). Найти на рынке подходящую тебе квартиру, да так, чтобы ее хозяева хотели переехать именно в твое жилье – ситуация почти волшебная. Но если это чудо-совпадение все же случилось, то обеим сторонам несказанно повезло, так как риск такой сделки минимален (в худшем случае стороны просто вернутся в свои старые квартиры), а механизм такой сделки прост до неприличия (подписывается и регистрируется всего один Договор мены).

    Но при всей своей привлекательности, прямая мена квартир сильно сужает возможность выбора (вплоть до полного его отсутствия), а потому встречается крайне редко. И как же выкручиваются из этой ситуации? Ведь на рынке недвижимости очень много сделок, в результате которых люди меняют свою квартиру на другую.

    Обмен квартир через куплю-продажу

    Абсолютное большинство сделок по обмену приватизированных квартир происходит через двойную куплю-продажу – то есть путем продажи своей квартиры и покупки другой. Этим же путем осуществляются различные съезды (например, две «однушки» в одну «трешку»), разъезды (например, одна «трешка» на «двушку» и «однушку»), а также всевозможные расселения и размены с доплатой. Такие типы сделок называют Откроется в новой вкладке.»>альтернативными (подробнее о них – см. по ссылке в Глоссарии).

    Порядок действий при оформлении обмена квартирами через куплю-продажу сводится к следующим шагам:

    1. Предварительная оценка рыночной стоимости своей квартиры и той квартиры, в которую хочется переехать (сбор статистики по открытым базам данных квартир, выставленных на продажу);
    2. Решение вопроса с доплатой (если она требуется) – кому и сколько;
    3. Поиск на рынке подходящего варианта для переезда (среди выставленных на продажу квартир);
    4. Поиск покупателя на свою квартиру (выставляя ее на продажу через те же базы);
    5. Заключение в один день сразу двух Договоров купли-продажи квартир (т.е. одновременная продажа своей и покупка другой квартиры);
    6. Откроется в новой вкладке.»>Регистрация обоих договоров в Росреестре (можно это делать через МФЦ «Мои документы»);
    7. Физическая передача квартир (подписание Откроется в новой вкладке.»>Передаточных актов), и переезд на новое место жительства.

    Это если вкратце. Подробнее о том, как все это делается (с внесением задатков, сбором документов, организацией расчетов и т.д.), рассказано в отдельной статье об альтернативных сделках (см. ниже ссылку на нее).

    Плюсы и минусы обмена приватизированных квартир через куплю-продажу

    Безусловный плюс такого обмена – это огромный выбор вариантов. Можно выбирать для обмена любую из выставленных на продажу квартир (а в городах их тысячи!). Административные ограничения отсутствуют – разрешение местных властей здесь не требуется, а нормы предоставления жилья не учитываются. Условия сделки максимально гибкие и зависят только от пожеланий и договоренности сторон (размер доплаты, наличие ремонта и мебели, форма взаиморасчетов, сроки передачи квартир и т.п.).

    Именно эти преимущества и обеспечивают популярность такой формы обмена приватизированных квартир. Именно так (через куплю-продажу) меняют квартиры и в агентствах недвижимости.

    Но, как это всегда бывает, у этого способа есть и недостатки. Первый и самый главный – это юридический риск сделки. То есть риск того, что в результате судебного спора и Откроется в новой вкладке.»>признания сделки недействительной, кто-либо из ее участников может лишиться полученного права собственности на новую квартиру, а собственность на свою прежнюю квартиру ему уже не вернется. Ведь по каждой квартире заключается отдельный Договор купли-продажи, и формально эти два договора друг с другом никак не связаны (хоть и подписываются и регистрируются они одновременно).

    Можно, конечно, обратиться и в агентство недвижимости, но никакой гарантии собственникам квартир это не даст (почему – Откроется в новой вкладке.»>смотри здесь), а вот расходы на сделку увеличатся во много раз.

