Можно ли разделить дом на квартиры

Когда частный дом принадлежит нескольким собственникам, может возникнуть необходимость разделить жилое пространство между владельцами. Сложность процедуры зависит от планировки дома, размеров долей владельцев и особенностей местных градостроительных регламентов.

Процедура раздела на две семьи

Право собственников разделять общее жильё на доли закреплено в ст. 252 Гражданского кодекса. Под разделением дома на две семьи понимают выделение каждой из семей доли из общей собственности.

Каждой семье отводятся то количество комнат и нежилых помещений в доме, площадь которых соответствует общему размеру долей, которыми владеют члены семьи.

При этом не допускается:

  • Разделение отдельных комнат без установки перегородки;
  • Оставление важных нежилых помещений (кухни, санузла) в собственности одной семьи;
  • Выделение одной семье жилой площади меньше минимальной установленной для данного состава семьи в данном регионе.

Минимальная площадь определяется законами каждого региона отдельно, в среднем по стране минимальная жилая площадь на одного человека составляет 14 кв. м, на семью из двух человек – 25 кв. м, на семью из трех человек – 40 кв. м.

Если дом находится в общей совместной собственности, то перед разделением долей следует определить их размеры.

В общем случае раздел дома между семьями происходит следующим путем:

  1. Определение доли, принадлежащей каждой семье;
  2. Обращение в архитектурно-планировочное бюро;
  3. Составление проекта раздела дома;
  4. Согласование проекта с инженерной службой БТИ;
  5. Проведение работ по перепланировке (при необходимости);
  6. Получение новых технических планов;
  7. Регистрация права на полученные части дома.

Информация о принадлежащих семьям долях содержится в ЕГРН. Члены семей могут получить выписку путем обращения в МФЦ с паспортом.

В архитектурном бюро разрабатывается проект перепланировки таким образом, чтобы каждой семье отводилась площадь в соответствии с размером ее общей доли. При планировании работ специалисты учитывают инженерную безопасность работ и расположение долговременных коммуникаций.

Для раздела потребуются следующие документы:

  • Кадастровый паспорт на участок под домом;
  • Выписка из реестра недвижимости о собственниках долей;
  • Технический паспорт на здание;
  • Копии паспортов собственников.

Если службы БТИ или Росреестр отказываются согласовывать проект дома и регистрировать право собственности, владельцы долей могут оспорить отказ в судебном порядке, для этого необходимо заручиться независимой инженерной экспертизой, доказывающей безопасность планируемых работ.

При разводе

Развод предполагает деление всего имущества супругов поровну. Если супруги не согласны с делением площади дома по умолчанию на две равные части, они обращаются в судебные органы. Дальнейшая процедура раздела дома зависит от решения суда.

При разводе проект раздела составляется на основании решения суда о распределении долей между бывшими супругами.

Если у одного из супругов доля оказалась меньше минимальной необходимой для проживания по региональному закону, то такому супругу вместо выдела части дома выплачивается компенсация.

В таком случае раздела дома не происходит. В остальных случаях раздел осуществляется в соответствии с общими правилами.

Доли в натуре

Если после составления проекта выяснилось, что разделить дом на доли без изменения его конструкции физически невозможно, то проводятся работы по перепланировке. В ходе перепланировки производятся следующие работы:

  • Устанавливаются и сносятся межкомнатные перегородки;
  • Перестраиваются лестничные проемы;
  • Ставятся дополнительные входные двери;
  • Переносятся несущие стены.

Данные работы проводятся по проекту архитектурного бюро, согласованного в БТИ, чтобы перепланировка была законной.

Перепланировка может быть двух типов:

При внутреннем типе несущие стены не меняют основного местоположения, а меняется только конфигурация внутренних перегородок между комнатами и устанавливается дополнительная входная дверь.

Внешний тип предполагает разделение дома на два отдельных строения с отдельными адресами для каждого владельца.

Физическое разделение возможно не для всех домов, так как по градостроительным требованиям расстояние между жилыми домами в частном секторе не может быть меньше 6 метров.

Чтобы разделить дом на два отдельных здания в натуре, собственники долей перестраивают срединную часть дома под общий гараж с капитальной перегородкой, чтобы использовать 6 метров, а не оставлять между домами пустое пространство.

После завершения работ, как по внутренней, так и по внешней перепланировке необходимо пригласить специалистов из БТИ для осмотра проведённых работ и составления акта о соответствии новых зданий строительным нормам.

Делим дом на квартиры

Одним из вариантов разделения частного дома на изолированные части, принадлежащие отдельным собственникам, является раздел такого жилья на квартиры с последующим переводом из частного здания в многоквартирный дом.

Для этого общее помещение в доме перестраивают в отдельные квартиры, после чего обращаются в администрацию с заявлением о переводе дома в многоквартирный.

Для перевода частного дома в многоквартирный собственники должны:

  1. Обратиться в архитектурную фирму для создания проекта;
  2. Утвердить созданный проект в БТИ и коммунальных службах;
  3. Нанять подрядную компанию и провести работы по переустройству дома;
  4. Обратиться в администрацию для смены вида разрешенного землепользования участка;
  5. Написать заявление в Градостроительный комитет о переводе дома в многоквартирный.

Сотрудники архитектурной фирмы создают проект, по которому подрядчики делают входы в квартиры внутри дома и выполняют прочие работы.

Частные дома расположены на участках, предназначенных для ИЖС, поэтому необходимо изменить их дополнительный вид разрешенного землепользования на «Земли для малоэтажного строительства».

Такой перевод происходит путём публичных слушаний в администрации. В качестве аргументов собственники дома приводят необходимость разделения дома на отдельные квартиры.

После смены назначения участка под домом собственники вновь обращаются в администрацию с заявлением, в котором излагают необходимость перевода частного дома в многоквартирный на основании:

  • Фактического состояния дома;
  • Измененного целевого назначения участка.

