Продажа квартиры менее 5 лет и покупка другой

Продажа квартиры в собственности менее 3 лет и покупка новой в одном налоговом периоде

Многие считают, что продажа квартиры в собственности менее 3 лет и покупка новой невозможны без уплаты налога. Однако это не со всем так. Так, уплата налога при продаже квартиры, которая зарегистрирована на одного владельца менее трех лет (до 2016 год – об особенностях в продолжении статьи), обязательна. И это не зависит от того, будет ли куплено новое жилье в дальнейшем.

Изменения в законодательстве на 2017 и последующие годы

С 2016 года начало действовать новое законодательство и вступили в силу некоторые очень важные моменты, касающиеся сделок купли и продажи. Так, квартиры, купленные до первого января 2016 года, могут быть проданы без уплаты налога уже через три года, то есть тридцать шесть месяцев. А если недвижимость была куплена после первого января 2016 года, то продать ее без уплаты можно будет только через пять лет с момента регистрации.

Также с 2016 года вступили в силу изменения, по которым при расчете налога учитывается кадастровая стоимость:

  • Так, если цена продажи составляет менее 70 процентов от кадастровой стоимости, то налог все равно выплачивается с 70 процентной кадастровой стоимости квартиры.
  • Если квартира продается дороже 70 процентов от кадастровой стоимости, то порядок уплаты налога остается прежним.

Как узнать кадастровую стоимость?

Этим вопросом задаются очень многие. Но, как ни странно, узнать информацию о кадастровой стоимости очень просто. Сделать это можно не выходя из дома на официальном сайте Российского реестра.

Особенности взимания налога

Налоги уплачиваются при продаже квартиры. И это известно всем. Сумма, с которой будет взиматься налог, определяется при учете кадастровой стоимости (об особенностях написано выше).

Государством уставлены следующие ставки:

  1. 13 процентов для резидентов Российской Федерации.
  2. 30 процентов для нерезидентов Российской Федерации.

Важно! Стоит понимать, какие категории граждан относятся к резидентам, а кого можно причислить к нерезидентам. Резидентами являются лица, которые имеют гражданство или вид на жительство в Российской Федерации. Также стоит отметить, что резидентами не будут признаны граждане, имеющие вид на жительство в другой стране и находящиеся за пределами России более 6 месяцев, или 183 дней в течение одного года.

Если у продавца квартиры остались документы, подтверждающие стоимость покупки, то целесообразно будет использовать их для уменьшения налогооблагаемой суммы.

Например, квартиру гражданин купил за 3 300 000 рублей. Продать ее он решил за пять миллионов. То есть фактическая прибыль равна 1 700 000 рублей. И именно с этой суммы будет уплачиваться налог. Но если документов о стоимости квартиры у продавца не сохранилось, то более целесообразно будет использовать налоговый вычет.

Его максимальная сумма – 1 млн российских рублей.

Приведем пример: гражданин покупает квартиру за 2 миллиона, а продать ее он решает за 3 миллиона. Документов о первоначальной стоимости не сохранилось. То есть прибылью признается вся сумма продажи, то есть 3 млн. рублей. Гражданин может воспользоваться правом на получение налогового вычета в размере миллиона. Тогда придется уплатить уже не с 3 миллионов, а с двух, что намного меньше.

Также гражданин может выбрать, что ему будет использовать выгоднее. Чтобы понять суть, также лучше будет привести пример. Квартиру некий гражданин решил продать за 1 млн. У него остались документы, по которым недвижимость на момент покупки стоила 500 000 рублей. И гражданин решает вычесть эту сумму. Тогда ему придется уплатить с 500 тысяч, то есть в размере 65 000 рублей, при условии, что он является гражданином и резидентом РФ.

Но также этот же владелец, если бы был более благоразумным, мог использовать налоговый вычет в размере 1000000 рублей. То есть из миллиона он бы вычел всю сумму, и платить ему пришлось бы с нуля рублей. Значит, гражданин мог бы сам освободить себя от уплаты НДФЛ.

Кроме этого, не стоит забывать и о кадастровой стоимости. Сумма продажи не должна быть меньше 70 процентов от нее. Иначе налог придется платить по другим условиям, которые менее выгодны.

А теперь подробно рассмотрим вариант, когда в одном налоговом периоде продажа квартиры и покупка были произведены в 2017 году.

Продажа и покупка квартиры в одном налоговом периоде — особенности

Власти понимают, что в некоторых случаях гражданину приходится продавать квартиру, не дождавшись срока, после которого налог не уплачивается. Поэтому если одновременно покупка и продажа были совершены (в течении одного года), то государство предусмотрело льготы, а также взаимозачет.

Подробнее о взаимозачете и изменениях в налогообложении при продаже квартиры с примерами можно узнать, посмотрев данное видео:

Налоговый взаимозачет и его особенности

Чтобы понять принцип взаимозачета, продажи и покупки квартиры в одном налоговом периоде, будем приводить примеры. Так этот момент в законодательстве будет намного более понятен.

Итак, семья решила сменить жилье, которое куплено в 2016 году, через год. То есть собственник должен уплатить налог при продаже. Предположим, что квартира стоит 3 миллиона, а документов о ее стоимости на момент покупки не сохранилось. Используем налоговый вычет в размере одного миллиона. То есть налог надо будет уплатить с 2 миллионов. При условии, что гражданин является резидентом, налог составит 260 000 рублей.

Семья и собственник решают сразу после продажи старой квартиры купить новую. По документам стоимость новой равна 4 миллионам рублей.

В соответствии с законодательством, при покупке можно рассчитывать на возврат 13 процентов с суммы покупки, но не более 2’000’000 рублей.

Важно! На возврат могут претендовать только те граждане, которые являются налоговыми резидентами РФ и в данный момент выплачивают 13 процентов подоходного налога (то есть официально работающие граждане).

Так как квартира стоит 4 миллиона, а максимальная сумма равна двум, то будем использовать именно 2 миллиона.

Напомним, что в первом случае владелец при продаже уплатил налог тоже с двух миллионов рублей в размере 260 000 рублей. А теперь ему вернут эту же сумму, только уже с покупки. Так, конечно же, случается не всегда.