    Другой недостаток обмена через куплю-продажу – это обязанность по уплате налога НДФЛ за проданную квартиру. Но в ряде случаев этот Откроется в новой вкладке.»>налог можно свести к минимуму (и даже к нулю), а при покупке альтернативной квартиры можно получить еще и налоговый вычет к своей зарплате, например. То есть этот «недостаток» может превратиться даже в дополнительный «плюс» такой сделки, за счет Откроется в новой вкладке.»>оформления возврата НДФЛ (как все это делается – см. по ссылкам).

    Читать также:  Документы для оформления в дом престарелых в россии

    Какие условия надо учитывать при заключении Откроется в новой вкладке.»>Договоров купли-продажи квартир, рассказано в отдельной статье Глоссария по ссылке.

    Подробнее о том, как самому обменять свою квартиру на другую (в т.ч. с доплатой) и правильно все оформить – разложено по полочкам здесь: Откроется в новой вкладке.»>«Как происходит альтернативная сделка купли-продажи квартиры?»

    Обмен старой квартиры на новостройку (взаимозачет, трейд-ин)

    Это еще один способ обмена жилья, который придумали застройщики, чтобы увеличить продажи квартир в своих новостройках. Такую услугу или программу «Трейд ин» (trade-in) они подают как дополнительное «удобство для покупателя», привлекая внимание к своим проектам.

    На самом деле это всего лишь маркетинговый ход, а суть схемы трейд-ин ничем не отличается от обыкновенного обмена квартир через двойную куплю-продажу (см. выше об этом). Услуга trade-in пришла на рынок недвижимости из автосалонов, и так же, как и с автомобилями, позволяет обменять старую квартиру на новостройку. Точнее, позволяет использовать стоимость старой квартиры в зачет покупки новой.

    Суть услуги трейд-ин в том, что потенциальному Покупателю предлагается выбрать себе квартиру в новостройке и разрешить застройщику (или его агенту) продать свою старую квартиру. Деньги от проданной квартиры плюс доплата – направляются на покупку квартиры в новом доме.

    Действительно ли это «удобно» Покупателю? Как сказать… С одной стороны, всю канитель с «обменом» застройщик как-бы берет на себя (хотя Покупателю все равно придется в этом участвовать). Но с другой стороны, Покупатель здесь несет приличные потери в деньгах. Почему?

    Дело в том, что Покупателю, обычно, ограничивают срок такого «обмена» двумя-тремя месяцами, бронируя для него на этот период выбранную в новостройке квартиру. А как продать свою старую квартиру за такой короткий срок, особенно, если рынок недвижимости не очень активен? Способ здесь один – заметно снизить цену на нее. Иногда снижают до такой степени, что ее выкупают риэлторы, чтобы перепродать потом с выгодой.

    Итог таков: услуга трейд-ин может пригодиться тем, кто хочет БЫСТРО решить все формальности с обменом старой квартиры на новую, и готов потерять ради этого в деньгах. В остальных случаях выгоднее сначала найти покупателя на свою квартиру, а затем уже выбрать новую квартиру у застройщика – то есть пойти по классической схеме альтернативной сделки с квартирой.

    Если же приглянувшаяся квартира в новостройке может за это время «уйти», то все равно вместо трейд-ин бывает выгоднее Откроется в новой вкладке.»>оформить ипотечный кредит на эту покупку с возможностью его досрочного погашения за счет средств, полученных чуть позже от продажи своего старого жилья.

    Профессиональная поддержа юриста в вопросах покупки жилья лишней НЕ БЫВАЕТ.
    Юридические консультации по недвижимости и сопровождение сделок ищи Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ.

    Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры представлен в интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

    Как обменять квартиру

    Причины, по которым граждане желают осуществить обмен квартир, могут быть связаны с разными событиями и в силу других обстоятельств — переезд, устройство на новую работу, потребность в улучшении жилищных условий и др.