Заявление рассматривается 30 дней, после вынесения положительного ответа собственники получают новые технические паспорта в БТИ, и на их основе регистрируют право собственности на квартиры в Росреестре.

При реконструкции

Под реконструкцией понимается изменение архитектурного облика здания путем изменения фасада, места расположения входных дверей и иных элементов.

Если необходимо провести разделение дома при его реконструкции, то план работ нужно составлять в соответствии с размерами долей, на которые требуется разделить здание.

Для разделения дома на реконструкции потребуются следующие действия:

  1. Составление проекта реконструкции в планировочном бюро;
  2. Согласование проекта реконструкции с каждым собственником здания;
  3. Согласование проекта в БТИ;
  4. Внесение необходимых изменений в проект;
  5. Заключение договора с подрядчиками и проведение работ;
  6. Регистрация новых прав собственности.

Этап согласования проекта лучше назначить не после сдачи проекта сотрудниками бюро, а на этапе его разработки, чтобы не пришлось обращаться повторно.

Утверждение проекта в БТИ является завершающим этапом согласования, на котором планируемые изменения в конструкции дома проходят утверждение у коммунальных служб.

Службы оценивают безопасность планируемой реконструкции для водопроводных, газовых и электрических коммуникаций, без их положительного заключения работы по реконструкции запрещены.

После завершения всех работ происходит приёмка проекта у строительной организации. Для составления нового технического паспорта для каждого здания сотрудники инженерной службы БТИ производят замеры и необходимые расчёты.

Завершающим этапом становится внесение сведений в единый реестр недвижимости о новых параметрах зданий и их владельцах.

Раздел дома на доли происходит по инициативе владельцев таких долей путем их выдела из общей собственности. Разделение частного дома на доли или отдельные квартиры происходит при обязательном участии специалистов по строительству и представителей государственных инженерных служб.

Как разделить дом на доли если один собственник

Доля в доме

Осуществление купли-продажи должно осуществляться максимально грамотно. Если осуществляется продажа доли в доме, то даже при несоблюдении малейших условий, договор может быть признан недействительным. Именно поэтому за помощью в данном вопросе лучше обращаться к профессионалам.

В том случае, если все собственники или супруги согласны на разделение имущества, обратитесь в отдел градостроительства и архитектуры. В первую очередь необходимо будет предоставить документы, которые правоудостоверяют документы на дом, а также архитектурный проект раздела дома на доли в натуре. Стоит заметить, что оформление доли дома состоит из нескольких очень важных этапов. После сбора всех документов, вам будет выдано разрешение, согласно которому можно будет поставить в доме капитальную стену, сделать отдельный вход. Таким образом, доля дома будет у каждого своя. Для того чтобы зарегистрировать отдельное право собственности на получение доли, необходимо размежевать общий земельный участок, а также обратиться в БТИ для оформления отдельного кадастрового и технического плана на каждую долю. Затем нужно получить кадастровые выписки и обратиться в ФУГРЦ. В дальнейшем у каждого собственника будет отдельное свидетельство о праве собственности, после чего со своей долей каждый сможет сделать что угодно: доля жилого дома может быть продана, подарена, либо ее можно обменять или проживать в ней. Отвечая на вопрос, как оформить долю в доме , заметим, маленький дом, если в нем всего одна комната, нельзя разделить на части. В таком случае судом будет вынесено решение в процентном отношении. Отметим также, что согласно статье 252 ГК РФ произвести выделение доли в частном доме может каждый участник долевой собственности. При этом решен этот вопрос может быть, как путем обоюдного согласия, так и через суд. Также, отвечая на вопрос, как выделить долю в доме , заметим, что в случае незначительной спорной доли владельца, вы и другие претенденты на собственность могут выплатить компенсацию даже без его согласия. Не забывайте о том, что должна быть осуществлена и приватизация доли дома .

PRO новостройку 7 (499) 346-63-62 (Москва)

На практике возможна ситуация, когда один человек является единоличным собственником жилого помещения и желает разделить свою собственность или выделить какую-то часть. Закон не запрещает подобных действий, необходимо лишь соблюдение общих требований к разделу.

Наибольшую стоимость составят работы по организации отдельного входа и санузла в каждой части квартиры. Зачастую подобные траты не стоит этого, поэтому рекомендуется рассматривать возможность выдела лишь в самую последнюю очередь, когда остальные варианты уже исчерпаны.

Как разделить дом и участок на двух хозяев

Постановление ВС РФ также определяет случаи, когда речь идет не о перепланировке, а, следовательно, разрешение на ее проведение не требуется. Такая ситуация возможна, если переоборудование дома не влияет на степень безопасности дома, его конструкцию, не влечет иных существенных изменений градостроительных параметров дома.
При этом стоит помнить, что вопрос перепланировки в большей степени строительный, нежели юридический. Поэтому перед ее проведением необходима, прежде всего, консультация опытного специалиста-строителя. Именно такие специалисты смогут предложить как наиболее оптимальный вариант образования двух изолированных частей, так и определиться с необходимостью проведения работ по перепланировке здания.

Если же проект раздела истец не подготовит, то задача по подготовке вариантов раздела будет возложена на эксперта. В этом случае экспертиза обойдется в солидную сумму, при этом никто не гарантирует, что эксперт вообще сможет предложить приемлемый вариант раздела. Многие эксперты относятся к своим обязанностям халатно и предпочитают сделать заключение о том, что раздел невозможен в принципе, чем ломать голову и придумывать варианты раздела, переустройства, перепланировки и т.д.

Как разделить частный дом

Первый вариант – договорной порядок, когда выделение долей осуществляется на основании взаимной договоренности между собственниками и оформляется в виде договора о выделе долей. Данный договор подписывается всеми собственниками и подлежит государственной регистрации в органах юстиции. Составить текст договора может помочь либо практикующий юрист, либо нотариус.