Рассмотрим еще два случая, чтобы было более понятно:

  1. Гражданин продает квартиру за 5 миллионов. Начальная стоимость – 4 миллиона, документы, свидетельствующие об этом, сохранились. То есть налог уплачивается с суммы в 1 000 000 рублей и равен сто тридцать тысяч. Вторую квартиру собственник покупает за 7 миллионов. Но он имеет право вернуть налог при покупке в размере 260 000 рублей. В итоге владелец заплатил 130 000, а вернул 260 000, то есть он остался еще и в плюсе от этой сделки.
  2. Квартира была продана за 4 миллиона. Документов о стоимости на момент покупки не осталось. С использованием налогового вычета налогооблагаемая сумма будет равна 3 миллионам. Новую квартиру продавец купил за 5 миллионов. Максимальная сумма вычета – 2 миллиона. То есть, 3 млн. — 2 млн. = 1 млн. рублей. Именно с одного миллиона придется уплатить подоходный налог.

При этом даже если стоимость покупки равна стоимости продажи, налог, возможно, уплатить все-таки придется.

Важно! Задекларировать прибыль гражданину придется в любом случае, даже если налогообложению по закону прибыль не подлежит. Для возврата НДФЛ стоит обратиться в налоговые органы с соответствующими документами. Возврат возможен, только если покупка и продажа квартиры совершались в одном налоговом периоде.

Можно ли не платить налог при продаже квартиры если одновременно купить другую

Необходимо ли платить налог с продажи квартиры если сразу купить другую? Кто и каких случаях освобождается от уплаты?

К сожалению, полностью избежать налога нельзя, но можно воспользоваться имущественным вычетом. Ознакомьтесь с этой статьей, в ней вы найдете ответы на практически все свои вопросы, а если вопросы останутся, то вы можете задать их нашему юристу.

Как известно подоходный налог на доходы физических лиц в РФ составляет 13%. Это правило распространяется в том числе и на доходы с продажи недвижимости. Но в силу оно вступает не во всех случаях. Так в каких случаях налог платить следует и в каких не следует?

При продаже квартиры учитываются два фактора: срок в течении которого квартира находилась в собственности и ее продажная стоимость.

Согласно 217 статье НК РФ (п. 17.1) не облагаются налогом доходы с продажи квартир, находящиеся в собственности 3 года и более. Продавец в таком случае освобождается от уплаты налога, независимо от продажной стоимости квартиры. Причем в расчет берется фактическое владение квартирой на правах собственности в течении 36 месяцев беспрерывно следующих друг за другом.

Подоходный налог в размере 13% с продажи так же не уплачивается, если продажная стоимость квартиры меньше либо равна 1.000.000. руб. При этом так же не имеет значения срок, в течении которого квартира находилась в собственности. Это объясняется тем, что налоговый вычет для продавцов составляет максимальную сумму в размере 1000000. руб.

Т.е. продавец освобождается от уплаты налога с продажи квартиры если она в собственности 3 и более лет (независимо от продажной стоимости), либо если продажная стоимость квартиры составляет не более 1000000 (независимо от сроков действия права собственности).

Можно ли не платить налог с продажи, если продавец сразу купит другую квартиру?

Существенным подспорьем для налогоплательщика в таких случаях является получение имущественного налогового вычета при покупке жилья. Т.е. наш налог с продажи квартиры может быть уменьшен путем получения вычета с покупки другой. Максимальная сумма с которой предоставляется вычет составляет 2.000.000 руб.

Для ответа на данный вопрос приведем несколько примеров. При этом приведем несколько примеров, в каждом их которых укажем цифры с применением вычета с покупки, а так же без такового.

Пример 1 Гражданин К. продал квартиру, которая находилась в собственности менее 3 лет за 5000000 руб. и сразу приобрел другую квартиру за 3.000.000 рублей возникает вопрос, с какой суммы гражданин К. обязан платить налог?

Как уже было сказано, что доход с продажи недвижимости находящаяся в собственности менее 3 лет, и продажная стоимость которой составляет более 1 млн. рублей облагается налогом.
Так как налоговый вычет при продаже квартиры составляет 1 млн. рублей, то гражданин К. будет обязан уплатить налог исходя из следующей формулы: 5000000.рублей (доход с продажи квартиры) — 1 млн.рублей (вычет при продаже) = 4000000. рублей. Т.е. 13% подоходного налога нужно будет уплатить с суммы 4.000.000 рублей, а это составляет 520 тыс. рублей. Данное правило прямо предусмотрено 220 статьей Налогового кодекса РФ, а именно пп.1 п. 1, и пп.1 п. 2.

По данному примеру мы имеем следующий итог:

5000000 — 1000000 = 4000000 (от данной суммы мы и обязаны заплатить 13% государству)
При покупке новой квартиры, права на вычет у нас нет, поэтому мы платим 520 тыс. рублей полностью. Цена покупаемой нами квартиры не имеет никакого значения при расчете налога.

Теперь этот же самый вариант, но уже при наличии неиспользованного права на имущественный налоговый вычет при покупке (напомним, этим правом человек может воспользоваться один раз в жизни):

5000000 — 1000000 = 4000000
4000000 х 13% = 520000
Далее, используем положенный нам налоговый вычет с покупки в размере 2000000×13%=260000 руб.
Имеем: 520000 (налог с продажи) -260000 (вычет с покупки)= 260000 руб.(налог который мы обязаны уплатить государству)

Пример 2 Гражданин К. продал квартиру находящуюся в собственности 2 года за 10.000.000. рублей и тут же приобрел другое жилье стоимостью 9.000.000 рублей.

Расчет происходит по той же самой формуле, что и в первом примере:

10.000.000 рублей (доход с продажи) — 1.000.000 (вычет при продаже) = 9.000.000 рублей.
9.000.000 х 13% = 1.170.000 руб (налог с продажи который следует заплатить)

Опять же, мы платим в казну государства данную сумму полностью, т.к. права на имущественный налоговый вычет при покупке мы ранее использовали.

Теперь рассмотрим эту же ситуацию, но с применением права на имущественный налоговый вычет при покупке:

Читать также:  Уведомление прежнего работодателя о приеме на работу муниципального

10.000.000.(продали) -1.000.000 (вычет с продажи) — 2.000.000 (налоговый вычет с покупки) = 7.000.000 руб.
7.000.000 х 13% = 910.000 тыс. руб. (наш конечный налог)

С использованием налогового вычета при покупке, налогоплательщик экономит до 260 тыс. руб.