    Для совершения обмена установлены определенные способы:

    Для проведения таких сделок необходимо: соблюсти правовой порядок, собрать нужные сведения, оформить документы. Правомочия собственника будут иметь законную силу только после официальной регистрации. Некоторые договоры заключаются в отношении неравноценного обмена жильем, в таком случае одна из сторон обязуется внести доплату.

    Если квартира находится под обременением в виде залога (по причине приобретения объекта за ипотечные средства), владелец вправе совершить обмен при выполнении условий банка.

    Какую именно сделку выбрать — продажу или мену — каждый решает самостоятельно, исходя из возможностей, предпочтений и пожеланий к новому жилью.

    Способы обмена квартир

    В соответствии с действующим законодательством Российской Федерации можно выделить три основных способа обмена недвижимостью:

    • Мена — сделка, при которой одна квартира передается во владение в качестве замены на другую.
    • Обмен через куплю-продажу — приобретение нового жилья и одновременная продажа имеющейся собственности.
    • Трейд-ин — процесс по смене вторичной недвижимости на новостройку.

    Существуют различные варианты обменных процедур:

    • Мена жилья, находящегося в сельской местности на объект, построенный в черте города.
    • Размен многоквартирного помещения на несколько однокомнатных.
    • Обмен квартиры меньшей площади на большую.
    • Бартер объектов, расположенных в разных городских районах и др.

    Мена жилых помещений

    Согласно ст. 567 ГК РФ, оформляя договор мены, участники обязуются осуществить передачу одного жилого помещения взамен на другой объект недвижимости.

    К обменным процессам применяются положения, регламентирующие порядок купли-продажи. При этом каждая из сторон одновременно играет роль продавца и покупателя.

    К отрицательным аспектам мены можно отнести следующее:

    • Трудности, возникающие при поиске подходящего по всем параметрам жилья, а после нахождения такового, возможно и то, что другой стороне по сделке предлагаемый для обмена вариант совершенно не понравится.
    • Зачастую моменту заключения договора предшествует крайне долгий период времени, в виду сложности установления таких объектов недвижимости, которые будут отвечать требованиям каждого участника соглашения.

    Среди положительных моментов данного бартера выделяют:

    • Улучшение жилищных условий при внесении дополнительных затрат, которые являются небольшими, в сравнении, например, с покупкой квартиры.
    • Если стороны, которые оформляют договор, являются родственниками, то мена — это выгодный вариант, способствующий разрешению жилищных вопросов.

    Супруги Федоровы решили развестись, при этом они владеют на праве общей долевой собственности трехкомнатной квартирой. Муж пожелал выкупить часть имущества жены, а она, в свою очередь, предложила супругу разменять их квартиру на две однокомнатные. Согласовав данный вариант, стороны произвели мену жилья. После без взаимных претензий друг к другу был осуществлен бракоразводный процесс.

    Обмен через куплю-продажу

    Процесс обмена квартиры через куплю-продажу состоит из двух основных этапов:

    • Владелец недвижимости отчуждает свое имущество.
    • Одновременно гражданин покупает новое жилье.

    Для того чтобы снизить финансовые риски, собственник может потребовать от приобретателя задаток (определенную денежную сумму, которая является гарантией исполнения обязательств сторонами).

    В качестве негативных аспектов такого рода обмена можно выделить:

    • Необходимость оформления двух сделок сразу: продажа одной квартиры, и единовременная покупка другой.
    • Повторная оплата государственной пошлины за регистрацию перехода права собственности.
    • Зависимость от роста цен на рынке недвижимости, например, если владелец продал квартиру для того, чтобы сразу купить новую, внезапное увеличение расценок может стать препятствием для приобретения объекта за ранее вырученные денежные средства.

    Плюсы обмена через куплю-продажу:

    • Заключить сделку можно достаточно быстро, особенно если стоимость отчуждаемой квартиры будет идентична или ниже средних рыночных цен, установленных на схожие объекты.
    • Собственнику не сложно найти потенциального покупателя, так как отсутствует необходимость в том, чтобы у приобретателя имелось жилье, которое подойдет продавцу.

