Реально ли продать долю в квартире в лазаревском

Playing Now : Работа с долями. Как продать долю в квартире

7,008 Views

Uploaded by Tor Estate Работа с долями одно из основных направлений нашей компании.

Существует множество вариантов возникновения долей. Часто их обладатели, принимают решение избавиться от данной собственности из-за неприемлемых условий совместного пользования с другими сособственниками. Далее возникает вопрос как оценить свою долю и как её продавать? Но и это не самое сложное. Главная проблема найти покупателя на свою долю, а это далеко не просто.

На самом деле есть два основных пути решения:

Первый вариант: продать вашу долю под прописки. В нашем городе достаточно компаний, которые скупают доли для дальнейшей перепродажи их под прописки. Плюсом является то, что долю вы продадите быстро, а вот минусом будет цена. Оценят вашу собственность в виде доли крайне скромно.

Второй вариант: путь переговоров. Переговоров с другими собственниками с целью покупки вашей доли, продажи вам их доли либо совместной продажи, как самый выгодный вариант: после продажи объекта целиком деньги делятся в соответствии с долями.
Данный вариант сопряжен с определенными трудностями и требует вмешательства специалистов.
Конечно всё это занимает некоторое время, но и деньги, которые вы получите будут стоить того.

Получить консультацию в данном вопросе можно по телефону: 8 (812) 385 — 51 — 21 —> Title : Работа с долями. Как продать долю в квартире

Source Link : http://youtube.com/watch?v=Cdrm2tWwPhI

Channel : Tor Estate

View Count : 7,008

Работа с долями одно из основных направлений нашей компании.

Существует множество вариантов возникновения долей. Часто их облад� readmore.

Purpose of this website is to make youtube.com content available to those countries where youtube.com is banned for some reasons. The countries listed are: Brazil, Turkey, Germany, Libya, Thailand, Turkmenistan, China, North Korea, Iran, and Pakistan.

All the videos on Youtube are copyrights of their respective owners and any copyright infringement resulting from their transfer to Facebook will be liability of the user performing such action.

We also do not store videos on our servers, they are cached and subsequently destroyed, once the upload has completed. show more

Как продать долю в квартире? Советы юристов: как продать долю в приватизированной квартире

В основном долевая собственность распространена в мегаполисах. После приватизации коммунального жилища и его «раздела» владельцами такой недвижимости могут стать от двух до семи человек.

Кроме того, это могут быть совершенно чужие люди, родственники (дети и родители) или же лица, которые утратили родственную связь (бывшие муж и жена). Рано или поздно один из совладельцев жилья пожелает «разъехаться» и продать свою долю. И тут начинает возникать множество трудностей. Как продать долю в квартире на выгодных условиях? Давайте разберемся детально.

Выделение доли

Чтобы продать свою долю, необходимо выполнить целый ряд процедур. Без согласия остальных совладельцев прописать новых постояльцев или даже сделать ремонт не получится. А продать или сдать в аренду часть жилища тоже будет довольно сложно.

Между тем, продать долю в приватизированной квартире все-таки можно. Правда, для этого придется пройти такую хлопотную процедуру, как выделение доли. Это означает, что после проведения приватизации каждому из совладельцев принадлежит обязательная определенная доля.

Она может быть выраженной дробно. К примеру, у двухкомнатной квартиры есть два собственника, доля каждого из них ½. Если говорить о доле в натуре, то получается, что каждому человеку принадлежит одна из комнат, а помещениями общего пользования (кухня, коридор, кладовая) они будут владеть совместно. Более того, после выделения доли они также будут иметь право пользоваться вышеперечисленными помещениями. В таком случае доля каждого становится личной, а соседи так и будут оставаться совладельцами.

Совместную собственность тоже можно разделить. Это, как правило, сложный и длительный процесс, после которого общая собственность будет аннулирована, а полноправным хозяином станет только один человек.

Оформление процедуры

Выделения доли оформляется нотариально, никакие устные договоренности, естественно, юридической силы иметь не будут. В то же время, если совладельцы не придут к общему решению, то этот вопрос необходимо решать только через суд. Как правило, иск подает тот владелец, который желает провести процедуру выделения доли. Судебная тяжба может затянуться до полугода и дольше (особенно если другие участники не будут ходить на заседания).

Продажа части квартиры

После выделения доли хозяин вправе ее продавать. Но перед тем как это сделать, необходимо предложить осуществить выкуп своей части другим собственникам. По закону, перед тем, как продать долю в квартире, другим хозяевам обязательно стоит направить письменное уведомление с предложением совершить покупку.

В таком документе указывается стоимость и технические характеристики жилища. Принять решение о купле вашей доли совладельцы могут в течение месяца после ознакомления с письмом. То есть за этот срок они должны либо принять ваше предложение, либо отказаться от покупки.

Чтобы не возникло никаких недоразумений, такое предложения необходимо отправлять заказным письмом. Ведь если в дальнейшем, например, собственники заявят в суде, что они не получали никакого уведомления, то вы сможете предоставить доказательства.

Важные нюансы

Многие неосведомленные граждане часто спрашивают: «Можно ли продать долю квартиры, если соседи против этого?». Почему-то многие считают, что другие хозяева действительно могут помешать процессу продажи своей части жилища. На самом деле это не так, все, что вы должны по отношению к другим совладельцам – уведомить их о вашем намерении продать квартиру. Если они не согласны на покупку, то это не дает им право запретить продажу доли другим лицам.

После того, как пройдет 30 дней с момента ознакомления соседей, вы вправе передавать свою часть кому угодно. Но помните: цена должна строго соответствовать той, которую вы указывали в письме-уведомлении совладельцам (ни меньше и ни больше). Если же вы решите продать долю в приватизированной квартире по другой цене, то любой из соседей сможет оспорить такую сделку в судебном порядке в течение трех месяцев.

Дарственная вместо договора купли-продажи

Некоторые продавцы в таком случае решаются пойти на хитрость. Дабы не проводить процедуру уведомления соседей, они просто оформляют дарственную. При этом типе сделки уведомление соседей производить вовсе необязательно, а само оформление выйдет дешевле и пройдет быстрее.