При этом важно знать, что продавец вправе уменьшить доход с продажи квартиры на сумму расходов при ее покупке, подтвержденных документально. Это наиболее целесообразно в тех случаях, когда расходы на ее покупку превышают 1.000.000 рублей, то есть сумму вычета. В число документов могут входить кассовые чеки, квитанции по приходным ордерам, банковские выписки о движении средств от покупателя к продавцу и прочее.

Важно заметить, что во всех случаях (если ранее не использовал) гражданин К. имеет право на имущественный налоговый вычет предоставляемый при покупке жилья. Данное право предоставляется гражданам только единожды в жизни. Проще говоря, в тех случаях когда речь идет о продаже одной квартиры и покупки другой, граждане, сохранившие за собой право на налоговый вычет с покупки квартиры, используют два налоговых вычета: вычет с продажи (с суммы 1.000.000 руб.) и вычет при покупке (с суммы 2.000.000 руб.)

Рассмотрим еще один пример.

К примеру гражданин К. продает квартиру стоимостью 3.000.000 руб. и в этом же году покупает другую квартиру стоимостью 5.000.000 руб. При учете того, что ранее он не заявлял на получение имущественного налогового вычета при покупке первоначальной квартиры, тем самым сохранив за собой данное право.

В таком случае расчет будет производиться двумя способами:

а) ((3000000 — 1000000) х 13%) = 260000 руб.
3000000 — продажная стоимость квартиры;
1000000 — положенный вычет с продажи;
13% от 2000000 = 260000 руб. (конечный налог с продажи квартиры)

Как отмечалось выше, гражданин К. ранее не использовал своего права на налоговый вычет при покупке жилья.

Учитывая, что максимальный лимит вычета при покупке составляет 2.000.000, а цена приобретаемой квартиры составляет 5.000.000, то у нас получится следующий расчет:

5.000.000 — цена купленной квартиры;
2.000.000 — имущественный вычет используемый нами в полном объеме, т.к. цена квартиры превышает допустимый максимум вычета.

13% от 2000000=260000 руб. (средства получаемые покупателем в качестве вычета при покупке)

То есть и выходит так, что мы должны заплатить 260 тыс. рублей в качестве налога с продажи, и нам должны выплатить такую же сумму в качестве вычета с покупки. При таком раскладе налогоплательщик указывает обе операции в итоговой декларации, тем самым освобождая себя от процедуры уплаты налога, а затем возврата данной суммы. Все вполне логично.

Естественно, что суммы налога с продажи и вычета с покупки могут разниться. К примеру если налог составляет 150000 руб. а вычет 220000 руб. то мы можем рассчитывать на получение 70000 руб. и наоборот если налог с продажи составляет 200000 руб. а положенный нам вычет составляет 180000 руб. то после взаиморасчета двух вычетов, мы по итогам года должны будем заплатить налог с продажи квартиры в размере 20000 руб. Остальное мы гасим положенным нам вычетом.

Взаиморасчеты двух вычетов возможен если сделки покупка/продажа осуществлены в одном календарном году и указаны в одной декларации. Иначе если к примеру квартира продавалась в декабре 2013 г. а покупка новой квартиры состоялась в январе 2014 г. следовательно необходимо подавать две разные декларации по двух разных годах (в 2014 г. и в 2015 г.) и платить налог с продажи квартиры мы будем в 2014 г. а получать положенный нам вычет с покупки будем начиная с 2015 г. ( через работодателя) либо начиная в 2016 год в налоговом органе по итогу 2015 год.

Продажа квартиры менее 5 лет в собственности — новый закон и его нюансы

Законодательство РФ получило изменения в порядке проведения сделок по продаже квартир. Они касаются увеличения срока от 3 до 5 лет для проживания в квартире перед моментом её продажи. Тогда сделка не облагается налогом. Увеличение периода законодатели объясняют большим числом спекуляций на вторичном рынке. Продажа квартиры, находящейся менее 5 лет в собственности, по новому закону будет облагаться взносом, представляющим собой процент от стоимости сделки. А также изменения предполагается внести в нормы расчёта НДФЛ (Налог на доходы физических лиц).

Новый закон о налоге на продажу квартиры

Гражданам, желающим продать квартиру, пригодится информация об новшествах в законодательстве. Некоторые люди вообще не знают, платят ли налог при реализации квартиры. Изменения в НК РФ (Налоговом кодексе РФ) вступили в силу с 2017 года. Продажа недвижимости регламентируется сроками проживания в ней, порядком расчёта взносов в доход государства. Для некоторых категорий граждан предусмотрены льготы.

При продаже квартиры у граждан появляется доход, который и берётся за основание для расчёта налога (НДФЛ). Стандартной ставкой являются 13% от этой суммы. Предусмотрены способы снижения фискальной нагрузки. Избежать оплаты взноса полностью могут те, кто являлся собственником продаваемой квартиры дольше 5 лет. Период прописан в НК РФ, как применяемый для жилых площадей, купленных после 1 января 2016 года.

При реализации жилья, которым владели меньше 3 лет, необходимо сделать выплату в пользу бюджета государства.

Трёхлетний срок остаётся неизменным при следующих условиях:

Налог при продаже приватизированной квартиры или доли менее 3 лет в собственности

Расчёт налога при продаже приватизированной квартиры делается в общем порядке. Но учитывается сокращение минимально необходимого срока владения, который отсчитывается от даты, прописанной в свидетельстве о праве собственности. Относительно долей жилплощади расчёт производится по иным правилам.

Например, семья, включающая родителей с двумя детьми, имела равное для своих членов право собственности с 2009 года. Мать, умершая в 2016 году, завещала свою часть старшему сыну. В этом же 2016 остальные члены семьи приняли решение продать жильё.

При этом её члены владели долями в размере:

Все эти граждане были собственниками более 5 лет. Поэтому продажа может происходить без налогообложения. Сын получил дополнительную долю в 2016 путём наследования. Он тоже не платит взносы государству, поскольку давность исчисляется по первой доле. Следовательно, нужно обращать внимание на момент, когда была получена первая часть от жилплощади. Добавление долей не является поводом для налогообложения.