    Как обменять старую квартиру на новостройку

    Процедура обмена старой квартиры на новостройку (взаимозачет) именуется как трейд-ин, который заключается в следующем:

    • Одновременное проведение двух юридически независимых сделок.
    • Изначально договор на реализацию вторичной недвижимости совершается между представителем риэлторской фирмы и собственником квартиры.
    • Затем производится бронирование жилья в новом доме (обычно на срок от двух до трех месяцев) с фиксированной стоимостью.
    • За вышеуказанный период риэлтор осуществляет продажу старого объекта, а вырученная сумма зачисляется в счет покупки нового помещения.

    К минусам сделки трейд-ин можно отнести:

    • Достаточно высокая вероятность срыва сделки по продаже вторичного имущества и, соответственно, последующая невозможность приобретения новостройки по ранее зафиксированной стоимости.
    • Проблемные моменты, возникающие при заселении. Срок сдачи в эксплуатацию объекта недвижимости может сдвигаться на длительный период.
    • Оплата комиссионных за услуги риэлторов.
    • Возможное занижение рыночной стоимости жилья для наиболее быстрой продажи.

    Основные плюсы трейд-ин:

    • Экономия времени. Клиент единожды обращается в агентство, которое в дальнейшем проводит необходимую работу (привлечение покупателей, реклама, сбор документов, оформление договоров, проверка юридической чистоты сделок и др.).
    • Фиксированная стоимость квартиры в новостройке.
    • Покупка жилья с внесением небольшой доплаты, если денежных средств, полученных после продажи старой собственности, будет недостаточно.

    Услуги трейд-ин предоставляют не только риэлторские агентства, но и строительные компании (застройщики).

    Порядок обмена квартиры на квартиру

    При равноценном обмене квартиры на квартиру участникам сделки необходимо соблюдать определенный порядок действий, а именно:

    • Запросить документы, подтверждающие права собственности владельцев (выписка из Единого государственного реестра недвижимости — ЕГРН).
    • Стоит убедиться, что в помещениях никто не прописан, для этого необходимо сделать копии лицевых счетов.
    • Понадобятся справки об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг.
    • Следует предоставить кадастровые сведения о жилье, которые также содержатся в выписке из ЕГРН.
    • Стороны должны письменно подтвердить то, что обмениваемые объекты являются подходящими для них по качеству и иным параметрам.
    • В дальнейшем потребуется оформить договор, в котором указываются: паспортные данные участников сделки, стоимость и подробное описание квартир, сроки обмена собственностью.
    • После сбора и направления документов в уполномоченный орган, например, многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг (МФЦ), производится регистрация перехода прав.
    • По факту произведенного удостоверения правомочий стороны получают выписку из ЕГРН.

    Дополнительно могут понадобиться: доверенность на представителя, если таковой имеется, свидетельство о расторжении или заключении брака, нотариально заверенное согласие супруга/супруги на заключение сделки.

    Как обменять квартиру на другую с доплатой

    При совершении обмена неравноценного по стоимости или площади жилья, возникает необходимость во внесении сторонами дополнительных денежных средств, например:

    • Размен квартиры с меньшей площадью на большую.
    • Мена объекта, находящегося в сельской местности на городскую недвижимость.
    • Зачастую доплатой сопровождаются сделки по трейд-ин.
    • Обмен через куплю-продажу жилья аварийного состояния на квартиру в недавно построенном доме и др.

    Размер доплаты зависит от конкретных обстоятельств сделки, а именно:

    • Разница в качественном состоянии обмениваемых помещений (ремонтные работы, функционирование сантехнического оборудования, электрических, газовых и водоснабжающих систем).
    • Прибыль, полученная с продажи объекта, которая необходима лицу для покупки нового жилья. Чем больше вырученная сумма, тем меньше придется доплачивать.
    • Местонахождение влияет на величину дополнительного финансирования.