Но и здесь есть подводные камни: если подарите свою долю человеку, который вам родственником не является, то такой договор совладельцы могут оспорить. И даже если соседям не получится установить, что вместо дарения имела место сделка купли-продажи, то факт отсутствия родственных связей, в принципе, доказать не так сложно. Перед тем как продать долю в квартире, важно договориться с покупателем обо всех важных моментах. В частности, обсудите порядок оплаты, к примеру, можно продать с отсрочкой платежа или в рассрочку.

Как продать квартиру с долей несовершеннолетнего?

Если в квартире прописан несовершеннолетний, то все зависит от того, является ли он собственником жилья или нет. Если на продажу выставляется принадлежащая ему доля, то, чтобы ее можно было реализовать, придется получать разрешение от органов попечительства и опеки. Во всех иных случаях идет такая же предпродажная подготовка. Однако предложение о покупке направляют не ребенку, а его родителям или же опекунам.

Отсылать письмо-уведомление придется, конечно же, и другим собственникам. Если отношения между соседями нормальные, то можно просто обсудить этот вопрос с ними, а потом оформить нотариальный отказ каждого совладельца от покупки. Если же владельцы отказались от приобретения вашей доли, но вы изменили цену, их снова придется заново письменно уведомлять об этом и ожидать ответа на протяжении месяца.

Распоряжение долей ребенка

Если же нужно продать долю ребенка в квартире, то в таком случае его родители должны получить согласие на продажу от органов попечительства. Причем такой структуре нужно представить документы о том, что условия для проживания ребенка не ухудшатся, и он не останется без жилья.

То есть от вас потребуют подать документы на квартиру, которую вы собираетесь покупать взамен, или же на долю в жилище (размер обязательно должен быть не меньше, чем был у ребенка до этого). Вместо бумаг на новую квартиру, где будет проживать ребенок, могут потребовать открытый счет в банке на имя несовершеннолетнего гражданина или другие доказательства. Во всем же остальном, чтобы продать долю ребенка, придется выполнить все те же действия, что уже были описаны выше.

Другие варианты продажи доли

Стоит отметить, что распорядиться своей долей можно, даже если это неизолированная комната. То есть теоретически человек имеет право продать долю в однокомнатной квартире. Закон не запрещает осуществлять подобные сделки. Однако на практике совершить такую операцию достаточно трудно.

Да и цена на такие квадратные метры будет чисто символическая, ведь вряд ли кто-то захочет делить одну жилую комнату, где живет еще один совершенно чужой человек. В таком случае лучше договариваться с другим совладельцем о продаже недвижимости целиком, или же предложить ему выкупить вашу долю. Если же сосед не согласен на такие варианты, то придется решать эту проблему только через суд.

Намного проще продать 1/2 долю квартиры, если в жилище есть 2 и более изолированные жилые комнаты. Конечно же, в таком случае цена за недвижимость все рано будет меньше, но при необходимости покупателей на такой вариант найти можно.

Подводные камни

Риелторы отмечают, что в процессе продажи доли можно столкнуться со многими трудностями. В первую очередь это может быть связанно с тем, что некоторые совладельцы путают понятия «преимущественного выкупа» с «разрешением на продажу». Они, к примеру, могут уклоняться от получения письма-уведомления о продаже доли, а без их письменного отказа провести регистрацию сделки не представляется возможным. К сожалению, в Гражданском кодексе ничего не говорится о том, что делать в случае, если соседи не идут на встречу.

Примечательно и то, что обязать продать долю в квартире других совладельцев по закону нельзя. Посягательство на частную собственность других лиц – это уголовно наказуемое деяние. Поэтому договориться о выкупе вами долей других собственников можно только полюбовно.

Бывают и такие ситуации, когда выкупить предложенную долю захотят сразу же несколько совладельцев. Если такое случается, то продавец сам может выбирать, кому из них передавать свою долю.

Оценка стоимости

Если же, несмотря на все трудности, вы все равно решили продать долю в приватизированной квартире, то следует заняться оценкой ее стоимости. На цену будут влиять такие факторы:

· количество комнат в жилище;

· сегмент рынка и т. д.

Естественно, собственник вправе сам устанавливать стоимость комнаты (комнат), однако практика показывает, что ее стоимость будет на 30-40% ниже ее рыночной цены. Если же вы решите продать часть доли в квартире, то приготовьтесь к тому, что это будет сделать еще сложнее.

Минусы для покупателя

Заниженная цена — это вполне законная «компенсация» за возможные конфликты с соседями. Ведь довольно часто другие совладельцы не очень рады новым жильцам. Бывают и такие ситуации, когда соседи вообще ставят новые замки во входной двери.

В таком случае человеку придется обращаться в суд с иском о предоставлении доступа к пользованию квартирой. В судебной инстанции, конечно же, станут на сторону потерпевшего, и новый владелец сможет вернуться к себе в дом с судебным приставом. Однако если совладельцы начнут постоянно «пакостить», то жить в такой обстановке будет весьма сложно. Вот в связи с этим цена на долю в квартире всегда будет примерно на треть дешевле ее рыночной стоимости.

Итак, как продать долю в квартире? В принципе, если выполнять все предписания гражданского законодательства, то особых трудностей возникнуть не должно. Самое главное — не забыть предложить выкупить свою долю другим совладельцам. Если же они откажутся, то совладельцы должны оформить нотариальный отказ об этом. Если доля, которая выставлена на продажу, принадлежит ребенку, то придется также получать разрешение от органа опеки и попечительства. Вы вправе также продать часть своей доли.

И последнее: продать комнату можно лишь в том случае, если она была приватизирована, а собственники владеют жилищем на основании долевой собственности.

Читать также:  Продажа квартиры выше кадастровой стоимости 2019

Как можно продать долю в квартире в в 2019 году

Собственной квартирой можно распоряжаться по своему усмотрению. Но можно владеть и частью помещения, имеющего несколько собственников. Как в 2019 году продать долю квартиры?

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

+7 (812) 309-85-28 (Санкт-Петербург)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Любой собственник вправе продать свое имущество. Касается это и доли квартиры. Но участие в долевой собственности предполагает наличие совладельцев.

Нужно ли учитывать их мнение, распоряжаясь своей частью имущества? Как в 2019 году распорядиться долевой собственностью и реально ли продать долю в квартире?

Что нужно знать

По гражданскому законодательству все граждане обладают равными правами. Применительно к долевой собственности это означает, что владелец доли может ее продать, но соблюдая интересы прочих собственников.

Основополагающим условием при продаже доли связано с ее выделением. Доля квартиры, предполагаемая к продаже, должна быть выделена в натуре или как соотношение к общей площади.

У собственника на руках должен иметься документ с указанием принадлежащей ему доли. Например, право на 1/2 долю квартиры или 50% общей площади.

Важно! В первую очередь доли стараются выделить в натуре. Например, если в квартире число комнат равно числу владельцев, то каждый может получить отдельную комнату.

Деление такого вида осуществляется по соглашению участников. При невозможности выделения отдельного помещения, к примеру, в однокомнатной квартире, помещение делится по квадратным метрам.

В праве собственности такая доля отображается в процентном или дробном соотношении от общей площади.

Продажа доли осуществляется в том же порядке, что и продажа всей квартиры. Но есть и некоторый нюанс. Остальные собственники обладают приоритетным правом на приобретение доли.

Только при их отказе допускается заключение сделки со сторонним покупателем. На практике нередко складываются ситуации, когда собственники препятствуют продаже доли квартиры.

Они намеренно игнорируют уведомления со стороны продавца, не желая сами покупать долю, но и не давая разрешения на продажу. Но и такая ситуация вполне разрешима.

Основные аспекты

Долевая собственность означает, что один объект принадлежит нескольким собственникам. Получить часть квартиры во владение можно разными способами.

Например, приватизированная квартира становится совместной собственностью всех лиц, участвовавших в процессе приватизации.

По желанию владельцев доля каждого может быть выделена и официально закреплена. Долю квартиры можно получить в дар, по наследству либо при разделе имущества во время развода.

Но особенность долевого владения квартирой в том, что нельзя выделить долю в натуре. Обусловлено это тем, что нельзя поделить квартиру на несколько обособленных помещений с отдельными входами.

Потому право на долю в данном случае только юридический факт. Собственники вправе пользоваться квартирой, не нарушая права совладельцев.

Именно невозможность точного определения доли квартиры и определяет сложности, связанные с ее продажей.

Поскольку предполагается совместное владение общим имуществом, то согласие собственников на появление нового совладельца обязательно.

Стороны соглашения

Законным правом на продажу доли в квартире располагает только собственник. Покупателем может выступать любой человек, но если на это согласны остальные собственники.

Вариант проживания с совершенно посторонним человеком вряд ли обрадует большинство людей.

Во избежание судебных разбирательств, касающихся продажи доли общего жилья, предусмотрено преимущественное право на покупку доли другими собственниками.

По этой причине продажа доли предполагает предварительное уведомление всех совладельцев о желании продать свою часть имущества.

В течение месяца собственники должны дать ответ, желают ли они купить предложенную долю по цене продавца.

Если несколько собственников выразили желание заключить сделку, продавец вправе выбирать, кому продать имущество. В случае отказа можно искать стороннего покупателя и заключать с ним сделку купли-продажи.

Законодательная база

В ст.244 ГК РФ сказано, что имущество, принадлежащее двум и более лицам, находится в долевой собственности с определением доли каждого или в собственности совместной без определения долей.

П.1 ст.250 ГК содержит нормы о преимущественном праве покупки доли квартиры остальными собственниками.

Извещение о продаже должно иметь письменную форму с указанием цены доли и прочих значимых условий. На принятие решения собственникам отводится один месяц. Отказ должен выражаться письменно.

Таким образом, продать долю постороннему лицу можно не ранее месяца с момента извещения других собственников или сразу после получения отказа от покупки (п.2 ст.250 ГК).

В п.3 ст.250 ГК сказано о правовых последствиях нарушения преимущественного права. Прочие собственники имеют право в течение трех месяцев в судебном порядке потребовать перевода прав и обязанностей покупателя.

Согласно ст.200 ГК трехмесячный срок исчисляется с момента, когда собственнику стало известно о нарушении его права.

Причем сама сделка не отменяется, в договоре купли-продажи покупатель заменяется на собственника-истца.

Договор купли-продажи доли заключается в стандартном порядке в соответствии со ст.554 и ст.555 ГК. Порядок передачи доли осуществляется по акту, на что указывает ст.556 ГК.

В 2019 году отчуждение доли в праве общей собственности подлежит нотариальному удостоверению согласно ч.1 ст.42 ФЗ № 218 от 13.07.2015.

После заключения сделки покупатель обязан зарегистрировать переход права собственности в Росреестре для изменения записи в ЕГРН.

Как правильно продать долю в квартире

Как продать свою долю в квартире? Продавая долю квартиры, нужно знать, что если квартира находится в общей собственности, то осуществить сделку невозможно.

Просто по той причине, что доли не существует ни де-юре, ни де-факто. Выделение доли происходит по соглашению сторон. Участники вправе делить квартиру, как на равные части, так и на неравные.

Что значит жилой дом блокированной застройки по Градостроительному кодексу, читайте здесь.

В 2019 году продажа доли квартиры осуществляется в том же порядке, что и в 2019 году. То есть основным правилом выступает соблюдение преимущественного права покупки доли.

Но порядок регламентирован новым законом ФЗ № 218. Изменения законодательства требуют обязательного нотариального удостоверения сделки отчуждения доли.

В противном случае сделка признается ничтожной. Необходимо знать, что нотариус не обязан проверять законность предыдущих сделок. Он лишь проверяет правильность заключения текущей сделки.

Не отвечает нотариус и за порядок расчетов. Ответственность за проблемы, выявленные после сделки, несут только стороны сделки.

Пошаговая инструкция

Во избежание признания сделки недействительной при продаже доли квартиры следует соблюдать следующий порядок:

Обсудить с остальными собственниками процесс продажи своей доли Если кто-то из совладельцев решил приобрести предложенное имущество, то можно обойтись и без письменного уведомления. В ином случае полагаться на устные заверения не стоит. Необходимо официально предоставить письменное уведомление о продаже, указав в нем цену и условия
Дождаться истечения месяца, если ответа от собственников не последовало Если кто-то решил заключить сделку, можно сразу перейти к оформлению продажи. Когда совладельцы сразу отказались, нужно получить письменный ответ
Если все требования соблюдены Можно искать покупателя любыми доступными средствами (СМИ, Интернет, агентства недвижимости и т.д.)
Как только покупатель найден С ним оговариваются условия сделки, составляется договор, и собираются необходимые документы
Договор продажи доли квартиры подписывается сторонами И заверяется нотариусом. К договору прилагается акт приема-передачи предмета сделки
Покупатель обращается в Росреестр Для регистрации полученного права на долю квартиры

Перечень необходимых документов

Для оформления сделки по продаже доли квартиры потребуются:

  • паспорт собственника доли к квартире;
  • паспорт покупателя;
  • правоподтверждающий документ. В 2019 году это выписка из ЕГРН, в которой указан размер доли продавца;
  • правоустанавливающие документы на квартиру, позволяющие проверить основание получения доли в собственность;
  • кадастровый паспорт квартиры, свидетельствующий о постановке на кадастровый учет и основных характеристиках помещения;
  • технический паспорт помещения, подтверждающий отсутствие не узаконенной перепланировки или реконструкции;
  • письменные отказы собственников от преимущественного права покупки или подтверждения уведомления;
  • нотариальное согласие супруга на продажу доли (если продавец в браке).

Ловушка риэлторов. Зачем собственники продают доли в квартире посторонним?

Срочный выкуп доли в квартире, погашение долгов, регистрация сделки за сутки. Операции с долями в недвижимости уже давно стали частью прибыльного риэлторского бизнеса. Однако зачастую за лаконичными объявлениями стоят настоящие житейские трагедии.

Ирина Сенина 6 лет назад потеряла мужа. Вместе с супругом Сергеем они счастливо прожили без малого 25 лет. Когда мужчины не стало, его родители потребовали через суд выделить им долю в квартире. По решению суда бывшим родственникам была выделена 1/3 доли в двухкомнатной квартире.

«Я предлагала свекрови жить вместе, но она отказалась, — говорит Ирина Сенина. — С тех пор, как умер Серёжа, мы с ней практически не общались. А тут вдруг внезапно я узнаю, что свекровь подарила часть своей доли совершенно чужим людям».

Часть доли в квартире, а именно 1/10 от той трети, что принадлежит свекрови, в пересчёте на реальную площадь — чуть больше квадратного метра. Что с ним делать? Разве что поставить табурет и жить, сидя на нём? Но новая совладелица оказалась куда более предприимчивой. Она воспользовалась сделкой и выкупила оставшиеся доли у свекрови Ирины на правах нового собственника. Если бы первый метр не ушёл в дар риэлтору, право первой покупки было бы у Ирины. Но так риэлтор стала полноправным долевиком и воспользовалась своей приоритетной очередью. Ирине о готовящейся сделке никто не сказал.

«У меня начался настоящий кошмар, — вздыхает Ирина, — новая владелица потребовала от меня за долю в моей старенькой двушке сначала 400 тысяч, а спустя несколько дней и вовсе полмиллиона. Если я не отдам ей эти деньги, то она грозится переехать ко мне жить вместе со своими тремя детьми и устроить, по её словам, мне „райскую“ жизнь».

Постоянные звонки, угрозы, ночные приходы новой совладелицы настолько утомили Ирину, что она решила действовать. Женщина разместила объявление в газете и интернете с просьбой откликнуться граждан, оказавшихся в подобной ситуации. И такие люди нашлись. Как выяснилось, новая владелица доли в её квартире — риэлтор, и это не первый случай в её практике с покупкой доли в квартире и последующим прессингом остальных собственников.

В риэлторских «сетях» этой же гражданки оказались и Елена с двумя детьми и годовалым внуком. Бывший муж продал без их согласия ¼ доли в их. комнате в общежитии коридорного типа.

«Мы развелись с ним давно, он жил с другой семьёй, за свою долю ничего не платил, — рассказывает Елена Дмитриева, — я взяла кредит, сделала ремонт. У него перед сыном долг по алиментам, и, когда приставы стали его дергать, он взял и продал свою долю».

К слову, горе-папаша алименты сыну так и не отдал. Зато «подарил» 5 квадратных метров совершенно чужому человеку.

«Я просила его подождать, пока я выйду из декрета, — говорит дочь Елены, 24-летняя Юлия, — но он не стал ничего слушать». Девушка надеялась на благоразумие отца, но каково было её удивление, когда она пошла в органы социальной защиты брать справку о составе семьи и обнаружила, что в их комнате прописаны совершенно незнакомые люди.

«Риэлтор поменяла замки, начались звонки с угрозами, требованиями выкупить теперь уже её долю, — вспоминает Юлия, — так продолжалось полтора года. В конце-концов мы с мамой не выдержали и согласились на все её условия, лишь бы прекратился этот кошмар».

Теперь Юля с сыном и мамой ютятся на 12 квадратных метрах в общежитии с общим душем, туалетом и кухней.

«Что мы можем против неё сделать? — вздыхают женщины. — Она нам сразу дала понять, что у неё где нужно — везде „схвачено“. А мы простые люди. ».

Доля — это не метры

Юлия, как и Ирина, пробовала обращаться в правоохранительные и надзорные органы, но там ответили, что состава преступления нет — всё законно. Единственный выход — обращаться в суд и уже в судебном порядке доказывать, что сделки по дарению и последующей продаже были совершенны с нарушением их прав.

«Сособственники — владельцы других долей в квартире — имеют преимущественное право покупки, согласно ст. 250 Гражданского кодекса РФ, — говорит специалист по работе с недвижимостью Алла Ключарева. — По закону их нужно письменно, направив телеграмму, уведомить о выставлении доли на продажу и указать цену. У собственников есть месяц на размышление и принятие решения. Если спустя это время заявок на покупку от содольщиков не поступает, то эту долю можно продать любым лицам. При этом покупатели должны понимать, что доля в праве собственности — это ещё не часть жилплощади. Чтобы определить, где у кого, как говорится, какой угол, необходимо выделить свою долю в натуре. Эта процедура проводится, как правило, также в судебном порядке».

Читать также:  Скорость автомобиля во дворе жилого дома по пдд

Что касается героев этой публикации, то Ирина уже направила иск в суд с требованием признать сделку по дарению части доли, принадлежащей на праве собственности её свекрови, ничтожной. Если ей удастся доказать в суде, что эта сделка была лишь предлогом для последующего выкупа оставшихся долей, то Ирина сможет воспользоваться своим правом первоочередного покупателя и «отвоевать» родные метры.

А между тем, в сентябре 2014 года Верховный суд РФ уже рассматривал аналогичное дело и пришел к решению, что вселять граждан в незначительные доли в жилом помещение — противозаконно. В частности Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда в своем решении сослалась на ст.10 Гражданского кодекса РФ, которая гласит что «не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом)». Именно поэтому действия риелтора, требующей вселения на площадь, которая составляет меньше комнаты в квартире — невозможно и может трактоваться, как злоупотребление правом, в ущерб прав Ирины, владеющей большей частью квартиры.

Как и кому продать свою долю в квартире?

Многие российские граждане являются собственниками долей в квартирах, а не целого жилья. В таких случаях с большой вероятностью может возникнуть вопрос о продаже своей части недвижимости. Например, что нужно делать, если один из четырех собственников трехкомнатной квартиры решил продать свою долю? По мнению экспертов, лучше всего уговорить других собственников жилья выкупить ваш кусок квартиры. В противном случае продать его удастся с большими сложностями и с дисконтом, который может составить от 20 до 50%.

Выделенная или идеальная?

Для начала следует разобраться и понять, какой именно долей владеет продавец. Ведь понятие доли — это относительные цифры, записанные в свидетельстве о регистрации. Существует определение «выделенной доли», имеющей определенное количество квадратных метров (соответствующей одной из комнат в квартире), и «идеальной доли», не выделенной в виде квадратных метров и не соответствующей величине одной из комнат, поясняет руководитель консалтинговой компании «Бизнес Контакт» Наталья Лугинина.

Например, если в трехкомнатной квартире каждый из трех собственников имеет долю, равную одной комнате — это выделенная доля. Если каждый имеет по 1/3 доли квартиры — это идеальная доля. Если речь идет об однокомнатной квартире, которая является неделимой, то доли в данном случае могут быть только идеальными.

Как правило, владельцы долей до момента продажи собственности не задумываются о выделении и определении себе квадратных метров. «Когда возникает вопрос о продаже своей части, то первое, что необходимо сделать — это обратиться в суд о выделении в данной квартире определенных квадратных метров или комнаты, чтобы у владельца этой доли в дальнейшем была возможность продать свою часть», — говорит эксперт.

Для выделения доли в квартире необходимо подготовить пакет документов: документы на квартиру (свидетельство о собственности, договор о приватизации, договор о купле-продаже и другие бумаги), копии паспортов и документов о родстве между проживающими лицами, а также ордера, акты, квитанции.

Выделять долю можно самостоятельно или с помощью различных юридических компаний, которые оказывают подобные услуги: проводят анализ представленных документов, оценивают вероятность положительного исхода при выделении долей по суду и подготавливают предложения по выделению долей, ведут дело в суде и т.д.

Преимущественное право сособственников

Продажа долей регулируется статьей 250 Гражданского кодекса. Согласно законодательству, для отчуждения имущества требуется соблюдение «претензионного» порядка, а именно — собственник продаваемой доли должен предложить выкупить указанную долю другим сособственникам по цене, по которой он собирается продавать эту долю третьему лицу. «Цена не может быть ниже заявленной, но может быть выше. Обычно прибегают к процедуре нотариального уведомления других сособственников», — поясняет адвокат Коллегии адвокатов «Курганов и партнеры» Иван Быков.

Если сособственники не хотят выкупать долю по какой-то причине, то каждому из них необходимо написать уведомление на почту заказным письмом, уточняет специалист по недвижимости Федеральной риэлторской компании «ЭТАЖИ» Алексей Рукосуев. Если гражданин расписался в получении письма, это является доказательством хотя бы прочтения самого письма. Стандартную форму согласия или уведомления можно найти в Интернете или написать в свободной форме.

«Обязательно нужно указать дату — должен пройти месяц с момента получения письма, и тогда владелец доли автоматически получает юридическую возможность осуществлять сделку. Письмо необходимо направлять по адресу прописки. Чтобы провести сделку, необходимо согласие всех сособственников», — подчеркивает специалист.

Если отчуждение происходит без соблюдения указанного порядка, то другой сособственник может в течение трех месяцев с момента совершения сделки требовать перевода на него прав покупателя через суд, отмечает Иван Быков. Более того, Росреестр тоже может запросить подтверждение уведомления других сособственников об отчуждении.

Специалист юридической компании «Базальт» Марина Клепко говорит, что обойти преимущественное право возможно, передав долю в собственность третьего лица по договору дарения. При этом у одаряемого возникает обязанность оплатить налог на доходы со стоимости полученной в дар доли.

Кроме того, человек, желающий продать свою долю, но не встречающий понимания сособственников, может прибегнуть к «неюридическому варианту»: официально уведомить других участников долевой собственности о намерении продать долю «третьему лицу» и устно сообщить, что это будет беспокойный сосед. Новый собственник доли будет иметь право на проживание в этой квартире и может доставить массу хлопот прочим жильцам. «В этом случае, возможно, другие участники предпочтут найти деньги для выкупа доли, чем получить «беспокойного соседа», — отмечает Марина Клепко.

Если сразу несколько собственников изъявляют горячее желание выкупить вашу долю и начинают спорить между собой за право выкупа, то право выбора остается, разумеется, за продавцом. Более того, если у продавца есть намерение продать долю одному из своих «коллег по квартире», то он вправе не оповещать других о продаже. Претензионный порядок имеет силу только при продаже лицу, не являющемуся сособственником квартиры.

В случае если договориться с сособственниками не удается, следует обращаться в суд. «Судья будет определять порядок пользования квартирой, а также закрепит за каждым собственником ту часть жилой площади, которая соответствует его доле», — отмечает Наталья Лугинина.

Малая доля

«Если доля в квартире мала, а иногда бывают случаи, когда она составляет 1/6, 1/10 и даже 1/20, то продать ее довольно сложно», — говорит Наталья Лугинина. Ведь после приобретения этой доли новому правообладателю еще нужно будет договориться о праве пользования своей частью недвижимости с остальными собственниками и вселении в данное помещение. С этим могут возникнуть сложности: в частности, купленной доли может быть недостаточно для того, чтобы иметь право вселиться в квартиру. В таком случае покупателями могут быть разве что граждане, которые хотят получить прописку в данном регионе, подчеркивает эксперт. Однако людей с такой мотивацией сейчас единицы.

По данным Ивана Быкова, бывают случаи, когда специализированные организации выкупают такие доли, чтобы создать невозможные условия существования для других сособственников с целью принудить их к продаже своей собственности за бесценок.

«Если складывается ситуация, при которой отчуждаемая доля не соответствует конкретному жилому помещению квартиры, то ее продажа представляется возможной только со значительным дисконтом, — говорит заместитель генерального директора юридической компании «Прайм Лекс» Александр Агафонов. — Ведь будущему собственнику предстоит чрезвычайно непростой процесс, связанный либо с перепланировкой квартиры, либо с определением порядка пользования ею. Оба варианта требуют как затрат времени и денег, так и согласия всех соседей, что иногда затрудняет реализацию соответствующих вариантов вплоть до полной невозможности».

«Как показывает практика, покупают такие доли, как правило, мало информированные и юридически неграмотные люди, ведь доля с юридической точки зрения — это не отдельная комната в квартире, а именно доля, часть всей квартиры, куда входит не только жилая площадь, но и часть коридора, ванной, туалета, балкона и даже кладовки. Либо, что намного опаснее, покупателями оказываются околокриминальные граждане, использующие такое приобретение, например, для незаконного захвата всей квартиры. В этом случае и продавец может своих денег не получить, и остальные сособственники пострадают, — рассказывает директор агентства недвижимости «Линк» Максим Кондрашин. — Поэтому мы в своей практике руководствуемся правилом, что лучший покупатель доли в общем имуществе — это сособственник. И наилучший выход в такой ситуации — когда участники долевой собственности договариваются по-хорошему, и одна из сторон покупает у другой такую долю».

Комната лучше доли, квартира — лучше комнаты

Когда продавцу принадлежит более крупная доля, ситуация существенно упрощается.

«Если все доли в квартире являются эквивалентными количеству и площади комнат в квартире, то в таком случае можно говорить об отчуждении комнаты в коммуналке. Продажа таких объектов является по-прежнему перспективной», — считает Александр Агафонов.

Такого же мнения придерживается Наталья Лугинина: «Если мы имеем дело с долей, выделенной в виде отдельной комнаты, то такие сделки ничем не отличаются от любых других договоров купли-продажи. По сути это продажа комнаты в коммуналке. Единственный нюанс в том, что преимущественное право покупки имеют все остальные собственники долей данного жилого помещения».

Тем не менее, необходимо учитывать, что продажа доли — не самая выгодная сделка, так как цена составит на 20-30% меньше, чем если бы квартира продавалась целиком и сумма была бы поделена между собственниками, отмечает Лугинина.

Иван Быков подтверждает, что «дробленый» объект недвижимости стоит значительно дешевле целого. По его данным, доля в квартире стоит обычно не больше 50% от рыночной стоимости этой доли в целом объекте.

Хочу продать долю в квартире. Кто-то продавал?

Квартира в Москве 60м. Там живет моя старшая сестра, от папиного первого брака. Я от второго. Папа умер давно уже, мы унаследовали квартиру 50 на 50. С сестрой мы особо никогда не общались да и с папой тоже. Хотя сестра тоже с папой не общалась. Папа с обеими женами в разводе. И после смерти она как-то быстро туда въехала, я и сказать ничего не успела. Я сама жила и живу у мужа тоже в Москве. И вот сначала она говорила, что не хочет продавать из-за налога, типа подождем 3 года. А теперь уже 3 года прошло и она ни в какую не хочет продавать. Уже 2-х покупателей профукала.
Я хочу продать свою долю но как? какой нормальный человек ее купит вообще? Для чего вообще можно купить долю? И как там жить? комнаты все разного метража, как определить право пользования?

Эксперты Woman.ru

Узнай мнение эксперта по твоей теме

Спиридонова Надежда Викторовна

Психолог. Специалист с сайта b17.ru

Наталья Маратовна Рожнова

Психолог. Специалист с сайта b17.ru

Вжечинская Ева

Психолог. Специалист с сайта b17.ru

Бершадская Оксана Владимировна

Психолог, Психоаналитик. Специалист с сайта b17.ru

Джуран Марина Владимировна

Психолог, Семейный детский психолог. Специалист с сайта b17.ru

Сенецкая Татьяна Михайловна

Психолог. Специалист с сайта b17.ru

Залетова Оксана

Психолог, Гештальт-консультант. Специалист с сайта b17.ru

Вячеслав Потапов

Психолог, -консультант. Специалист с сайта b17.ru

Иванова Елена Анатольевна

Психолог, Семейный психолог. Специалист с сайта b17.ru

Тропина Наталья Владимировна

Врач-психотерапевт. Специалист с сайта b17.ru

[29888337] – 18 октября 2017 г., 16:53

Самое лучшее договориться с сестрой и продать всю квартиру сразу, потом поделить деньги. Если будете только долю свою продавать, много потеряете в деньгах. Если у вас разделены лиц.счета, то вам принадлежит только площадь вашей комнаты, а коридоры, кухня и т.д. — это места общ.пользования, они вам не принадлежат, соответственно при продаже за эти метры общ.пользования вы ничего не получите.
Договаривайтесь с сестрой, занимайтесь всем сами, возможно, даже будете подбирать новое жилье для сестры, но только так можно выгодно продать вашу долю.

Читать также:  Оформление сделки купли продажи квартиры у нотариуса в 2019 стоимость

[1439869636] – 18 октября 2017 г., 16:58

А сестре не предлагали выкупить вашу долю

[4124797199] – 18 октября 2017 г., 16:59

Самое лучшее договориться с сестрой и продать всю квартиру сразу, потом поделить деньги. Если будете только долю свою продавать, много потеряете в деньгах. Если у вас разделены лиц.счета, то вам принадлежит только площадь вашей комнаты, а коридоры, кухня и т.д. — это места общ.пользования, они вам не принадлежат, соответственно при продаже за эти метры общ.пользования вы ничего не получите.
Договаривайтесь с сестрой, занимайтесь всем сами, возможно, даже будете подбирать новое жилье для сестры, но только так можно выгодно продать вашу долю.

квартира выставлена на продажу, покупатели есть, но она их просто динамит. Доходит до смешного, она специально их отпугивает. Лицевые счета не разделены и насколько я знаю, они сейчас не делятся.
Платим за квартиру мы так: я ей просто кидаю 3 тыс в месяц через сбер с подписью на квартиру. Я ни одну платежку не видела, всем этим она занимается уже много лет. Налог ежегодный платим пополам. И я устала просто платить ни за что!

[3841195468] – 18 октября 2017 г., 16:59

Возьмите и сдайте свою долю таджикам, пусть страдает. Через пару месяце будет готова на что угодно

[4124797199] – 18 октября 2017 г., 17:00

А сестре не предлагали выкупить вашу долю

нет у нее денег нет и ипотеку ей не дадут, маленький доход. А половина моя это 4.5 мл. Поэтому мы изначально договоривались продать, а там каждый со своими деньгами решает что хочет. А сейчас она просто увиливает от продажи. Ругаться я с ней не хочу. Хочу просто продать свою долю да и дело с концом

[3810873438] – 18 октября 2017 г., 17:01

разводка, так как живет она там налог, пополам. хоть бы написали что она платит коммуналку и налог было б на правду похоже.

[4124797199] – 18 октября 2017 г., 17:01

Возьмите и сдайте свою долю таджикам, пусть страдает. Через пару месяце будет готова на что угодно

ну сдать то сложнее. Она будет милицию вызывать, что находится непрописанный человек в квартире.Кто на такое пойдет?

[1093237933] – 18 октября 2017 г., 17:01

Вам въезжать туда надо и готовиться к коммунальной войне года на 3-4. По-другому, никак (((

[4124797199] – 18 октября 2017 г., 17:03

разводка, так как живет она там налог, пополам. хоть бы написали что она платит коммуналку и налог было б на правду похоже.

она платит за коммуналку, за электричество и воду и инет и сигнализацию. А остальное пополам. Мы так изначально обговорили, т.к. я тоже собственник. И мне так еще давно посоветовал юрист, переводить ей деньги именно через сбер регулярно в один и тот же день и обязательно с подписью. Чтобы потом она не смогла вообще лишить меня собственности. Потому что тот кто долго не платит, того могут лишь собственности через суд. Поэтому я платила честно и ждала пока пройдут 3 года, они прошли весной этой

[3699641563] – 18 октября 2017 г., 17:04

Можно делить через суд. Если сестра не может купить в течение года, то квартира продается и деньги делятся, но тогда уже в принудительном для сестры порядке.

[4124797199] – 18 октября 2017 г., 17:05

Вам въезжать туда надо и готовиться к коммунальной войне года на 3-4. По-другому, никак (((

ну не могу я так. У меня муж, ребенок, в садик ходит, я работаю. Квартира далеко. Какой смысл мне въезжать? Приходить туда ночевать только?
поэтому я и думаю, что лучший вариант продать.
Но как это сделать? Как привести туда человека, у меня даже ключей нет

[2891902497] – 18 октября 2017 г., 17:05

Скажите, что вы по кредитам в долгах и имущество в счёт долга будут изымать. Можно знакомых попросить подыграть.

[2891902497] – 18 октября 2017 г., 17:06

Ключей нет-имеете право взломать дверь.

[29888337] – 18 октября 2017 г., 17:09

Как привести туда человека, у меня даже ключей нет

Попросите у сестры ключ. Если откажет, смело ломайте замки, вставляйте новые и будете с ключами

[29888337] – 18 октября 2017 г., 17:10

Как привести туда человека, у меня даже ключей нет

Понятно стало. Сестра просто надеется, что вы отстанете от нее, потому что вы никогда ничего не хотели себе от этой квартиры. Она привыкла к этому, не хочет ничего менять
А комнатой вашей вы пользуетесь как-нибудь? Хоть как кладовкой. Или там тоже вещи сестры и сестра пользуется комнатой

[4124797199] – 18 октября 2017 г., 17:13

Ключ она не даст, она сейчас на такой волне со мной говорит: ну подожди, ну что ты хочешь, люди квартиры годами продают, а тебе все быстрее . Т.е. она типа не против продать но пока ждет нормального продавца.
Поэтому попросить ключ — это опять же получается ругаться. Т.к. по доброй воле она ключ не даст.
Комнаты моей там нет, но я там и не жила никогда. Там жил наш общий папа один

[29888337] – 18 октября 2017 г., 17:15

Комнаты моей там нет, но я там и не жила никогда. Там жил наш общий папа один

А что вашего там есть?

Похожие темы

[29888337] – 18 октября 2017 г., 17:16

Поэтому попросить ключ — это опять же получается ругаться. Т.к. по доброй воле она ключ не даст.

Вы за сестру не решайте. И не надо быть такой боязливой. Попросите ключ и посмотрите, что будет.
Скажите, что хотите иметь доступ в квартиру, чтобы ее продавать, показывать покупателям.

[3297418711] – 18 октября 2017 г., 17:17

Автор, и вам, и сестре выгоднее продать квартиру вместе. Но если она решила вас кинуть, то вариантов два: по суду определять раздел в натуре, то есть суд определяет кто в какой комнате живет. Либо найти покупателя долей, это часто 50% или даже 30% от половины стоимости квартиры, то есть копецки совсем. Но тогда они вселяются всем табором и уже сеструха оттуда сама валит. Ей предлагают также продать свою долю за копейки в лучшем случае. Совет: поговорите с сестрой и скажите, что если квартира не продается, то вы просто продаете долю, хоть какие деньги получите, лучше, чем ничего. А она потом сама пусть разруливает, хорошо если целая ноги оттуда унесет. Или еще вариант, если она должна кому-то денег и есть исполнительный лист, можно обратить взыскание на эту ее долю и тогда она будет продаваться с торгов и вы можете ее выкупить.

[4124797199] – 18 октября 2017 г., 17:17

Автор
Комнаты моей там нет, но я там и не жила никогда. Там жил наш общий папа один
А что вашего там есть?

ничего вообще, ни вещички. Я там была-то всего несколько раз после смерти папы в гостях у сестры. А когда там жил папа, я тоже к нему не часто приезжала, мы редко общались.

[2891902497] – 18 октября 2017 г., 17:18

Чем покупатель может не понравиться мне непонятно?

[4124797199] – 18 октября 2017 г., 17:19

Автор
Поэтому попросить ключ — это опять же получается ругаться. Т.к. по доброй воле она ключ не даст.

Вы за сестру не решайте. И не надо быть такой боязливой. Попросите ключ и посмотрите, что будет.
Скажите, что хотите иметь доступ в квартиру, чтобы ее продавать, показывать покупателям.

так покупатели и так к ней ходят. У нас риелтор работает. Он договаривается о встречах и приезжает с покупателями к сестре.
Поэтому просьбу ключа она не поймет, скажет зачем тебе то? у нас же риелтор.

[3297418711] – 18 октября 2017 г., 17:19

нет у нее денег нет и ипотеку ей не дадут, маленький доход. А половина моя это 4.5 мл. Поэтому мы изначально договоривались продать, а там каждый со своими деньгами решает что хочет. А сейчас она просто увиливает от продажи. Ругаться я с ней не хочу. Хочу просто продать свою долю да и дело с концом

Дольщики вам предложат миллион, максимум два за нее. Ругаться придется. Можно для начала взломать замок и вселиться туда, устроя ей ад. А если это не сработает, то сказать, что продаете долю кавказцам и начать ее продавать. Только в расписке пишите реальную сумму, которую получили, чтобы вас не кинули на деньги.

[1439869636] – 18 октября 2017 г., 17:19

Без ругани видимо у вас не получится, вы должны начать отстаивать свои права и чем быстрее тем лучще. Подключите мужа. Может сестра быстрее сдастся от вашего напора.

[29888337] – 18 октября 2017 г., 17:19

ГостьАвтор
Комнаты моей там нет, но я там и не жила никогда. Там жил наш общий папа один
А что вашего там есть?
ничего вообще, ни вещички. Я там была-то всего несколько раз после смерти папы в гостях у сестры. А когда там жил папа, я тоже к нему не часто приезжала, мы редко общались.

А по документам вам что принадлежит в этой квартире? в чем заключается ваша доля?

[4124797199] – 18 октября 2017 г., 17:20

Автор, и вам, и сестре выгоднее продать квартиру вместе. Но если она решила вас кинуть, то вариантов два: по суду определять раздел в натуре, то есть суд определяет кто в какой комнате живет. Либо найти покупателя долей, это часто 50% или даже 30% от половины стоимости квартиры, то есть копецки совсем. Но тогда они вселяются всем табором и уже сеструха оттуда сама валит. Ей предлагают также продать свою долю за копейки в лучшем случае. Совет: поговорите с сестрой и скажите, что если квартира не продается, то вы просто продаете долю, хоть какие деньги получите, лучше, чем ничего. А она потом сама пусть разруливает, хорошо если целая ноги оттуда унесет. Или еще вариант, если она должна кому-то денег и есть исполнительный лист, можно обратить взыскание на эту ее долю и тогда она будет продаваться с торгов и вы можете ее выкупить.

нет вроде денег она никому не должна ))))
вот я и хочу продать свою долю. И неважно если я получу вместо 4 мл , 2 мл. Потому что я уже устала. Ругаться с ней не хочу, это хитрющий человек. Хочу просто взять и продать. Но кому? кому нужна вообще доля.

[3297418711] – 18 октября 2017 г., 17:22

ГостьАвтор
Комнаты моей там нет, но я там и не жила никогда. Там жил наш общий папа один
А что вашего там есть?
ничего вообще, ни вещички. Я там была-то всего несколько раз после смерти папы в гостях у сестры. А когда там жил папа, я тоже к нему не часто приезжала, мы редко общались.

плохо. По-хитрому придите к ней в гости, типа с пирогом на чай что-то отметить, и привезите чемодан. И скажите, что теперь ваши вещи будут в квартире, вы хотите там иногда жить. Будет выгонять, зовите полицию, вам нужны заявления, что вас не пускают в вашу квартиру. С собой берите заверенную копию свидетельства о собственности, оригинал спрячьте у себя или в банке. Вы не представляете, как такие ситуации оборачиваются, когда люди думают, что можно «не ругаться». Нельзя не ругаться, если человек въехал и не продает. Это открытая война. А если она будет там жить, а вы нет, то в суде потребует оставить ей всю квартиру. так как вы там не живете и будет предлог вас не пускать.

Ссылка на основную публикацию
Adblock detector