Под влиянием различных жизненных обстоятельств иногда появляется необходимость разделить частный дом. Это может произойти в случае развода, смерти одного из родственников, возникновения неприязненных отношений между собственниками, при необходимости упорядочения правовых отношений, при желании одного из собственников продать свою долю, и так далее. Список можно продолжать бесконечно, но, к счастью, перечень способов разделить дом не так велик. По сути, существует два способа разделить дом или, говоря профессиональным языком, выделить доли в общей собственности.

Читать также:  Список документов для дарения квартиры близкому родственнику

Порядок раздела квартиры на доли, если у недвижимости один собственник

Зачастую, на практике, встречается такая сложность, как деление квартиры, которая оформлена на одного собственника. В частности, это происходит при расторжении между лицами брачных отношений. В таком случае стоит отметить, что если имущество было приобретено в тот момент, когда официально брачные отношения были уже оформлены, то никаких проблем не возникнет, так как жилье будет разделено поровну между супругами. Если собственники не могут достичь между собой компромисса по этому вопросу, то может быть совершено обращение в судебные органы для помощи в решении данного вопроса. Во время процесса судья может попросить предоставить документацию, носящую финансовый характер, которая может выступать основанием полагать, что жилое помещение было приобретено на результат общего труда мужа и жены.

Разобраться в том, как можно разделить квартиру на доли, если один собственник, помогут нормы права, действующие в этой сфере. Владельцы собственности зачастую обращаются к профессиональным вопросам для того, чтобы узнать, как разделить квартиру на доли. Это происходит потому, что рассматриваемая процедура связывается со сложностями, ссорами между лицами, состоящими в родственных связях. Когда выделяются доли в квартире, то все лица, которые являются собственниками, должны быть зарегистрированы на такой жилплощади.

Раздел дома при разводе между супругами

Прежде, чем дом будет поделен на доли, а также, прежде чем доли будут выделены (если выделение долей — возможно), требуется определить размер долей каждого собственника в общем имуществе. По общему правилу, раздел совместной собственности предполагает равенство долей, если другое не установлено законом, судом или соглашением. Стало быть, собственники могут согласиться о неравном разделе дома, о чем следует заключить соглашение – в письменной форме с нотариальным удостоверением.

  • Как определить доли, по праву принадлежащие каждому из супругов?
  • Как делится дом при наличии детей? Отступает ли суд от принципа равенства долей, если один из супругов проживает с ребенком или ребенком-инвалидом?
  • Можно ли разделить дом не только юридически, но и фактически?
  • Какие есть альтернативные способы раздела совместной собственности?

Как разделить дом

Рассмотрим, как разделить дом на доли другим способом. Предположим, что после смерти нашей гипотетической бабушки осталось двое наследников. И оба они хотят жить в этом доме. В этом случае, они вправе выстроить посередине дома капитальную стену и сделать отдельные входы. Это можно сделать по согласованию с главным архитектором района. Для начала, в отдел архитектуры и капитального строительства подается пакет документов, такой же, как и при перепланировке квартиры. Это выписка из кадастрового паспорта, копия кадастрового плана, заявление, заключение экспертной комиссии о технической возможности раздела дома, кадастровые паспорт и план на каждую долю. Главный архитектор ставит свою визу, согласие. После осуществления раздела дома на практике, каждый владелец должен заново пройти всю процедуру для оформления своей доли в собственность. Также нужны будут все кадастровые документы, справки из БТИ. Также там должны присвоить адрес каждой части дома. Потом надо будет пройти регистрацию имущества в регистрационной палате вашего муниципального образования и получить документ, подтверждающий вашу собственность. Затем вам придется походить по различным коммунальным и снабжающим организациям, открыть лицевой счет в бухгалтерии ЖКО, газовой компании, организации по снабжению электроэнергией, водой, теплом и прочим. Если вы не будете прописываться в новом жилье, то не забудьте проконтролировать, чтобы бывшая владелица была выписана. Паспортные столы получают данные о смерти граждан, но добровольно не выписывают, только по обращению наследников, при предоставлении необходимых документов.

Невозможно разделить тот дом, который был оставлен одному из родственников по завещанию. Также не делится дом между супругами, если он приобретался до брака, в брачном контракте есть запись о его неделимости при разводе. Так нельзя разделить имущество, если в нем прописан ребенок младше 18 лет. И только при достижении им совершеннолетия и при его согласии, можно делить дом любым способом. Также невозможно разделить дом, если один из собственников находится в розыске, и невозможно получить его согласие на раздел или продажу.

Раздел дома на двух хозяев

Зачем вам еще два технических паспорта? Думаю, вам вполне достаточно и уже имеющихся. Вам надо внести изменения в кадастровый учет, чтобы учесть два самостоятельных объекта. Обратитесь к кадастровому инженеру, он знает, что для этого надо сделать. Подготовит вам техническую документацию для кадастрового учета и поставит объекты на кадастровой учет.

Ответ: Присвоение нового адреса не установит права собственности на Вашу часть дома. Поэтому это не путь решения проблемы. База кадастровой палаты не должна Вас волновать. Вам необходимо, как я и коллега уже писали, разделить дом на доли. Обратитесь с заявлением в регистрационную палату, если будет спор — то в суд.

Продать долю в доме с землей

Некоторую ясность внес Конституционный Суд РФ. В июне прошлого года, он принял постановление, в котором указал случаи, когда обращаться за согласием в комиссию по опеке и попечительству необязательно. А значит, осуществление сделки встретит меньше препятствий.

При процессе получения разрешения от попечительского совета, обязаны присутствовать оба родителя. Если в силу каких-либо причин один из супругов не может лично присутствовать (ввиду развода или принципиального несогласия с фактом сделки), или о его местонахождении ничего неизвестно, то дело переходит в суд. Если второй родитель умер, пропал без вести или его лишили родительских прав, необходимо предоставить соответствующую бумагу.