    Жилье с хорошей инфраструктурой, близким расположением к школам, детским садам, лечебным учреждениям более дорогостоящее в сравнении с объектами, построенными в отдаленных и слабо развитых районах города.

    Процесс оформления обмена с доплатой идентичен с процедурой заключения равноценной мены. Однако в договоре необходимо указать:

    1. сумму, которую нужно оплатить той или иной стороне;
    2. сроки оплаты;
    3. порядка осуществления расчета.

    Можно ли поменять квартиру, если она в ипотеке

    Обмен квартиры, которая находится в ипотеке, возможен. Заключение такой сделки сопровождается определенными трудностями:

    • Обязательно согласие банка на совершение обмена жильем.
    • Некоторые учреждения требуют полностью погасить заем, или закрыть часть долга (оплата без просрочек на протяжении 5-6 лет).
    • При обмене залог переходит на приобретаемую квартиру, покупка которой одобряется кредитной организацией, для этого проводится профессиональная оценка.

    Процесс оформления обмена ипотечной квартиры выглядит следующим образом:

    • Заключаются два договора: один на продажу жилья, которое юридически даже после отчуждения будет находиться в залоге, и другой — на покупку нового объекта.
    • Производится регистрация права собственности на приобретенную квартиру, банк оформляет обременение на данное помещение.
    • После чего кредитная организация дает согласие на снятие залога с ранее проданного имущества.

    Что лучше: продать или обменять квартиру?

    Обмен и продажа — это сделки, которые крайне схожи между собой по следующим критериям:

      Обязательна оплата налога в размере 13% от цены отчуждаемого объекта.

    Если гражданин владеет недвижимостью более трех лет, а с 1 января 2017 года — больше 5 лет, он освобождается от внесения сбора.

  • Для того чтобы стать законным собственником жилья необходимо официально зарегистрировать собственность на свое имя.
  • Требуется нотариально заверенное согласие супруга или супруги на совершение сделок.
  • При оформлении договора важно соблюдать интересы несовершеннолетних граждан, новые жилищные условия не должны быть хуже предыдущих.
  • Необходима оплата государственной пошлины за регистрацию перехода права собственности.
  • Недвижимость должна быть свободна от обременений: залог, арест, притязания третьих лиц.
  • Стороны вправе обратиться к услугам представителей.
  • Основные отличия двух договоров заключаются в следующем:

    • Если жилье используется гражданами по договору социального найма, то продажа такого объекта недопустима, но обмен возможен.
    • Обычно заключению сделки мены предшествует более длительный период времени, чем совершению купли-продажи, так как найти подходящий вариант и удовлетворить пожелания владельца понравившегося жилья крайне сложно.
    • Обмен происходит на основании взаимозачета путем принятия сторонами друг от друга квартир, в случае с отчуждением — оплата производится денежными средствами.
    • Различные последствия расторжения договоров. При аннулировании договора обмена стороны получают обратно свою недвижимость, что касается продажи — возврат внесенных финансов может оказаться весьма затруднительным.

    Заключение

    В действующем законодательстве Российской Федерации предусмотрены определенные способы обмена жилыми помещениями: бартер через куплю-продажу, трейд-ин, мена квартир. Для заключения сделок необходимо соблюсти установленный порядок, собрать пакет документов, осуществить официальную регистрацию перехода прав собственности.

    Зачастую граждане оформляют обменные соглашения предметом, которых являются неравноценные объекты недвижимости, в таком случае производится доплата. При выполнении ряда условий возможно осуществить бартер жилья, находящегося в ипотечном залоге.

    Стороны по своему усмотрению выбирают то, какое именно соглашение им удобнее и выгоднее заключить: продажа или обмен. Важно грамотно оформить договоры, стоит обратиться к услугам специалистов: юристы, нотариусы, риэлторы, что приведет к дополнительным расходам, но позволит выполнить сделку в рамках закона, учитывая права и интересы всех ее участников.

    Ссылка на основную публикацию
    Adblock
    detector