В ситуации, когда граждане являются собственниками продаваемой квартиры более 5 лет, они не должны сдавать отчёты в контролирующий налоговый орган. Если некто владеет жильём менее требуемого срока, он может воспользоваться льготами, уменьшающими сумму выплат в казну. Ведь таковые предусмотрены изменениями в законодательстве.

Налогообложение при продаже квартиры и покупке новой

В ситуации, когда владелец квартиры продаёт свою жилую собственность и покупает новую, он может доказать, какие расходы понёс. Если доказательств нет, то здесь применим имущественный вычет. Например, отсутствуют документы, свидетельствующие о стоимости нового жилья. Или оно построено, но нет подтверждения цены стройматериалов.

В первом случае есть другой способ понизить налоговые взносы. Человек должен предоставить достоверные сведения о расходах. Тогда возможно уменьшение налоговой базы. Граждане предоставляют договор купли-продажи нового жилья с указанием суммы или квитанции строительных затрат на возведение дома. НДФЛ снижается значительно даже при продаже квартиры, которая недолго находилась во владении, но стоит дорого.

Например, гражданка продала квартирную жилую площадь за 8 млн. рублей и имеет документы о расходах на покупку нового жилья за 7 млн. рублей. Из 8 млн. вычитают 7 млн. и умножают полученный результат на 13%. Получаем 130 000 рублей, которые нужно заплатить в качестве налога. При отсутствии документов, подтверждающих расход, налог был бы больше. А именно: 8 000 000 млн. рублей, умноженных на 13%. То есть — 1 040 000 рублей.

Был рассмотрен случай, когда купленное жильё стоило меньше проданного. Но если граждане несут убытки при продаже, они могут не платить налоги, если предоставят документальное подтверждение на покупку, строительство.

Можно ли уменьшить налоговую нагрузку?

В случае использования льготного налогообложения граждане обязаны уведомлять налоговый орган, сдавая детальный отчёт. Применяя послабления, государство облегчает налоговую нагрузку. Одним из способов является имущественный вычет при реализации квартиры. Это льгота представляет собой конкретную сумму, уменьшающую взнос, а именно — 1 млн. рублей. Фиксированный размер не является новшеством в законодательстве. Он был установлен и до изменений.

Например, гражданка обзавелась квартирой год назад, а теперь продаёт её за 4 млн. рублей. Данное имущество ей подарил её близкий родственник. Она не несла расходов, связанных с покупкой. Налог (НДФЛ) рассчитывается следующим образом.

4 000 000 — 1 000 000, умноженные на 13% = 390 000 рублей.

Продавец своей квартиры, осуществляя сделку, обязан передать эту сумму в бюджет государства. Особенность льготы в том, что вычет применяется однократно на протяжении налогового периода. При продаже нескольких объектов сумма не делится по их числу. К примеру, если некоторый гражданин продал две квартиры по различным ценам, 1 млн. рублей вычитается из суммы одной из сделок. К этому прибавляется цена второй квартиры (вырученная сумма). Всё умножается на 13%.

То есть — вычет применён лишь к одной квартире. Если бы гражданин продал второй объект недвижимости в следующем году, он вновь мог воспользоваться льготой. Данное послабление действует для всех категорий лиц, имеющих гражданство РФ.

К льготной категории отнесены пенсионеры по старости и инвалиды. Им выделены преимущества при покупках объектов недвижимости. Но продавая квартиру, они платят налоги наравне с другими людьми.

Кому можно не платить?

Освобождаются от выплаты налога лица, которые продали свою бывшую квартиру в убыток, приобретая более дорогую недвижимость для будущего проживания. Условием является предоставление документов, подтверждающих подобную покупку или расходы на строительство. Например, гражданин реализовал квартиру, приобретенную в 2015 году по цене 3 млн. рублей. Затем он подтвердил документально покупку нового жилья стоимостью 4 млн. рублей.

Налог рассчитывается по формуле: 3 млн. — 4 млн., умноженное на 13%, то есть — 0 рублей.

При невозможности доказать убыточную продажу бывшей недвижимости, он заплатил бы налог 3 000 000, умноженные на 13%. То есть — 390 000 рублей.

Об отчётности

Граждане, желающие получить льготы, должны заполнить декларацию формы 3-НДФЛ и сдать её до 30 апреля, давая данные за прошедший год. Инспекция по месту жительства проверяет сведения и выдаёт квитанцию на оплату. Существует крайний срок — 15 июня, до которого обязательно следует оплатить бюджетный сбор. Подробнее о том, нужна ли декларация при продаже квартиры более 3 лет читайте тут.

Отчётная информация должна быть достоверна и подтверждена прилагающимися документами. Обнаружив ошибки, инспекция вправе отказать в предоставлении льгот. Нарушая сроки, продавцы недвижимости подвергают себя дополнительным штрафам и начислению пеней.

Ограничения на минимальную стоимость квартиры при продаже

Новшеством в законодательстве также стало правило, ограничивающее минимальную цену продаваемого жилья, что поможет прекратить «нечестные» сделки. Начиная с 2017 года НК РФ включает требования к стоимости реализуемых квартир для физических лиц — не менее кадастровой на 1 января года проведения сделки. Чтобы легче было перейти на данную систему исчисления, применяют коэффициент 0,7.

К примеру, некая гражданка указала в договоре стоимость продаваемой квартиры 1 млн. рублей, для того, чтобы снизить сумму налога. А кадастровая стоимость составляла 5 млн. рублей. Теперь НДФЛ будут рассчитывать, исходя из официальной оценки недвижимости, то есть — с 5 млн. рублей. Но эту сумму умножат на 0,7Ю указывая в договоре купли-продажи цену 3,5 млн. рублей (по минимуму). При этом учитываются данные, предоставленные кадастровой палатой. Поправка в законодательстве не применяется, в случае, если сведения о кадастровой стоимости отсутствуют.

Ситуацию с новым законом комментирует специалист в этом видео:

Заключение

Благодаря новшествам в законодательстве, НК РФ, урегулированы некоторые моменты, которые позволяли ранее совершать спекулятивные сделки. Занижение стоимости квартиры также будет исключено принятием в расчёт кадастровой стоимости жилья.

Нужен ли техпаспорт на квартиру при продаже читайте в нашей статье здесь.