Выдел доли в натуре в жилом доме — инструкция

Они не просто должны быть как таковые. Существуют законодательные правила, требования к тому какие должны быть частные дома или квартиры, какая минимальная площадь должна быть у них или отдельных помещений. Требования излагаются в СНИПах. Домам и квартирам посвящен отдельный раздел.

Подписание договора на иных условиях, в частности, с меньшей ценой, чем было предложено совладельцам, дает основания для перевода прав покупателя на себя. Период времени для обращения в суд в этом случае 3 месяца. Правда, иск не будет рассматриваться, если заявитель не положит на депозитный счет судебного департамента соответствующую сумму. В нее входит не только сумма покупки, но иные платежи, в частности, налоги, госпошлина и т.д.

Как происходит раздел жилого дома на квартиры?

Недвижимость, оформленная в совместную собственность, порой требуется разделить на несколько независимых объектов. Подобный вопрос может возникнуть у единого собственника, если из одного домовладения ему требуется сделать несколько. Задача эта выполнима на законодательном уровне, существует установленный регламент, который указывает условия, порядок и основания для раздела дома на квартиры.

Необходимые условия при разделе

Осуществить процедуру выдела части неделимого имущества требуется во многих случаях. Например, для выделения доли при наследовании, разводе или для продажи части объекта. Прекращение действия договора о совместной собственности производится при согласии всех участников или через судебное рассмотрение вопроса. Если хотя бы один из собственников не даст нотариально заверенного согласия на раздел, то провести процедуру невозможно. Решение принимается по исковому заявлению заинтересованного лица, направленного в судебную инстанцию.

Поднимая вопрос о выделении доли в натуре, следует обратить внимание на реальную возможность произвести юридическое действие. Обязательным условием является наличие изолированных помещений, возможность устройства отдельного входа, подведения коммуникаций.

Если такой вариант невозможен, то истцу требуется обратиться в суд за определением цены выделенных долей и требованием выплаты средств противной стороне спора.

Суд рассматривает преимущественные права собственников, обращая внимание на фактическое проживание, уход и реконструкцию совместной собственности. Если вопрос стоит о наследовании несколькими гражданами, то преимущество в вопросе выплаты долевой стоимости принадлежит члену семьи, проживавшему с наследодателем, оплачивающему коммунальные услуги и кредитные обязательства.

Оценочной стоимости, как правило, бывает недостаточно для покупки иной жилплощади. Поэтому предусмотреть возможность раздела жилого дома на квартиры следует на этапе строительства. Владельцам долей потребуется проведение строительной и технической экспертиз, результаты которой определят допустимую возможность оформления нескольких независимых квартир.

Кроме технических, определяется выполнение санитарных и противопожарных требований, стоимость требуемой реконструкции для получения изолированных объектов недвижимости. Раздел дома на квартиры при согласии совладельцев требует заявления в жилищный отдел муниципального управления. Муниципалитет при положительном решении и рассмотренных актах независимых экспертиз дает разрешение о проведении реконструкции, перепланировки и выделении в натуре доли заявителя.

Если переоборудование под отдельные объекты не может строго соответствовать долевому владению участников процедуры, то потребуется судебное рассмотрение. Суд имеет право изменить установленный порядок долевого соотношения с обязательной выплатой разницы между определенной ранее долевой частью и получаемой при выделе в натуре. Кроме прочего, суд или добровольное соглашение должны устанавливать размер денежных вложений каждого из совладельцев в требуемую реконструкцию.

Раздел жилого дома на квартиры поднимает вопрос о произведенных улучшениях общей собственности одним из владельцев. На практике, совладелец мог вложить значительные средства в реконструкцию общего дома, например, провести за свой счет водопровод, канализацию или увеличить размер дома. При выделении долей и разделе на отдельные объекты данные вложения учитываются, если перед реконструкцией были получены письменные согласия остальных граждан.

Особенности раздела жилого дома

Одним из обязательных документов, подтверждающих право собственности на строение, является свидетельство на земельный надел. При разделе недвижимости собственникам потребуется внесение изменений в имеющееся земельное свидетельство. Государственную регистрацию участок проходит один раз, когда происходит первичное обращение при строительстве или оформлении недвижимости. Без документов на землю домовладение не могло получить статус собственности и пройти регистрацию в государственном реестре.

При выделении доли потребуется внести изменения в государственный реестр, которые отобразят долевое владение каждого из претендентов на отдельную жилплощадь. Регистрация владения земельным участком и его размера производится на основании полученных судебных решений или соглашения участников.

Получив свидетельства о праве собственности на отдельную квартиру в доме, владелец имеет право разделить земельный участок по стандартной процедуре.

Каждому совладельцу потребуется обратиться в БТИ для оформления кадастрового паспорта, произвести раздел лицевых счетов и оформить присвоение своей квартире почтового адреса.

Как разделить индивидуальный жилой дом на квартиры в зоне Ж2

Индивидуальный жилой дом в общедолевой собственности, расположен в зоне Ж2, на участке под ИЖС. Собственники хотелибы поделить его на квартиры (планировка это позволяет). Каков на данный момент времени (после вступления в силу 218-ФЗ, где исключили возможность выделять доли в натуре) алгоритм действий в данной ситуации, учитывая что в зоне Ж2 многоквартирные дома являются основным видом разрешённого использования земельных участков?

Сергей оставил отзыв о сайте — показать

17 Июня 2017 18:21

Ответы юристов (4)

Здравствуйте. На квартиры Вы никак не разделите, а в частях как делилось раньше, так и делится сейчас.

МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО
от 7 апреля 2017 г. N ОГ-Д23-3939

О РАССМОТРЕНИИ ОБРАЩЕНИЯ
Относительно раздела жилого дома отмечаем.
Принимая решение о «разделе» жилого дома, необходимо иметь в виду положение абзаца второго пункта 3 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому, если выдел доли в натуре не допускается законом, собственник, выделяющий свою долю в натуре, имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности, а также статьи 133 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Таким образом, выдел доли из общего имущества в натуре возможен в отношении не каждой недвижимой вещи.
При этом согласно пункту 35 части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если объект недвижимости, о государственном кадастровом учете которого представлено заявление, образуется из объекта недвижимости или объектов недвижимости и раздел или выдел доли в натуре либо иное совершаемое при таком образовании действие с преобразуемым объектом недвижимости или преобразуемыми объектами недвижимости не допускается в соответствии с установленными федеральным законом требованиями.
При этом с учетом положений пункта 1 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 37 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июля 1996 г. N 6/8, невозможность выдела доли из имущества, находящегося в долевой собственности, в натуре, в том числе и в случае, указанном в пункте 3 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации, не исключает права участника общей долевой собственности заявить требование об определении порядка пользования этим имуществом, если этот порядок не установлен соглашением сторон.
Вместе с тем в случае если в отношении здания в силу его архитектурно-конструктивных особенностей не может быть осуществлен раздел, следует принимать во внимание, что здание, являясь объектом капитального строительства, может быть реконструировано таким образом, чтобы его раздел стал возможным.
В силу положений Закона N 218-ФЗ при разделе объекта недвижимости образуются объекты недвижимости того же вида, что был исходный объект недвижимости, но с собственными характеристиками, отличными от характеристик исходного объекта недвижимости, исходный объект недвижимости прекращает свое существование. При этом образованные объекты недвижимости должны иметь возможность эксплуатироваться автономно, то есть независимо от иных образованных в результате такого раздела объектов. Образованные объекты недвижимости после их постановки на государственный кадастровый учет и государственной регистрации права собственности на них становятся самостоятельными объектами гражданских прав.
Таким образом, а также с учетом пункта 5 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 ноября 2016 г., в целях раздела здания необходимо обеспечить физическую автономность и независимость образуемых в результате раздела зданий друг от друга.

Читать также:  Осаго ущерб автомобилю при столкновении с пешеходом

Заключаете соглашение о разделе, произведите необходимые работы по перепланировке или реконструкции, получив соответствующие разрешения, обратитесь к кадастровому инженеру для составления технического плана, обращаетесь в Росреестр.

А пункт 7 статьи 41 закона 218-ФЗ разве этому не противоречит?

Если планировка позволяет разделу, Вам нужно согласно ст. 26 ЖК РФ обратиться в администрацию поселения и получить письменное согласие на перепланировку жилья. Совершив перепланировку, пригласите представителя БТИ для составления технического паспорта с учетом произведенной перепланировки. Заключите между собой договор раздела жилья. Желательно, чтобы этот договор был нотариально удостоверен. Далее, со всеми документами обращаетесь в кадастровую палату с получаете кадастровые паспорта на каждую выделенную часть квартиры. После этого обращаетесь в Росреестр для регистрации права собственности за каждым из вас отдельного жилья. Вот таком алгоритм ваших действий.

А пункт 7 статьи 41 закона 218-ФЗ разве этому не противоречит?

А я поэтому и ответила.

На квартиры Вы никак не разделите,

МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО
от 7 апреля 2017 г. N ОГ-Д23-3939

О РАССМОТРЕНИИ ОБРАЩЕНИЯ
Однако, следует учитывать, что согласно части 7 статьи 41 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон N 218-ФЗ) государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на помещение или помещения (в том числе жилые) в жилом доме (объекте индивидуального жилищного строительства) или в жилом строении (предусмотренном Федеральным законом от 15 апреля 1998 г. N 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан») не допускаются.
Положениями Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» (в редакции до 1 января 2017 г.) также не предусматривалась возможность государственного кадастрового учета частей индивидуального жилого дома или квартир (помещений, комнат) в таких домах.

Однако, если дом станет блокированным, то не вижу никаких проблем.

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 26 июля 2016 г. N 33-3202/2016
В соответствии с ч. 5 ст. 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» осуществляется кадастровый учет земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства (объекты недвижимости).При этом Градостроительный кодекс Российской Федерации (часть 2 статьи 49) выделяет, в том числе, такие виды объектов капитального строительства, как: объекты индивидуального жилищного строительства, под которыми понимаются отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи,а также жилые дома блокированной застройки — это жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену(общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.
Постановка на государственный кадастровый учет жилых помещений (том числе квартир) в индивидуальном жилом доме и последующее их введение в гражданский оборот в качестве самостоятельных объектов гражданских прав не предусмотрено действующим законодательством и вступающим в силу с 01 января 2017 г. Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N 218 — ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», согласно части 7 статьи 41 которого государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на помещение или помещения в жилом доме или в жилом строении не допускаются.
В зависимости от того, каким образом квалифицировать образованные в результате реального раздела жилого дома объекты, жилой дом должен быть отнесен либо к жилому дому блокированной застройки, либо к многоквартирному дому.
В этой связи, если жилой дом отнести к дому блокированной застройки, а каждый блок соответствует признакам индивидуального жилого дома, постановка такого блока на государственный кадастровый учет может быть осуществлена в качестве жилого дома, представляющего собой часть здания — жилого дома блокированной застройки.

определила:
Признать жилой дом с кадастровым номером N, назначение: жилое, общей площадью 126,9 кв. м, расположенный по адресу: , жилым домом блокированной застройки, состоящим из здания, назначение: жилое, площадью 66, 5 кв. м, состоящего из жилых помещений: комната N 1 (прихожая-кухня) площадью 10,7 кв. м, комнаты N 2 площадью 14,4 кв. м, комнаты N 3 площадью 7,2 кв. м, комнаты N 4 площадью 19,6 кв. м, комнаты N 5 площадью 11,7 кв. м, ванной комнаты N 6 площадью 2,9 кв. м, холодной пристройки (литер а1) площадью 6,4 кв. м, расположенного по адресу: , и здания, назначение: жилое, площадью 60,4 кв. м, состоящего из жилых помещений в здании: кладовая N 1 площадью 1,0 кв. м, прихожая-кухня N 2 площадью 10,7 кв. м, коридор N 3 площадью 3,5 кв. м, жилая комната N 4 площадью 7,8 кв. м, туалет N 5 площадью 0,6 кв. м, ванная комната N 6 площадью 2,6 кв. м, жилая комната N 7 площадью 15,3 кв. м, жилая комната N 8 площадью 13,4 кв. м, жилая комната N 9 площадью 5,5 кв. м, расположенного по адресу: .
Признать за И. право собственности на объект недвижимости — здание площадью 66,5 кв. м, назначение: жилое, адрес: .

Правила раздела частного дома

Раздел дома не такая простая процедура, как кажется на первый взгляд. Дело в том, что большая часть недвижимости попадает под определение неделимого имущества, соответственно не подлежит разделу. Однако, в отношениях между собственниками может возникнуть разлад и они начинают искать решения, как разделить принадлежащий им частный дом.

Раздел жилого дома не противоречит действующему законодательству и мы расскажем вам как это сделать. Обратите внимание, что вместе с домом происходит раздел земельного участка и находящихся на нём хозяйственных построек. Как поделить недвижимость, чтобы учесть интересы каждой из сторон? Рассмотрим возможные варианты.

Способ №1. Мирное соглашение

Оптимальным вариантом разделить дом, будет мирное соглашение между собственниками. В этом случае домовладение не теряет статус целостного объекта недвижимости, просто переходит в долевую собственность.

С технической и юридической стороны это самый простой способ переделать дом на двух хозяев. В этом случае раздел дома происходит на основании устной договорённости или письменного соглашения между владельцами. Лучше выбрать второй вариант и заверить составленное соглашение в нотариальной конторе. Это поможет избежать в будущем имущественных споров.

Прежде чем разделить дом, укажите в соглашении следующие моменты:

  • текущие расходы на содержание дома;
  • оплата коммунальных услуг;
  • порядок эксплуатации мест общего пользования (кухня, ванна, туалет, коридор).

При заключении мирного соглашения не забудьте про раздел земельного участка. Хотя если в дальнейшем планируется совместное проживание, то этот пункт необязателен.

Если с определением доли каждого из владельцев возникли сложности, то можно решить проблему через суд. Однако, это не лучший вариант. Судья не будет учитывать интересы владельцев, а просто подскажет компромиссное решение, которое устроит каждую из сторон.

Если компромисс не будет достигнут, судебная тяжба может тянуться бесконечно. В этом случае подойдёт выделение доли в натуре. Такой вариант мы рассмотрим немного позже.

Даже в случае договорённости, дом должен быть разделён на два отдельных жилых помещения. В некоторых случаях для этого потребуется перепланировка строения. Строительные работы нужно обязательно узаконить и получить отчёт эксперта, что внесённые в конструкцию изменения не приведут к разрушению дома.

Способ №2. Раздел дома на два отдельных строения

Разделить дом на два отдельных строения — это называется выделение доли в натуре. Суть этого способа заключается в передаче каждой из сторон изолированного помещения, пригодного для проживания. Это самый распространённый способ раздела домовладения на двух хозяев.

Основное преимущество заключается в том, что каждый из собственников может продать свою долю без согласия другого домовладельца. Обратите внимание, что этот способ не подходит для раздела одноквартирных домов, в этой ситуации придётся искать другие пути решения проблемы.

Выделение доли в натуре возможно при соблюдении следующих условий:

  • каждый из собственников должен иметь отдельный вход;
  • выделенная часть имущества должна быть пригодна для проживания;
  • жилые помещения полностью изолированы;
  • обязателен раздел земельного участка.

Если строение находится в аварийном или ветхом состоянии, или непригодно для проживания, выделение доли в натуре невозможно даже в судебном порядке.

Как и в предыдущем случае, делить одно строение на два дома лучше путём мирного соглашения. В отличие от предыдущего способа, выделение доли в натуре подразумевает оформление документов. Вот что нужно подготовить:

  1. Узаконить перепланировку и внести изменения в технический план дома. При выделении доли в натуре перепланировка проводится практически всегда.
  2. На каждую часть дома оформляется полный пакет документов. В частности, заказываются технический и кадастровый паспорт. Раздел земельного участка осуществляется межеванием, о чём должен быть соответствующий документ. Все имеющиеся на участке хозяйственные постройки также ставятся на государственный учёт.
  3. Составляется письменное соглашение между собственниками о выделении доли в натуре. Если раздел происходит не в равных долях (одна половина дома больше), обговаривается денежная компенсация.
  4. Пакет документов подаётся на рассмотрение в Росреестр. Если раздел недвижимости не противоречит действующему законодательству, то через две недели каждый из новоиспечённых владельцев получит право собственности на часть дома и прилегающую территорию.

Если мирное урегулирование невозможно, то выделение доли в натуре происходит в судебном порядке. Обратите внимание, что с исковым заявлением может обратиться любой из собственников. Это довольно хлопотный вариант, который потребует от истца существенных финансовых затрат.

Дело в том, что к исковому требованию необходимо приложить технический план раздела дома. Если этот документ отсутствует, суд назначает независимую экспертизу, которая определяет варианты раздела объекта недвижимости. Расходы естественно ложатся на плечи истца.

Стоит отметить, что если назначенный эксперт халатно отнесётся к своим обязанностям, вы наверняка получите заключение о невозможности разделить строение. Соответственно не будет оснований для судебного разбирательства. Если вы решите пойти этим путём, то позаботьтесь о технической документации заранее.

Как разделить двухквартирный дом на два дома

Возникают ситуации, когда в деле о разделе недвижимости фигурирует двухквартирный дом. На первый взгляд, всё просто: строение изначально предназначено для отдельного проживания, имеются отдельные входы и даже зарегистрированы две квартиры на одном адресе. Но при подаче заявления в Росреестр, собственники получают отказ в регистрации права собственности. Причина одна: дом получил статус многоквартирного, но земля относится к категории ИЖС. Как поступить в этом случае?