За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Продажа» по ссылке.

Бесплатная юридическая поддержка по телефонам:

Читать также:  Выписать из подаренной квартиры без согласия

Москва и Московская область: +7 (499) 703-31-45 (звонок бесплатен)

Санкт-Петербург и Лен.область: +7 (812) 309-78-23

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статье могла устареть!

Как продать квартиру меньше 5 лет в собственности

Особенности налогообложения при продаже имущества.

Как определить срок владения недвижимостью

Как считать налог с продажи частных домов, которые долго достраивались?

Особенности оплаты налогов с продажи квартиры, купленной до 2016 года

Имущественный вычет при продаже жилья

Расходы на приобретение жилья

Если владелец столкнулся с такой ситуацией, он может воспользоваться другой нормой и вычесть из облагаемой базы расходы на приобретение. Чтобы понять, как делаются расчеты, если хотите продать квартиру меньше 3х лет в собственности (5 лет с 2016), лучше воспользоваться примером.

Пример 1
Квартиру купили за 7,8 млн. рублей, продали за 11,3 млн. рублей. В этом случае НДФЛ может быть рассчитан по двум вариантам (с дохода минус имущественный вычет или с прибыли). Способы расчета могут давать разную сумму налога, собственник вправе выбрать один из вариантов на свое усмотрение:
– (7,8 – 1) х 13% = 884 000 рублей;
– (11,3 – 7,8) х 13% = 416 000 руб.
Очевидно, что второй вариант выгоднее. Имущественный вычет в данном случае не играет особой роли в сумме облагаемой базы, его используют только в случаях, когда проще не подтверждать расходы на покупку и они составляют менее 1 млн. рублей. Также имущественные вычеты применяются в случаях дарения квартиры родственником и ее продаже в ближайшие три года после получения права собственности, когда обосновать расходы на приобретение довольно сложно. Налог с продажи квартиры при использовании имущественных вычетов может быть меньше.

Особенности продажи квартиры приобретенной после 1 января 2016 года

Для квартир, которые приобретены в 2016 году, в законодательстве внесены изменения, как в этом случае считать налог за продажу квартиры 2016. Во-первых, увеличился срок использования квартир, после которого можно продать недвижимость без оплаты налогов – до 5 лет (60 месяцев). Во-вторых, налог будет рассчитываться с наибольшей цены после сравнения государственной кадастровой оценке и суммы по договору продажи. Важным моментом является тот факт, что нововведения касаются только(!) физических лиц, если владельцами помещения является ИП, можно руководствоваться существующими ранее правилами.
Ключевой особенностью нововведений является характер использования жилой недвижимости. Это относится только к тем объектам, которые не участвуют в получении дохода владельцем и приобретены, начиная с 2016 года. Всей остальной недвижимости (на которую право собственности оформлено до 2016 года) новые правила не касаются. Ее можно продавать, не оплачивая налог с продажи квартиры, после 3 лет владения (36 месяцев).

Пример 2
Жилое помещение было приобретено в мае 2013 года, а продано в июне 2016 года. Соответственно, 3 года использования помещения прошло, поэтому НДФЛ не уплачивается. При этом в новых правилах, когда вычисляется налог за продажу квартиры 2016, обозначены исключения, облагаемый срок владения в 3 года остается для следующих категорий недвижимости:
– в 2016 году была получена по наследству, но только от близких родственников в соответствии со ст. 14 Семейного Кодекса;
– для недвижимости, зарегистрированной в Кадастре в результате приватизации имущества, полученного по договору коммунальной ренты.
Следует учитывать, что для недвижимости, зарегистрированной с 2016 года, берется во внимание кадастровая стоимость жилья. Налогооблагаемой базой является большая сумма из двух вариантов: кадастровой стоимости и суммы продажи по договору, которая рассчитывается с коэффициентом x 0,7.

Пример 3
Частное лицо, являющееся резидентом РФ, приобрело недвижимость в 2016 году за 6 млн. рублей. Объект был продан в этом же году за 7,5 млн. рублей с учетом, что кадастровая стоимость жилья составляла 8,9 млн. рублей. Так как кадастровая стоимость выше, она по идее должна использоваться в качестве налогооблагаемой базы, но принимается в расчет только с коэффициентом 0,7. Если 8,9 млн. рублей умножить на 0,7, получится 6,2 млн. рублей, что будет меньше заявленной цены по договору, поэтому в качестве налогооблагаемой базы принимается именно цена по договору, с которой уплачивается налог с продажи квартиры.
Подоходный налог за продажу квартиры 2016 в этом случае рассчитывается по следующей формуле также с договорной суммы: налог за продажу квартиры 2016 (НДФЛ) = (7,5 – 6) х 13% = 195 000 руб. Обращаем внимание, что при учете кадастровой стоимости, она также должна быть определенной именно на 01.01.2016 года. Если по какой-то причине оценка не производилась, то для НДФЛ используется в этом случае сумма реализации недвижимости по договору.
Аналогичная ситуация обстоит и с налогом на недвижимости (на дом или квартиру) — с 2016 года расчет производится именно с кадастровой стоимости, но если кадастровая стоимость жилья согласно кадастру меньше или не превышает сумму имущественного вычета в 1 млн. рублей, то налог не платится. При этом если она находилась в собственности соответственно 3 или 5 лет, то резидент не освобождается от подачи декларации о доходах и включении данного дохода в нее.

Пример 4
Например, резидент в мае 2015 года приобрел дом в сельской местности за 672 тыс. рублей и продал его в январе 2016 года за 953 тыс. рублей. Расчет может быть проведен двумя способами:
– с имущественным вычетом (953 000 – 1 000 000) х 13% ) налог не выплачивается;
– исходя из суммы прибыли (953 000 — 672 000) х 13% = 36 530 рублей.
Очевидно, что первый вариант выгоднее и исключает какие-либо выплаты. Согласно законодательству владельцы жилья могут выбрать удобный для них вариант расчета и приемлемый налог с продажи квартиры.

Пример 5
Комната приобретена вначале 2016 года за 1400 000 рублей, а в конце года продана за 1350 000 рублей. В этом случае лучше вычесть затраты на приобретение из суммы договора, (1350 000 — 1400 000) х13% = 0. При этом если квартира подарена или была получена по наследству, то при продаже ранее 36 месяцев со дня кончины предыдущего владельца, никаких налоговых обременений не возникает. При дальнейших расчетах можно воспользоваться имущественным вычетом в 1 млн. рублей.

Пример 6
Рассмотрим и другой пример, когда резидент РФ вступил в наследство в 2015 году и захотел продать в 2016 (собственность меньше 5 лет). Кадастровая стоимость согласно документам – 2,6 млн. рублей, цена по договору 2,3 млн. рублей, тогда как при оценке недвижимость была оценена в 2,5 млн. рублей. В таком случае нужно обязательно платить налоги, причем нельзя учесть расходы (кадастровую или оценочную стоимость), так как жилая площадь получена по наследству. Обратите внимание, что продать квартиру меньше 5 лет в собственности с 2016 года можно только с уплатой налогов.
Расчеты по данном объекту следующие:
– сравниваем договорную и кадастровую стоимость в 0,7 доле, (2,6 млн *70%) = 1,82 млн. Договорная сумма больше, поэтому она берется в качестве облагаемой базы;
– используем имущественный вычет в 1 млн. рублей и рассчитываем налог за продажу квартиры: (2,3 -1 млн. (вычет))*13%= 169 000 руб.
Если квартира будет продана через 3 года, то она не включается в декларацию и не платится налог.

Пример 7
Например, мама подарила дочери жилую недвижимость в 2014 году. Дочка будет освобождена от налога на дарение по Семейному Кодексу, так как они являются близкими родственниками. Дочь затем в 2015 году реализует недвижимость за 1,8 млн. рублей. Налог рассчитывается (так как собственность меньше 5 лет), как было показано в прошлом примере, с договорной стоимости, применяя имущественный вычет: (1,8 — 1 млн.)*13%=104 000 руб.

Оплата налога в при продаже одного объекта недвижимости и покупке другого в одном налоговом периоде.

Имущественный вычет в 2 млн. рублей для покупателей недвижимости

Покупатель недвижимости может воспользоваться один раз за свою жизнь имущественным вычетом в 2 млн. рублей, особенно это интересно в тот момент, когда нужно продать квартиру меньше 5 лет в собственности с 2016 года. Вычет можно использовать несколько раз до полного погашения суммы. Имущественный вычет для покупателей может касаться только недвижимого имущества на территории РФ. Денежные средства на покупку можно получить только в зарегистрированных в РФ финансовых учреждениях. Также требуется наличие гражданства РФ и документальное подтверждение сделки.
При приобретении недвижимости вычет может быть использован для уменьшения других доходов, которые должны быть подвергнуты налогообложению.

Пример 8
Резидент РФ в 2014 году купить квартиру за 1350 000 рублей при средней заработной плате 120 тыс. рублей. В справке 2НДФЛ за 2014 год его доход составил 1440 000 рублей. Он может воспользоваться вычетом и возместить НДФЛ. Например, так: (1 440 000 – 175 500) *13% = 1350 000 * 13%. Также у него остается остаток вычета в размере (2 млн. — 1,35 млн. = 650 тыс. рублей), которым можно будет воспользоваться при покупке другого имущества.
При приобретении дома в 2015 году за 1620 000 рублей он может также воспользоваться возмещением остатка (при такой же з/п) и вернуть себе 84 500 руб. (13% с 650 000 руб.).
Имущественные вычеты в 2 млн. рублей при продаже одной квартиры и покупке второй, если ранее резидент вычетом не пользовался
Расчет налога в этом случае будет производиться, когда нужно продать квартиру меньше 5 лет в собственности (до 2016 года – 3х лет):
– используя вычеты;
– используя расходы по покупке.
К примеру, гражданин одну квартиру продал и тут же приобрел другую, при этом никогда не пользовался имущественным вычетом для покупателей в 2 млн. рублей. Интересным случаем является, когда реализованная квартира была получена по в подарок от близких родственников или по наследству, при этом стоит менее 1 млн. рублей. Но рассмотрим разные варианты по порядку.

Пример 9
Если продана квартира в результате права наследования за 3400 000 рублей, тут же приобретена другая за 2800 000 рублей. Имущественный вычет в 2 млн. ранее не использовался. Тогда:
– облагаемая база: (3,4 млн. рублей — 1 млн. рублей (вычет при продаже)) = 2,4 млн. рублей;
– затем используем имущественный вычет: 2,4 млн. рублей — 2 млн. рублей = 400 тыс. рублей облагается налогом;
– налог за продажу квартиры: (400 000 руб *13%) = 52 000 рублей;

Пример 10
Реализована квартира за 3,5 млн. рублей, которая ранее была куплена за 0,8 рублей. Затем куплен объект жилой недвижимости за 3,1 млн. рублей. Поскольку цена квартиры меньше вычета, то выгоднее воспользоваться им. Облагаемая налогом база составит (3,5 млн. рублей – 1 млн. рублей) = 2 500 000 руб. Затем можно воспользоваться имущественным вычетом для покупателей недвижимости, налогооблагаемая база составит 2 500 000 — 2 000 000 = 500 000 рублей, сумма налога к оплате будет 65 000 рублей.

Имущественный вычет для покупателей при стоимости квартир менее 2 млн. рублей

Пример 11
Квартира была получена по наследству, затем продана за 2,3 млн. рублей, сразу была приобретена новая квартира за 1,5 млн. рублей. В данном случае используется стандартный вычет в 1 млн. рублей для расчета облагаемой суммы, она составит 2,3 млн. рублей — 1 млн. рублей = 1,3 млн. рублей. Сумму такой квартиры для налогообложения можно уменьшить на 1,5 млн. рублей, получится 1,3 млн. рублей — 1,5 млн. рублей = — 0,2 млн. руб. То есть 200 тыс. должны возместить из бюджета подоходного налога, что составит 26 000 рублей. Это можно сделать если гражданин получил доход в отчетном периоде (одном году), то из суммы налогов можно вычесть 26 000 рублей.

Пример 12
Квартира куплена за 2,1 млн. рублей, затем продана за 4,3 млн. рублей, приобретена новая за 1,7 млн. рублей. Налогооблагаемая база рассчитывается с учетом расходов на недвижимость и составит 4,3 млн. рублей — 2,1 млн. рублей = 2,2 млн. рублей. Сумма уменьшается на 1,7 млн. рублей имущественного вычета: 2,2 млн. рублей — 1,7 млн. рублей = 0,5 млн. руб. Налогооблагаемой базой будет 500 тыс. рублей, 13% из которых составит налог за продажу квартиры в 65 000 руб.

Читать также:  Благодарность директору библиотеки с уходом

Имущественный вычет при покупке жилья, если приобретаемая квартира стоит более 2 млн. рублей

Налоговая практика касательно имущественного вычета

Расчет налогов при продаже доли в квартире

Как учитывать стоимость покупки при продаже доли недвижимости

Пример 14
Резидент РФ купил долю недвижимого имущества за 2,3 млн. рублей, после ее продал в одном отчетном периоде за 2,5 млн. рублей. Недвижимость была в собственности менее 36 месяцев. Вырученная сумма составит 200 тыс. рублей, а сумма 13% налога – 26 тыс. рублей.
Учитывайте, что обычно доля не покупается сама по себе, а только в составе общей покупки недвижимости семьей.
В этом случае пользуются такой формулой расчета: Стоимость всего объекта х Величину доли = Расходы на покупку доли, которые вычитаются из суммы продажи, рассчитанной таким же образом.

Пример 15
Супружеская пара приобрела жилую недвижимость за 4,3 млн. рублей в равных долях. Через 4 года квартира может бытыь продана за 4,5 млн. рублей (с 2016 года облагаемая при продаже собственность меньше 5 лет), а семья получила доход в 200 тыс. рублей. При этом каждый член семьи должен подать свою декларацию и оплатить свою часть налога, которая может рассчитывать индивидуально. В общем случае сумма со 100 тыс. рублей налог за продажу квартиры составит 13 тыс. рублей.

Учет имущественного вычета при продаже доли недвижимости

Имущественный вычет может использоваться пропорционально долям, так как он применяется к объекту недвижимости, а не конкретному владельцу. Учитывайте, что имущественный вычет можно использовать в полном объеме, но только при продажи доли отдельно или одновременно, но по отдельным договорам продажи. В результате такого оформления, один объект будет разделен на 3 независимых доли и выдано 3 права собственности будущим владельцам. Подобный случай регулируется:
– Письмом ФНС от 25 июля 2013 г. N ЕД-4-3/13578;
– Письмом ФНС от 2 ноября 2012 г. N ЕД-4-3/18611.

Пример 16
Семья из трех человек решила продать недвижимость полученную по наследству и распределенную в равных долях. Таким образом, расходы на покупку не могут быть учтены. В результате сделки получено 4,6 млн. рублей. Существует два варианта оформления:
1). Договор купли продажи один: каждый собственник оплатит налог в сумме (4,6 млн. рублей / 3 — 1 млн. рублей / 3)*13%= 156 000 руб.
2). Составляется три договора на равные суммы: (4,6 млн. рублей / 3 -1 млн. рублей)*13%= 69 333 рублей.
Несмотря на удобство и выигрыш, чаще такой вариант не устраивает покупателя квартиры, которому впоследствии, возможно, придется объединять отдельные доли в одну. Также налоговая инспекция при жалобе покупателя может посчитать, что такая схема использована намеренно с целью ухода от налогообложения.
Стоит учитывать, что иногда не все дольщики могут быть владельцами одинаковое время. Если одни дольщики владеют недвижимостью менее 3 или 5 лет, они обязаны подать декларацию в ИФНС (декларируется в случае продажи собственность меньше 5 лет при владении с 2016 года). Обратите внимание, что законным способом сокращения дохода будет распределение суммы продажи не в соответствии с первоначальными долями. Это необсуждаемое право собственников квартиры, но требует правильного оформления, то есть четкого указания в договоре, сколько получит каждый из дольщиков. Освобождаемый от налогообложения собственник может получить большую сумму.

Пример 17
Мать с двумя детьми продает квартиру за 1,8 млн. рублей. Мать имеет ? доли квартиры, а дети вступили в собственность по праву наследования недавно (до 3х лет). В договоре продажи можно указать доли следующим образом.
По 0,333 получают сын и дочь, мать – 1,134 млн. рублей. Мама освобождается от уплаты налога, а дети используют вычет в 333 тыс. рублей. Обратите внимание, что дети в данном случае освобождаются от уплаты налога, но не от подачи декларации, где должны подтвердить отсутствие обязательств по налогообложению.
Этот вариант предполагает и наличие подводных камней, в частности, что с 2016 года начинают учитывать кадастровую стоимость недвижимости (70% от стоимости), а налоговая база должна соответствовать доле собственников в квартире. Если сумма по договору купли-продажи меньше 70% кадастровой стоимости, то используется для расчета сумма купли-продажи.
В приведенном примере кадастровая стоимость составляет 1,9 млн. рублей, тогда ? доля сына и дочери – 475 000 рублей. Расчетная налогооблагаемая база должна быть не менее 70% от этой суммы, то есть не менее 332 500 рублей. Договорная сумма в упомянутом случае 333 333 рублей, значит расчет сделан правильно (от договорной суммы) и дети не платят налог, но подают декларацию.

Продажа квартиры менее 5 лет в собственности

Есть квартира-студия в Реутове, покупалась в декабре 2014 г. за 4,1 млн, собственность оформил в марте 2017 г. Сделал качественный ремонт, стоимость квартиры сейчас, думаю, что минимум на 1,3 млн выше. Рассматриваю возможность продажи, но, насколько понимаю, попадаю на налоги.

Какую в этой связи выбрать тактику продажи:

1. Искать покупателя, согласного купить с меньшей суммой в договоре и оформить с ним второй договор на неотделимые улучшения, мебель и технику на разницу. Рабочая ли это схема в нынешних условиях? Спасает ли от налогов? Какой должен ли быть дисконт?

2. Продавать по полной стоимости в договоре. Подтверждать те расходы, которые могу — есть часть чеков и возможно восстановить старые выписки по кредитки из Леруа Мерлен, допустим. Примет ли такие документы налоговая?

Какой вариант лучше? Буду благодарен за помощь.

вы купили квартиру практически на пике (ну, на самом-самом начале спада), вбухали в нее еще кучу денег и сейчас, практически на дне рынка, хотите получить прибыль? похвальное желание, безусловно, но что-то подсказывает что оно крайне малоосуществимое. по вашим вопросам: 1) схема рабочая, но с одной оговоркой: в покупатели надо найти такого клинического дурака, который на нее согласится. сейчас людей, соглашающихся пойти на заниженную стоимость в договоре, уже почти не осталось, если только совсем какие-то дремучие. а вы при этом еще и собираетесь продавать значительно выше рыночной цены. прикиньте сами, какова вероятность совпадения этих двух факторов. впрочем, чудеса случаются. 2) более рабочая схема. здесь вам просто надо найти дурака, который согласится по каким-то причинам купить значительно выше рынка (ну, может ему захочется вот именно в этом доме, потому что тут надо тещу поселить, жена просит маму рядом, или еще что-нибудь в таком духе). что касается налогов, то насколько я знаю, ремонт можно учесть при подаче на налоговый вычет, при этом в договоре должно быть обязательно указано что жилое помещение вам передано без отделки. если это не будет упомянуто прямым текстом, то в возврате ндфл в части ремонта вам откажут

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Александр, добрый день!
1. схема рабочая, но не каждый на нее согласится.
2. всё на усмотрение налоговой, точно Вам ответ никто не скажет, но попробовать можно.

Для покупателя лучший вариант — полная стоимость, для Вас другой вариант.
Выставляйте квартиру и далее уже нужно действовать по ситуации, когда будет покупатель и будет понимание на какую схему он будет согласен.

Особенности продажи квартиры, находящейся в собственности менее 5 лет

Продажа квартиры, находящейся в собственности менее 5 лет, не отличается по процедуре от той, срок владения которой исчисляется большим или меньшим числом лет. Точно также продавец и покупатель составляют купчую и регистрируют ее в ЕГРП. Отличие состоит в налогообложении, так как по закону все мы обязаны платить налоги с получаемой прибыли, а продажа такого ценного имущества, как недвижимость, является прибыльной для продавца сделкой.

Как облагается налогом сделка купли-продажи квартиры

Следует различать случаи, когда продавец обязан заплатить налог с продажи, а когда он от него полностью освобождается. До 2016 года не облагалась налогом сделка с квартирой, которая принадлежала своему владельцу больше 3 лет. Теперь же с новыми поправками к Налоговому кодексу, прежний срок увеличен до 5 лет. Иными словами теперь налог платить не придется только тем, кто владел квартирой больше 5 лет.

Есть и другой путь не платить этот налог: сумма продажи должна быть меньше той, за которую продавец ранее это жилье купил, но больше 70% от оценочной кадастровой стоимости. Обычно эта сумма намного меньше той, за которую на самом деле продается недвижимость. Заключая сделку на таких условиях, при этом оговаривая с покупателем доплату сверх указанной в купчей суммы, с одной стороны, продавец рискует быть привлеченным к ответственности за укрывательство от уплаты налогов, а с другой, покупатель рискует в случае расторжения сделки получить обратно только вписанную в договор купли-продажи сумму.

Граждане России платят с продажи своего жилья 13% от суммы, указанной в купчей. Все нерезиденты РФ оплачивают налог по повышенной ставке – 30%. Вопросы нередко возникают, а с какой суммы нужно платить налог? Закон требует брать за основу расчета всю сумму продажи. Однако, ее можно уменьшить при продаже квартиры, находящейся во владении менее 3 (5) лет, если вычесть затратную часть (уплаченную при покупке), а еще можно применить свое право на имущественный вычет (до 1 млн. руб.), если ранее вы еще не успели его использовать.

Внимание: имущественный вычет можно использовать исключительно при продаже жилой недвижимости, реализуемой физическими лицами, а к коммерческой недвижимости и нежилым объектам эта налоговая льгота неприменима. Однако, для недостроев, машино-мест и гаражей применяется имущественный вычет до 250 тыс. руб.

Для продавца сумма налогового вычета ограничена 1 млн. руб. При этом обязательно нужно учесть, что использовать эту налоговую льготу сможет только тот собственник, который продал квартиру менее 3 лет владения (5 лет после 2016 года), причем только одну квартиру. Если за это время продавец решает продать несколько объектов, то применить налоговую льготу можно только в отношении какого-то одного объекта. Здесь работает следующее правило: 1 налоговый вычет – 1 раз за налоговый период, равный 1 году.

Как определяется срок владения недвижимостью

Ключевым моментом в расчете налога является определение точного срока владения данной недвижимостью. Обычно отсчет ведется с даты регистрации права собственности в Регистрационной палате и подтверждается выпиской из ЕГРП. Но правило имеет и свои исключения:

  1. Квартира перешла продавцу по наследству. В этой ситуации отсчет следует вести с даты смерти наследодателя. Подтверждается эта дата свидетельством о смерти.
  2. Когда квартира является кооперативной, сроком вступления во владение является дата выплаты последнего пая, либо дата подписания акта приемки квартиры собственником от кооператива.

Есть и еще один нюанс, о котором следует знать владельцам долей в квартире. Если гражданин стал совладельцем, скажем в 2000 году, а раздел долей был произведен в 2002 году, то датой отсчета времени владения следует считать именно 2000 год.

Как оплатить налог?

Независимо от того, требуется ли платить налог или нет, продавец после продажи квартиры обязан подать в налоговую свою декларацию. Это делается для фиксирования фактов использования налогового вычета и факта продажи имущества.

Подавать декларацию необходимо строго до 30 апреля года, следующего за годом совершения сделки купли-продажи, а вот сам налог можно оплатить до 15 июля. Если же вовремя не подать декларацию и не оплатить налог, то гражданина ждут неприятные санкции:

  1. Если налог равен 0, то налагается штраф в размере 1 тыс. руб.
  2. При просрочке оплаты налога за каждый месяц дополнительно начисляется от 5% до 30% от этой суммы.
  3. Неподача декларации наказывается штрафом в размере до 30% от суммы налога.
  4. Злостного неплательщика могут наказать штрафом в размере до 40% от суммы налога за каждый месяц просрочки.

Отсчет начисляемой должнику пени ведется с 15 июля отчетного года. Если же сумма неуплаченного налога превысит порог в 600 млн. руб., то гражданин привлекается к уголовной ответственности.

Ссылка на основную публикацию
Adblock detector