Читать также:  Можно ли оформить опеку за инвалидом детства 3 группы

Для начала потребуется переоформить дом в общую долевую собственность. Соответственно каждый из собственников получает по ½ доле в доме. Это поможет подтвердить целевое использование земельного участка. Ведь дом перестаёт быть многоквартирным. Затем собственники собирают необходимый пакет документов и пишут заявление о выделение долей в натуре. Как происходит эта процедура, мы описывали выше.

Обратите внимание, что если дом, который вы хотите разделить, построен после 2006 года, для выделения долей потребуется акт о сдаче строения в эксплуатацию. Для этого назначается комиссия, которая определяет пожарное и санитарное состояние дома, выявляет нарушения, допущенные при строительстве.

Росреестр не будет регистрировать право собственности, пока выявленные нарушения не будут устранены. Если дом попадает под действия закона о дачной амнистии, этот документ не требуется.

Чтобы минимизировать проблемы с разделом дома, рекомендуем воспользоваться услугами квалифицированного юриста. Специалист посоветует, как уладить проблему в досудебном порядке или поможет отстоять ваши интересы в суде.

Как разделить жилой дом на квартиры?

При реконструкции

Под реконструкцией понимается изменение архитектурного облика здания путем изменения фасада, места расположения входных дверей и иных элементов.

Если необходимо провести разделение дома при его реконструкции, то план работ нужно составлять в соответствии с размерами долей, на которые требуется разделить здание.

Для разделения дома на реконструкции потребуются следующие действия:

  1. Составление проекта реконструкции в планировочном бюро;
  2. Согласование проекта реконструкции с каждым собственником здания;
  3. Согласование проекта в БТИ;
  4. Внесение необходимых изменений в проект;
  5. Заключение договора с подрядчиками и проведение работ;
  6. Регистрация новых прав собственности.

Этап согласования проекта лучше назначить не после сдачи проекта сотрудниками бюро, а на этапе его разработки, чтобы не пришлось обращаться повторно.

Утверждение проекта в БТИ является завершающим этапом согласования, на котором планируемые изменения в конструкции дома проходят утверждение у коммунальных служб.

Службы оценивают безопасность планируемой реконструкции для водопроводных, газовых и электрических коммуникаций, без их положительного заключения работы по реконструкции запрещены.

После завершения всех работ происходит приёмка проекта у строительной организации. Для составления нового технического паспорта для каждого здания сотрудники инженерной службы БТИ производят замеры и необходимые расчёты.

Завершающим этапом становится внесение сведений в единый реестр недвижимости о новых параметрах зданий и их владельцах.

Раздел дома на доли происходит по инициативе владельцев таких долей путем их выдела из общей собственности. Разделение частного дома на доли или отдельные квартиры происходит при обязательном участии специалистов по строительству и представителей государственных инженерных служб.

Если здание было построено после 2006 года, потребуется предоставить акт о сдаче строения в эксплуатацию. Для этого должна быть назначена комиссия, которая определит пожарно-санитарное состояние дома, а также нарушения, которые могли быть допущены в процессе строительства.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Как разделить жилой дом на квартиры?

Сообщение Cторож » 20 окт 2015, 13:36

Для чего может потребоваться такой раздел? Во первых, для того, чтобы можно было получить отдельный адрес на каждого собственника, а также возможность отдельно прописывать других “постояльцев”. Во вторых, для того чтобы разделить “по справедливости” коммунальные платежи и затраты на содержание дома.

Есть два основных исходных случая, при которых у собственников возникает желание или необходимость раздела жилого дома на самостоятельные жилые помещения:
1. “Пятистенок” или “двухквартирный дом”. Такие дома часто строили в деревнях и посёлках Иркутской области ” на две семьи “. Земельные участки под такими домами тоже выделялись на двух различных собственников. Каждая квартира как правило имеет отдельный вход, а каждая семья отдельный “ордер” на квартиру. Как правило такие дома имеют только один этаж. И потенциальных ” мест общего пользования ” как правило нет в таких домах.
2. “Коттедж”. Такие жилые дома как правило имеют больше чем один этаж и изначально оформлялись на одного собственника . В дальнейшем, собственник либо продавал “часть дома” кому либо, либо этот дом делился между наследниками, либо между бывшими супругами.

В любом из этих случаев исходным состоянием для начала процедуры раздела будет оформленная долевая собственность на весь жилой дом и для ее проведения потребуется согласие всех таких собственников.

Когда частный дом принадлежит нескольким собственникам, может возникнуть необходимость разделить жилое пространство между владельцами. Сложность процедуры зависит от планировки дома, размеров долей владельцев и особенностей местных градостроительных регламентов.

Дальнейшие действия могут развиваться по различным сценариям. Рассмотрим их.

Самое главное: для того, чтобы поставить на учет помещения как квартиры необходимо изменить назначение здания на “Многоквартирный Дом”.

Раздел дома без обращения в суд

Лучший вариант раздела дома – по соглашению сторон. Он возможен в том случае, если дом уже имеет два изолированных помещения. То есть, не требуется перепланировка, либо она уже проведена и легализована. Имеется соответствующий акт (заключение) муниципальной комиссии и т.д.

При соблюдении перечисленных условий вопрос решается в следующем порядке:

1. На обе изолированные части дома заказываются отдельные технические планы (паспорта). С 2014 года их оформлением занимаются кадастровые инженеры. Поэтому данная процедура повлечет расходы, однако проводится она довольно быстро. Одновременно можно и решать вопрос с разделом земельного участка. На каждую часть составляется отдельный кадастровый паспорт.

2. Между собственниками должно быть заключено соглашение о разделе дома и земельного участка. Данное соглашение должно фиксировать юридически то, что уже проведено на практике, то есть закреплять каждую из частей дома за конкретным собственником. В случае, если раздел дома осуществляется не пропорционально долям, собственникам следует решить между собой вопрос о компенсации. Примеры подобных соглашений можно найти в Интернете. Если возникают сложности с его оформлением, то будет уместна и помощь специалиста.

3. При наличии перечисленных документов можно обращаться в Росреестр для фиксации изменений.

В Росреестр необходимо предоставить:

  • Паспорта заявителей;
  • Заявления о проведении регистрации объектов недвижимости;
  • Свидетельства о праве собственности на дом и земельный участок каждого из хозяев;
  • Технические планы (паспорта) на части дома и части земельного участка;
  • Соглашение между собственниками о разделе дома и земельного участка.

Срок рассмотрения всех документов составляет порядка 2 недель. После чего в случае правильного оформления всех документов собственникам выдадут новые свидетельства о праве на обособленные части дома и разделенные земельные участки. С этого момента процедуру раздела дома и земельного участка в натуре можно считать успешно завершенной.

Раздел дома в натуре, способы и препятствия

С точки зрения норм Гражданского кодекса РФ определения долей собственников достаточно для цивилизованного и легального процесса раздела объекта недвижимости. Однако на практике подобный раздел весьма неудобен, особенно, если собственники находятся в конфликтных отношениях между собой. Ситуация часто дополнительно осложняется тем, что совместно с собственниками могут проживать и другие члены их семей, в результате чего вероятность обострения отношений крайне велика.

Не стоит забывать и об административных последствиях раздела дома. Так как дом по-прежнему остается единым объектом недвижимости, то вопросы регистрации в нем новых граждан, ремонта, проведения (модернизации) инженерных сетей также остаются в подвешенном состоянии. Так как в данном случае на проведение подобных мероприятий должно быть обоюдное согласие собственников, а в ряде случаев еще и членов их семей, достичь которое бывает крайне непросто.

Поэтому большинство собственников стремится преобразовать свои 50 процентов дома в реальные жилые помещения. Сделать это можно двумя способами:

  • В результате заключения соглашения о порядке пользования домом и земельным участком;
  • Путем выдела долей дома и земельного участка в натуре.

Оба эти варианта имеют свои преимущества и недостатки и далеко не всегда возможны в каждой конкретной ситуации. Однако каких-либо других способ цивилизованного раздела общего имущества ни законодательство, ни практика не нашли.

Вариант № 1. Пробуем договориться

Данный вариант и технически, и юридически самый простой. Для того чтобы прибегнуть к подобному способу, достаточно лишь желания обоих собственников найти компромисс. В соответствии с правилами статьи 253 Гражданского кодекса РФ, собственники вправе определить порядок совместного использования общего имущества.

Необходимо отметить, что каких-либо конкретных требований к подобному соглашению закон не предъявляет. В свою очередь это означает, что таковым соглашение можно считать любую договоренность между собственниками (устную либо письменную) относительно пользования домом и земельным участком.

Вместе с тем на сегодняшний день наиболее практичный вариант – это заключение письменного соглашения, в котором должны быть оговорены все потенциально проблемные вопросы совместного использования дома. Нотариальное удостоверение подобного документа позволит вывести отношения между собственниками на более высокий уровень и ссылаться на подобное соглашение в суде, иных органах государственной власти.

Примеры подобного соглашения можно найти в сети Интернет, однако представляется, что подобный документ должен быть заключен с учетом конкретной ситуации и конкретных граждан. Поэтому переписывать дословно образцы из сети не стоит.

На практике данное соглашение позволит закрепить за каждым из собственников определенные жилые и нежилые помещения. Что же касается общих удобств, то соглашение может определить порядок пользования ими.

Соглашение также может определить порядок оплаты коммунальных платежей, проведения ремонта, подключения и эксплуатации инженерных сетей и любые другие вопросы, которые являются значимыми для хозяев дома. В случае наличия взаимопонимания между собственниками в подавляющем большинстве ситуаций подобного соглашения вполне достаточно для комфортного совместного проживания.

Практика знает также и ситуации, когда такое соглашение может быть заключено и в судебном порядке. Однако не стоит в данной ситуации надеяться на суд как на последнюю инстанцию, так как задача суда — не навязать одному из собственников волю другого, а найти компромиссный вариант, который бы устроил обоих. И если собственники принципиально не хотят договариваться, то суд может и не помочь в данной ситуации, а дело попросту затянется, что повлечет лишь дополнительные расходы и хлопоты.

Вариант № 2. Раздел дома в натуре

Раздел дома в натуре – наиболее сложная процедура. Однако и самая эффективная. С ее помощью из единого жилого дома можно образовать и легализовать два самостоятельных объекта жилой недвижимости.

Преимущества подобного варианта очевидны:

Раздел возможен, однако должны выполняться определенные условия и нужно желание всех собственников. В противном случае придется обращаться в суд и вовсе не обязательно, что он станет на сторону истца.

  • Части дома изолируются друг от друга, что решает многие конфликты;
  • Каждый из собственников получает индивидуальный объект недвижимости, который максимально приближен к размеру его доли. Он самостоятельно несет все расходы и пользуется всеми правами на свою постройку;
  • Земельный участок также подлежит разделу, исходя из принципа равенства долей и порядка раздела жилого дома.

Однако на практике физический раздел дома не всегда возможен. Подобные ситуации встречаются тогда, когда образование двух самостоятельных объектов невозможно без разрушения дома. Очень детально вопрос допустимости раздела дома отражен в Постановлении Пленума Верховного суда РФ № 4 от 10 июня 1980 года (редакция по состоянию на 6 февраля 2007 года).

Согласно пункту 6 данного Постановления выдел доли в натуре означает передачу каждому из собственников изолированного жилого помещения, пригодного для проживания. Одновременно с этим утрачивается право граждан на общее долевое имущество. Переводя на обычный язык, дом конструктивно делится пополам, и собственник 50 % процентов общего дома становится собственником его изолированной части. При этом каждая часть становится самостоятельным объектом недвижимости.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector