Стоит ли покупать квартиру в агентстве недвижимости

Покупка квартиры через агентство недвижимости — что нужно знать

Современный рынок России основан в начале девяностых и каждый второй покупатель на рынке недвижимости сталкивается с рядом проблем, связанных со спецификой нормативно-правовой базы, касающейся жилищно-хозяйственного комплекса. Прежде чем приходить к покупке или продаже недвижимости необходимо знать нормативно-правовые моменты, связанные с правом собственности.

Поэтапный переход прав собственности от продавца к покупателю

Категория права собственности делится на три составляющие.

  1. Право владения.
  2. Право пользования.
  3. Право распоряжения имуществом.

При заключении сделки все три вида права поэтапно переходят от продавца к покупателю.На всех этапах могут возникнуть риски, связанные с передачей собственности.

В некоторых случаях может произойти так, что человек имея право собственности, при приобретении квартиры узнает о том, что вместе с ним права проживания может иметь другой человек.

Прежде, чем приобретать квартиру необходимо, чтобы риэлторы агентства недвижимости провели ряд действий:

  • отследили в РосРеестре всех собственников квартиры;
  • определили наличие претензий третьих лиц на недвижимость;
  • провели расследование, не является ли недвижимость, предметом залога при кредите.

Что нужно знать о ситуации, когда сделка проваливается? Агентство должно гарантировать возврат аванса покупателя в течение короткого периода времени.

Риски покупки через агентство недвижимости, опасности, подводные камни

Существует множество рисков, когда при покупке или продаже квартиры возможны умышленные и противоправные действия третьих лиц со стороны продавца.По данным статистики, практически в любой сделке совершаются некомпетентные действия самими гражданами.

Мошенниками могут выступать собственники недвижимости, и их представители, работающие на основании поддельных документов.

Заключение сделок с такими людьми может привести к тому, что сама сделка окажется незаконной. В таких случаях покупатель будет собственником до появления настоящего хозяина недвижимости.

Основные признаки мошенничества, которые должны насторожить граждан, покупающих квартиру:

  1. Посредники работают на основании доверенности или без нее.
  2. Продают недвижимость частные посредники,но хозяин при этом появиться не может, он находится в другом месте, или сильно занят.
  3. Посредники предлагают внести сразу большой задаток за недвижимость, в некоторых случаях внесенная сумма должна составлять 2,5% от цены недвижимости.
  4. Продавцы имеют полностью готовый пакет документов на продаваемую собственность и предлагают сразу же заключить сделку у нотариуса.
  5. Когда посредники быстро хотят провернуть сделку пока клиент, не опомнился,и предлагают низкую цену на квартиру.
  6. Продавцы специально создают суматоху при сделке, чтобы побудить клиента к необдуманному приобретению дешевой, но проблемной недвижимости.
  7. Продавцы или их представители изучить документы клиенту не дают даже, если клиент готов передать задаток.
  8. Продавцы не желают совершать сделку через риэлторские агентства, объясняя это тем, агенты, берут много денег за услуги.На самом деле мошенники не желают давать документы на проверку.

Приобретение недвижимости без посредников

Многие покупатели задаются вопросами опасно ли заниматься самостоятельным приобретением жилья без посредников. Клиенты, желающие самостоятельно приобрести недвижимость могут воспользоваться следующими рекомендациями:

  1. Не показывать свой паспорт лицам, представляющим продавца, которых покупатель не знает.
  2. Нельзя подписывать с незнакомыми людьми никаких договоров, особенно в тех случаях, если клиента убеждают, что это формальность.
  3. Если представитель от продавца говорит, что он агент,нужно просить предоставить удостоверение.Стоит обратить внимание на срок годности удостоверения, если есть какие-либо сомнения лучше узнать обратившись непосредственно в самом фирму, работает ли данный агент у них.Сейчас в агентствах недвижимости высокая текучестькадров и многие, рассчитавшись, продолжают прикрываться именем известной компании.
  4. Покупать квартиру нужно лишь у известных агентств.

Покупка квартиры через агентство позволит покупателю получить уверенность в том, что все документы по оформлению квартиры являются подлинными.

Что лучше: покупать квартиру через агентство или через нотариуса?

Лучше всего заключать договора по покупке или продаже недвижимости через нотариальную контору – это позволит совершить сделку на законных основаниях и без каких-либо подводных камней.

Процедура оформления сделки через нотариуса:

  1. Во время оформления договора купли-продажи у нотариуса ни в коем случае не передавайте деньги третьим лицам. Это сделает сам собственник после приема пересчета денег, если он сочтет это необходимым,в этом случае важно присутствие свидетелей со стороны клиента.
  2. Нотариус в обязательном порядке проверяет документы,о том, что приобретаемая собственность имеет запись в органах государственной регистрации.
  3. Обязательно зачитывает договор вслух.
  4. Удостоверяет подпись, поставленную под договором, тем лицом, который участвует в этом договоре.
  5. Подтверждает, что участники сделки находятся в трезвом состоянии и понимают значение своих действий.
  6. Проверяет действительность сделки, т.е. смотрит через реестр всех собственников недвижимого имущества.

Сколько придется заплатить агенту, когда и почему эта сумма окупится?

Стоимость риэлторских услуг чаще всего составляет 5% от стоимости сделки. В принципе цена на услуги риэлтора может колебаться в зависимости от:

  • профессионализма риэлтора;
  • условий договора;
  • опыта работы на рынке агента.

Сколько платить риэлтору за совершения сделки зависит от того, насколько он профессионально сработал, и заключил выгодную сделку как для продавца, так и для покупателя.

Если в заключении участвуют два посредника, то стоимость будет значительно выше. Клиент, приходя в агентство, может заключить договор, где нужно прописать фиксированную сумму комиссионных.

Выгодно ли выставлять фиксированные комиссионные за сделку? Не всегда. Возможно, проще будет прописать, что сумма вознаграждения зависит от скидки. Если покупатель приобретает квартиру дешевле, то агенту можно положить хорошие комиссионные, а со стороны продавца может быть прописан пункт, насколько дороже квартира будет продана.

Если цена на квартиру адекватная, то продать ее можно будет в течение недели. Также нужно учитывать, что определенный период уходит на подготовку документов. Как правило, риэлтор имеет свободу действий в течение 2-х месяцев, чтобы установить оптимальную цену на объект.

Самые важные моменты, на которые стоит обращать внимание

Что нужно знать при покупке квартиры:

  1. Приобретая квартиру покупателю всегда следует просить о скидке.
  2. Проверить квартиру на предмет зарегистрированных в ней других людей, даже если они не имеют права собственности, но имеет право на проживание.
  3. Если же в квартире имеется несколько собственников, то у супруг или супруга должны дать разрешение на продажу.
  4. Обязательно стоит проверять дееспособность продавца

Придерживаясь выше перечисленных рекомендаций, покупатель может быть уверен, что приобретет абсолютно «чистый объект недвижимости».

Мнение эксперта

Данное видео носит несколько рекламный характер, однако разъясняется, почему покупка квартиры в новостройке через агентство может быть выгодной — без какой-либо переплаты и со сниженными рисками.

Покупка квартиры через агентство недвижимости. Обзор рекомендаций юриста по составлению договора и оформлению сделки.

Руководитель юридического агенства Афонин Игорь Васильевич расскажет как рассчитать неустойку за просрочку сдачи дома.Приобретение квартиры на первичном или вторичном рынке сопровождается оформлением права собственности. Возможные риски предстоящей сделки вынуждают покупателей обращаться за помощью в риэлтерские агентства.
Как не стать жертвой мошенников, о чем договориться с риелтором и во сколько это обойдется клиенту? О всех нюансах читайте далее.

○ Особенности покупки квартиры через агентство.

Намерены купить квартиру через агентство? Приготовьтесь к взаимодействию с профессионалом в сфере недвижимости и оплате его услуг. Преимуществом обращения в агентство является упрощение процедуры заключения договора купли-продажи.
Недостатком можно считать расценки, которые достигают от 3 до 9% от стоимости купленной квартиры. Сейчас нет строгих правил, кому оплачивать услуги риелтора: покупателю или продавцу. Правоотношения регламентируются соглашением между клиентом и представителем агентства.

○ Выбор агентства.

При выборе агентства следует обращать внимание на следующие критерии:

  1. Период (стаж) работы.
  2. Штат сотрудников, их количество.
  3. Расценки агентства.
  4. Отзывы о работе риелторов.
  5. Известность агентства на рынке недвижимости.

Связавшись с мошенниками или фирмами-однодневками, вы рискуете потерей финансов и даже правами на квартиру.

✔ Как проверить надежность агентства недвижимости?

После нахождения подходящего варианта обязательно проверьте юридическую информацию об агентстве. Для этого понадобятся документы фирмы: сертификаты, выписка из ЕГРЮЛ и аттестат на ведение риэлтерской деятельности. Посетите налоговую и арбитражный суд с целью выяснения текущего статуса компании. Риэлтерское агентство не должно находиться в числе банкротов.
Представитель выбранной вами фирмы обязан предоставить трудовой договор, на основании которого он осуществляет работу от имени агентства. Не забывайте оформить отношения с риелтором письменным соглашением на оказание услуг по поиску квартиры.

✔ Для чего необходим риелтор?

Обращение в агентство существенно облегчает поиск и регистрацию недвижимости. Преимущества обращения к риелтору:

  • Консультации по юридическим вопросам.
  • Поиск, нахождение и осмотр квартиры.
  • Проведение торгов с продавцом.
  • Изучение выгодных предложений на рынке недвижимости.
  • Помощь с получением ипотеки или покупки квартиры по материнскому капиталу.
  • Заключение договора купли-продажи.
  • Государственная регистрация права собственности.

Воспользовавшись услугами агентства, вы сможете рассчитывать на подбор оптимального варианта жилья.

✔ Какие услуги оказывает риэлтор?

Основная обязанность риэлтора – осуществление юридической чистоты сделки. К ходе работы специалист устанавливает законность прав собственника, следит за выпиской прежних жильцов, собирает справки из ЕГРН, домовой книги, банковские одобрения и сведения о вменяемости продавца. Завершающими обязанностями являются составление договора купли-продажи и помощь с регистрацией права собственности покупателя.

✔ Как правильно составить договор с агентством?

Соглашение на услуги риэлтерского агентства содержит обязательные сведения следующего типа:

  • Указание услуг агентства.
  • Права и обязанности сторон.
  • Цена услуг.
  • Срок действия договора.
  • Сведения о предоставлении отчётности.
  • Основания для расторжения соглашения.

Договор имеет письменную форму по произвольному образцу. Обращайте внимание на все пункты, так как на кону стоят большие финансы.

✔ Стоимость услуг агентства

Размер комиссии риэлтерского агентства зависит от общей стоимости покупаемой квартиры. Расценки колеблются от 3 до 9% в зависимости от статуса фирмы и сложности работ. Например, если требуется вначале приватизировать квартиру – цена услуг риэлтора будет выше. Иногда в договоре закрепляется фиксированная сумма. Обо всех нюансах лучше всего договариваться заранее. Обезопасить себя от мошенников можно только при тщательном изучении пунктов соглашения на предмет скрытых платежей.

✔ Заключение договора с агентством

Универсального образца договора с компанией не существует. Покупателю придётся заключать соглашение по стандартному бланку, который предоставит агентство. При этом за клиентом сохраняется право внесения изменений в положения договора. Подобные изменения фиксируются путем составления дополнительного соглашения. Срок действия договора обычно не превышает 1 года. От покупателя могут потребоваться подлинники документов. Процедура оформляется в виде передаточного акта в двух экземплярах.

○ Законодательство.

Правоотношения между посредниками и клиентами регламентируются законом. Сейчас разрабатывается ФЗ «О риэлтерской деятельности в России». На настоящее время работа агентств опирается на положения Правительства РФ, субъектов, Гражданского кодекса, а также местных органов власти. Планируется, что с введением единого свода правил посредническая деятельность выйдет на новый уровень.

Читать также:  Земельный участок дачное строительство какой дом можно строить

○ На что стоит обратить внимание при подборе квартиры?

Заключая договор о сотрудничестве, риелтор и клиент договариваются о соблюдении интересов. По условиям соглашения посредник подбирает квартиру с учётом пожеланий заказчика. Особое внимание обращают на цену, соседей, инфраструктуру, экологическое состояние района и местоположение квартиры. Рекомендуется заранее передать посреднику перечень пожеланий.

○ Покупка квартиры.

Определившись с вариантом квартиры, самое время позаботиться о выборе способа расчёта. Покупка жилья в новостройке и на вторичном рынке существенно отличаются. В первом случае речь идет о заключении договора ДДУ и расчётам по ипотеке или материнскому капиталу. Покупка готовой квартиры предполагает наличную форму расчёта или аренду банковской ячейки сроком на 2-3 месяца. Обязательно проверьте личность продавца и отсутствие притязаний на квартиру со стороны других собственников.

✔ Покупка за счет ипотеки

Привлекая грамотного риелтора, покупатель может воспользоваться ипотечной схемой расчётов по жилью.
Преимущества:

  • Переход права собственности на квартиру.
  • Юридическая чистота сделки.
  • Ускоренное получение одобрения со стороны банка.
  • Сохранение первоначальной стоимости жилья.

Негативной стороной покупки за счет ипотеки считаются высокие проценты от банка. Зачастую сумма доходит до 100-150% от стоимости квартиры.

✔ За материнский капитал

Воспользоваться материнским капиталом (на 2017 год – 453 026 рублей) можно как полностью, так и частично.
Плюсы:

  • Возможность покупки любой недвижимости.
  • Юридическая проверка сделки.
  • Минимальные риски.

Недостатком считается длительное оформление перевода через Пенсионный Фонд. После одобрения деньги поступят на счёт застройщика или продавца по безналичному расчёту.

✔ За наличный расчет

Подходит для покупки квартиры на вторичном рынке, когда помимо посредника сторонами сделки выступают продавец и покупатель. В соответствии со ст. 555 ГК РФ, стоимость недвижимости фиксируется в договоре купли-продажи. Преимуществом является передача денег продавцу через банковскую ячейку, нотариуса или аккредитив (безналичный платёж). Недостаток – риск столкнуться с мошенниками и потерять уплаченный аванс или задаток.

○ Расторжение договора с агентством.

Правоотношения между физическими лицами и агентствами в сфере недвижимости регламентированы Постановлением Пленума Верховного Суда. Точка зрения закона подтверждается разрешением потребительских споров:

На отношения, связанные с осуществлением юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями посреднических услуг на рынке сделок с недвижимостью (риэлтерские услуги, заключающиеся, в частности, в подборе вариантов объектов недвижимости для их последующей купли-продажи, аренды гражданами для целей, не связанных с предпринимательской деятельностью, помощи в заключении указанными гражданами сделок по купле-продаже и иных сделок в отношении объектов недвижимости, организации продажи объектов недвижимости по поручению данных граждан), распространяется действие Закона о защите прав потребителей (п. 11 ПП ВС РФ №17 от 28.06.2012).

Покупатель имеет право расторгнуть договор с агентством при соблюдении оснований для расторжения. Помимо этого, клиент обязуется исполнить обязательства и выплатить неустойку, если это предусмотрено соглашением.

✔ Основания для расторжения

При наличии условий для расторжения договора с риелтором соглашение может быть аннулировано в одностороннем порядке (ст. 450 ГК РФ).
Основания для расторжения:

  • Отсутствие услуги в указанный срок.
  • Приобретение недвижимости без участия риэлтора.
  • Изменение планов приобретать жильё.
  • Иные причины.

Процедура расторжения договора предполагает составление двух письменных уведомлений. Одно из них остаётся у клиента, а другое передаётся агентству под роспись о принятии.

✔ Ответственность агентства перед клиентом.

Ответственность представителей агентства закрепляется в соглашении. Но на практике всё сводится максимум к возвращению вознаграждения. Взыскать с риэлтора неустойку или штраф крайне проблематично. Особенно это касается разрыва договора в одностороннем порядке. Безусловно, можно разрешить спор в суде, но такой способ требует финансовых и временных затрат. В этом смысле тяжбы с агентствами – большая редкость для современного общества.

○ Как избежать рисков при покупке через агентство?

Гарантией безопасности предстоящей сделки является проверка агентства на предмет наличия лицензий и аккредитации. Второй вариант – удостовериться в грамотно составленном договоре на оказание риэлторских услуг. Наконец, покупатель может обратиться в страховую компанию за полисом титульного страхования. Во всех случаях не помешает получить консультацию практикующего юриста.

○ Советы юриста:

✔ Приобретали квартиру через агентство и попали на мошенников.

Первым делом пишется заявление в Роспотребнадзор с указанием суммы внесенного аванса или задатка. Если мошенники присвоили крупную сумму денег, лучше всего обратиться в суд. Исковое заявление должно содержать требования по возврату взносов и перечень документов для доказательства, например, договор аванса, расписка и др.

✔ Риэлтор потребовал дополнительную плату за услуги, не оговоренную в договоре

Действия посредников закрепляются в соглашении на оказание риэлторских услуг. Следовательно, если в договоре нет никаких дополнительных пунктов, клиент не обязан оплачивать сомнительные услуги риэлтора. В случае настаивания посредника целесообразно написать претензию в адрес руководства агентства. Крайней мерой считается обращение с исковым заявлением в суд по факту мошенничества.

Специалист Юлия Горлова расскажет о преимуществах покупки квартиры через агентства недвижимости.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Как продать квартиру агентству: алгоритм, плюсы, минусы

13 декабря 2015 Антон Величко 6799

Почему не продается квартира? Найдите причины и исправьте!

Как выбрать хорошего риэлтора для продажи квартиры

Сегодня на Habrealty.ru:
Как продать квартиру агентству, разбираем плюсы и минусы, выгоду такого способа продажи и алгоритм действий.

В пики продаж на рынке недвижимости, или во времена «застоя» собственники обращают свои взоры к предложениям от агентств недвижимости, которые предлагают купить квартиры.

Чаще всего собственники решают продать квартиру агентству:

  • в феврале-апреле, когда появляется довольно много квартир в продаже после зимнего «передыха»
  • в июне-августе, в момент летних отпусков, когда количество покупателей на рынке минимально
  • с сентября по ноябрь, когда необходимо срочно завершить продажу до конца года

Плюсы и минусы продажи квартиры агентству

Прежде чем принять решение продать квартиру какому-либо агентству, необходимо понять плюсы и минусы такого шага.

Продавая квартиру агентству надо меньше документов
При продаже квартиры обычным способом в 85% случаев собственнику придется готовить дополнительные документы.

Документы для сделки с покупателем-ипотечником:

  • паспорт
  • Свидетельство и документ-основание
  • выписка из домовой книги
  • кадастровый и технический паспорта
  • согласие супруга (при покупке квартиры в браке)
  • справка на продажу

Документы для продажи квартиры АН:

  • паспорт
  • выписка из домовой книги
  • Свидетельство и документ-основание
  • согласие супруга (при покупке квартиры в браке)
  • справка на продажу

Как вы заметили, покупая квартиру агентство недвижимости может не запросить у собственника кадастровый и техпаспорт (техплан). Потому что риэлторы при одном только взгляде поймут есть ли перепланировка или нет и можно ли ее узаконить при наличии.

Следовательно, это экономит время собственнику при подготовке документов к сделке, а значит продать квартиру получится быстрее.

Агентство покупает квартиру за наличные средства

В отличие от тех же покупателей-ипотечников, агентство недвижимости покупает квартиру за наличку. А следовательно упрощается не только порядок расчетов на сделке, но и ускоряется сроки получения денег.

Если от покупателя-ипотечника вы получите деньги частями — сначала первоначальный взнос, а через 5 дней вторую часть. То при продаже квартиры агентству недвижимости, вы получите деньги в один этап и сразу.

Конечно, виды расчета выбираются по согласованию с агентством недвижимости:

  • банковская ячейка
  • перевод денег со счета на счет

Продать квартиру агентству недвижимости можно быстрее

Как вы понимаете, если продавать квартиру покупателю-ипотечнику, даже с уже готовыми с вашей стороны документами, вам придется тратить время на:

  • оценку квартиры — 1-2 дня
  • одобрение квартиры банком 5-7 дней

В случае с продажей квартиры агентству недвижимости сроки покупки квартиры уменьшаются и составляет 1-3 дня! Вы продаете быстрее, выигрывая время.

Конечно, исключение здесь составит, например, ситуация, если сособственником или собственником вашей квартиры является несовершеннолетний. В этом случае понадобится разрешение ООП на продажу. А здесь даже агентство недвижимости не сможет никого поторопить!

Оформление сделки берет на себя агентство недвижимости

Как вы понимаете, покупатель не заинтересован в том, чтобы помогать вам оформить сделку. Он постарается обходится своими силами, чтобы сэкономить на услугах риэлтора или юриста. И нельзя судить его за это строго.

Не факт, что при оформлении сделки с покупателем все ваши интересы будут соблюдены.

Если вы решите продать квартиру агентству недвижимости, вам бесплатно окажут помощь в формировании пакета (дополнительного, если надо) документов и оформят сделку с учетом ваших интересов. Конечно, при условии, что вы правильно пролоббируете ваши интересы.

При стольких очевидных плюсах должны присутствовать и минусы, скажете вы! И окажетесь правы! Да, они есть!

Продажа квартиры агентству ниже рыночной цены

Это, пожалуй, самый главный минус, в решении продать квартиру агентству недвижимости. Средняя ставка стоимости квартиры, которую покупает агентство недвижимости ниже рынка от 10-40%.

Что вы получаете за такое снижение цены, я уже перечислил выше, поэтому решать вам, насколько вы цените свое время, по сравнению с предлагаемой стоимостью.

Алгоритм продажи квартиры агентству недвижимости

В каком случае продать квартиру агентству

  • если например, вы пытаетесь продать квартиру уже от полугода до года
  • снижаете стоимость уже не один раз и это не приносит результата
  • стоимость аналогичных квартир на рынке постоянно снижается
  • вам срочно нужны деньги
  • на рынке очень много аналогичных квартир в продаже и вы не «тянете» в конкурентной борьбе
  • календарный год подходит к концу, а вы еще не продажи квартиру
  • на рынке «затишье», а ваш вопрос с продажей квартире не ждет

Во всех вышеперечисленных случаях стоит задуматься, как продать квартиру агентству недвижимости по выгодной цене и побыстрее.

1. Найти предложения от агентств недвижимости вашего города по срочному выкупу квартир
2. Прозвонить все найденные предложения и выяснить:

  • размер стоимости вашей квартиры при выкупе
  • перечень необходимых документов для вашей квартиры
  • способы расчета на сделке
  • сроки проведения сделки

3. Выбрать самое выгодное предложение среди всех агентств недвижимости
4. Заключить ДКП и оформить сделку

Как видите, не особенно сложно. Потратите вы на поиск предложений пару часов в Интернет и еще пару на прозвоны. Уложитесь в один день. На второй день примите решение и договоритесь на встречу.

Сегодня вы узнали, как продать квартиру агентству недвижимости, алгоритм поиска и продажи квартиры агентсву, плюсы и минусы этого способа.

Читать также:  Можно ли поменять заброниравоную квартиру в новостройке на другую

Ставьте сайт в закладки браузера — впереди еще много информативных статей!

Чем опасна продажа квартиры через агентство недвижимости

Краткое содержание:

Собираясь продать недвижимость, многие граждане считают, что наиболее простой и безопасный способ продажи – обратиться к услугам агентства. Логики проста: не надо тратить время на поиск клиентов, нет необходимости изучать юридические тонкости, да и оформлением сделки заниматься не надо. И это конечно верно, но лишь отчасти.

Большие деньги — большие риски

Недвижимость – это всегда большие деньги. А там где крутятся большие деньги, всегда может присутствовать соблазн для различных злоупотреблений.

На сегодняшний день при всем обилии законотворческих порывов чиновников, почему-то на законодательном уровне так и не введены нормы, определяющие профессиональный уровень подготовки риелтора. Впрочем, нет и законодательного регулирования ответственности риелторских агентств за сопровождаемые ими сделки.

В связи с вышеизложенным, на сегодняшний день, забота о собственной защите лежит на плечах самих продавцов недвижимости. Давайте рассмотрим самые распространенные варианты недобросовестных действий риелторских агентств:

Виды обмана со стороны риелторских агентств

  1. Выдача доверенности

Всем понятно, что без доверенности деятельность риелторских агентств сильно затрудняется. Ведь риелторам нужно собирать документы, общаться с покупателями. Вполне естественно, что для всего этого он должен обладать определенным набором полномочий. Такие полномочия обеспечиваются выданной агенту доверенностью.

Но собираясь выдать агенту доверенность, следует понимать, на какие действия от вашего имени она дает агенту право. Содержание доверенности не должно выходить за рамки договоренностей между продавцом и агентом.

Ведь одно дело – это доверенность, дающая агенту право собирать необходимую информацию и представлять интересы продавца в различных госорганах, и совсем иное – выдать доверенность на право подписывать любые документы от лица собственника и осуществлять денежные расчеты с покупателем. На практике известно достаточное количество случаев, когда агент получал доверенность на право финансовых расчетов и подписи, продавал недвижимость и быстро исчезал вместе с деньгами.

Поэтому перед тем как подписать доверенность, следует ее внимательно прочитать. Ведь агент – не ваш родственник, которому вы доверяете. Каким бы честным ни казался вам агент, он все равно остается посторонним человеком, излишнее доверие к которому может сослужить дурную службу.

  1. Передача документов на квартиру

После обращения в любое агентство, продавцу недвижимости предложат показать документы на объект продажи, чтобы убедиться, что продавец на самом деле является собственником.

В этом нет ничего предосудительного. Но вот если агентство начинает настаивать, чтобы собственник недвижимости оставил им оригиналы документов до завершения сделки, как гарантию, что собственник не обратится параллельно в другое агентство, лишив их заслуженных комиссионных, тут стоит задуматься.

Дело в том, что в уголовной практике известны случаи, когда недобросовестные риелторы, после получения оригиналов документов проворачивали дело таким образом, что собственник оставался и без квартиры, и без денег. Ведь сделать «липовую» доверенность и продать недвижимость, имея на руках оригиналы документов, – далеко не самая сложная задача.

На самом деле, оригиналы документов надо лишь показать представителям агентства, а вот для работы им вполне достаточно копий.

Для того чтобы агентство начало работу про продаже недвижимости, необходимо заключить договор об оказании услуг. Законодательно форма такового договора не установлена, поэтому каждое агентство составляет его по-своему.

Естественно, что, составляя такой договор, агентство в первую очередь будет соблюдать собственные интересы. Часто договор предусматривает выплату комиссионных вне зависимости от того, была продана квартира или нет.

Вот лишь несколько примеров:

  • При составлении договора в нем указывается обязанность агентства провести определенное количество показов продаваемой недвижимости. Допустим 5 раз. После чего агент приводит пять человек, которые в принципе не собирались и не собираются ничего покупать. «Покупатели» заявляют, что квартира им не понравилась, после чего клиенту предлагают вновь оплатить услуги риелтора по показу недвижимости.
  • Договор заключается до совершения сделки. А вот за досрочное его расторжение предусмотрен немаленький штраф. После заключения такого договора агентству и делать-то ничего не надо. Несколько месяцев они тянут резину изображая неудачные поиски, в итоге продавец заявляет, что хочет расторгнуть договор. И вот тут ему показывают пункт о штрафных санкциях и выставляют солидный счет.
  • В договоре указываются штрафные санкции за продажу недвижимости минуя агентство. После чего агентство ожидает момента, когда продавец сам находит покупателя, и выставляет ему счет в размере агентского вознаграждения.

Учитывая, что на сегодняшний день конкуренция на рынке риелторских услуг весьма велика, всегда можно найти агентство, которое в максимальной степени примет ваши условия, а не будет навязывать свои. Не попадайтесь на удочку махинаторов.

Удачи вам и знайте свои права.

Почему я не пойду покупать квартиру в агентство недвижимости?

Сергей Шулик

В последнее время, продавая объекты недвижимости, не скрою, мое агентство работает в бюджетном сегменте, в основном на сделках с квартирами стоимостью до 8 млн. рублей, замечается все больше покупателей без агентов. В ходе разговоров с людьми, отказавшимися от услуг агентства по поиску квартир, сложилось определенное мнение, которое отражено в данной статье.

Итак, что обещают агентства, и чем могут быть недовольны клиенты?

Я постарался выделить основные моменты взаимодействия этих сторон, и вот, что получилось:

Визит покупателя в офис.

Покупатель приходит в агентство недвижимости со словами: «Я хочу купить 2-х комнатную
квартиру здесь, у метро
, — говорит он, — Сколько, по-вашему, она будет стоить, и что вы можете предложить?». Что отвечает риэлтор? «Да, конечно, сейчас, я посмотрю, что мы можем предложить…». Затем, как правило, риэлтор открывает одну из баз недвижимости, которая в его городе является ведущей (для Петербурга это сайты bn.ru и emls.ru, делает подбор вариантов из этих баз, распечатывает эти данные с сайтов, и демонстрирует клиенту (иногда делая этот так, чтобы клиент не узнал, что эту информацию он может легко получить сам в интернете).

Полагаясь на эти данные, риэлтор объявляет примерную стоимость квартиры, которую покупатель хочет приобрести, интересуется, за счет каких средств будет приобретено жилье, а также записывает
дополнительные пожелания клиента, после чего, в случае, если клиент соглашается сотрудничать с агентством, поясняет, что теперь ему нужно потратить некоторое время, иногда это может быть даже 1-2 дня на обработку представленнойинформации, чтобы позвонить всем продавцам, указанным в рекламе, узнать, подходит ли объект под все требования клиента и под его текущую ситуацию, с
учетом его средств для покупки, и назначить просмотры отобранных объектов.

Поиск вариантов.

Далее, риэлтор действительно выполняет свою работу – звонит продавцам, и назначает просмотры. Как правило, 3-5 просмотров на один день (те, кто совсем не думают о своих клиентах, назначают и больше), но, на мой взгляд, это издевательство над клиентом: даже риэлтор с опытом не всегда может запомнить характеристики объектов, которые он смотрит за один вечер, если их больше пяти.

По договору на поиск риэлтор, как правило, обязуется показать не более 10-15 объектов. Редко, когда кто-то показывает больше. «И этих должно хватить, чтобы сделать выбор» — так рассуждает классический риэлтор. И ему не важно, что на рынке может быть представлено 40-50 квартир, а он покажет своему клиенту не более 20% от рынка.

Но вот какие объекты покажет агент?

«Я отобрал для вас самые лучшие варианты», — скажет он клиенту. Но чаще всего за этими словами скрывается следующее: «Я отобрал для вас те квартиры, с которыми 1) будет легкая для меня сделка (квартиры в прямой продаже); 2)до кого я смог дозвониться (чтобы не тратить свое драгоценное время и не перезванивать по два раза) 3) квартиры моего агентства и знакомых риэлторов (ведь там я смогу договориться о дополнительной комиссии со стороны продавца)

Как правило, чтобы найти 10-15 квартир к просмотру, риэлтор использует одну, максимум две базы недвижимости, и недоиспользует большое количество досок объявлений и других ресурсов для поиска недвижимости.

Итог: Клиент недополучает информацию, видит «искаженный» рынок, который ему представил агент. Он покупает, то, что ему предлагают на выбор из ассортимента, который в несколько раз больше предложенного. Покупателя попросту ограничивают в выборе. А он за это платит деньги.

Просмотры объектов.

Классический риэлтор универсален. Сегодня он продает загородный дом в 100 км от города, завтра показывает пентхаус в центре города, а на следующий день ходит с клиентом по просмотрам 1-комнатных квартир на окраине.

Встречаясь с клиентом на одном из объектов, с целью показать еще несколько, риэлтор ошибается в названиях улиц, зачастую не знает дорогу к домам, заходит не в те дворы, не знает номера квартир
(ему их говорят коллеги только перед просмотром), и т.д., т.е., показывает полную некомпетентность (имеется в виду незнание рынка), он сам видит все эти квартиры впервые. Возникает вопрос: как он, как профессионал, может давать советы клиенту по выбору и покупке этих квартир?

Торги.

Наконец, покупатель определяется с выбором. Наступает долгожданный момент переговоров о цене. А ведь «переговоры о цене» многие риэлторы вносят в список услуг, предоставляемых клиенту и увеличивающих их ценность, равно как и стоимость. «Мы грамотно проведем торги на объекте, зачастую, только это окупает стоимость наших услуг» — говорят они.

Итак, клиенту понравились две квартиры, и попросил риэлтора попробовать снизить цену, чтобы окончательно определиться с выбором. Клиент спрашивает своего агента, какая из квартир будет лучшей покупкой…

Здесь я прошу внимательно отнестись к этому вопросу.

Кого он спрашивает? — Профессионала. Клиент хочет услышать профессиональный ответ. А слышит ответ от человека, который сам впервые видит квартиры, отобранные на поиске, от человека, который, получается, сам видел не более 20% рынка!

Риэлтор не знает рынок, не знает квартиры, которые продавались на рынке до того, как к нему в офис пришел клиент, соответственно, он не может сделать качественный анализ, и не может гарантированно сказать клиенту, выгодна ли покупка на сегодняшний день или нет. Все, что он
может, сказать, это то, что по сравнению с другими 15 квартирами, которые они вместе смотрели (а иногда смотрел только клиент), эта – самая лучшая.

Проверка, аванс и выход на сделку.

Мы приближаемся к кульминации риэлтерских услуг по поиску квартиры. Осталось совсем немного – проверить объект (опустим подробности этой проверки), и убедиться, что готовность документов, заявленная в рекламе, соответствует действительности.

Читать также:  Изменение места жительства ребенка определенного судом

Если вам кажется, что это вопрос одного телефонного звонка, вы ошибаетесь. Зачастую, бывает, что проходит несколько дней, а то и недель, пока не станет ясно, можно совершать сделку в отношении выбранного объекта, или нет.

Здорово будет, если объект подойдет клиенту по всем параметрам, включая готовность документов, и проверку банком… Но практика показывает, что больше половины сделок срывается как раз на этом
этапе.

А дальше что? Риэлтор предлагает вернуться ко второму выбранному варианту, но уже бывает поздно. Тот объект уже продан, или снят с продажи, не важно. Сейчас его не купить.

И, о горе! Поиски начинаются снова…

Что имеем в итоге?

Обычно, перечисляя этапы взаимодействия риэлтора и клиента, в конце списка перечисляются преимущества и выгоды, которые получает клиент.

Сегодня хотелось бы остановиться на том, что клиент не получает:

1. Больший выбор.(Зачеркнуть) Клиент ограничен в выборе, сам он мог бы посмотреть, возможно, больше вариантов, возможно, другие варианты, но факт – он делал бы это на свое усмотрение;

2. Организованные просмотры. (Зачеркнуть) С одной стороны, клиент сэкономит время на звонки продавцам квартир, с другой стороны, есть шанс, что он получит множество «ненужных» просмотров абсолютно «ненужных» ему квартир;

3. Гарантий лучшей цены. (Зачеркнуть) Когда риэлтор знает рынок – это замечательно. Но на практике, мы видим совсем другое. Классический риэлтор стремится знать «все обо всем», и цены на рынке отслеживать, и изменения в жилищном кодексе, в итоге, бывает слаб и в том, и в другом. Незнание рынка, а в данном случае, я имею в виду, незнание объектов, которые могли быть предложены клиенту, их цен, и динамики изменения этих цен на протяжении их экспозиции, а также, в некоторых случаях, информацию о стоимости ранее проданных квартир на этом рынке за определенный период времени, приводит к тому, что риэлтор не может уверенно сказать, насколько выгодной является покупка выбранной квартиры для клиента.

4. Экономия времени. (Зачеркнуть) Сэкономленное на звонках по рекламе время с лихвой компенсируется тем, что проверяется объект только после того, как пришлось пожертвовать остальными, сделав выбор в его пользу. Потеря времени, а это может быть одна, или две недели, может сказаться не только на настроении покупателя, но и на самой покупке, иногда сроки значат для клиента очень много, допустим, когда одобрена ипотека, или нужно использовать субсидию. Потеря такого количества времени может быть фатальной для клиента.

Я не затрагиваю момент «сопровождения сделки», «юридической чистоты», и т.п., потому как давно уже не вижу заявленной ценности в этих словах. Я подчеркнул слово «заявленной», конечно ценность есть, но, зачастую, она подается с большим количеством пафоса со стороны риэлторов.

Эпилог.

Несложно понять, почему услуга риэлторов по поиску жилья обесценивается из года в год, и все меньше покупателей обращаются в агентства недвижимости, чтобы приобрести жилье. Риэлторы как будто сами не хотят работать с покупателями. Повторюсь, это мнение сложилось после разговоров
с теми, кто отказался от слуг агентств по поиску недвижимости. Оно ни в коем случае не отражает моего отношения к риэлторам в целом, хоть заголовок и звучит «от первого лица».

Что можно сделать, чтобы исправить такую тенденцию? Есть ли такая тенденция в принципе, или это плод моего воображения? Что могут сделать агентства, и, главное, сами агенты, чтобы повысить ценность своей услуги не на словах, а на деле?

Прошу ответить тех, кому есть, что сказать, а остальных критиковать мой пост, друзья!

Покупаем квартиру в новостройке: напрямую или через риэлтора?

Действительно ли выгоднее покупать квартиру напрямую у девелопера или это миф? Об этом мы расспросили сегодня экспертов.

Источник изображения: Фотобанк Лори

Некоторые люди считают, что, покупая квартиру, вполне можно обойтись без риэлтора. А приобретать квартиру в новостройке выгоднее напрямую у застройщика. Это мнение настолько распространенное, что мы решили выяснить, действительно ли риэлтор – лишний элемент в цепочке между застройщиком и клиентом? И является ли мнение о том, что покупать квартиру в новостройке выгоднее у девелопера напрямую, всего лишь мифом?

Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп» считает, чтопреимущества обращения напрямую к девелоперу, безусловно, есть. «Первое и неоспоримое – получение информации о проекте из «первых рук». Менеджеры по продажам девелопера лучше знают продукт своей компании, постоянно находятся на объекте, а значит, могут в любое удобное для потенциального покупателя время организовать показ объекта и предоставить всю необходимую информацию. Они являются лицом компании, поэтому, как правило, качество обслуживания находится на высоком уровне. У крупных девелоперов существуют собственные службы качества обслуживания, которые контролируют уровень работы менеджеров по продажам. Покупатель получает информацию «из первых рук» по этапам и срокам строительства, условиям покупки. Есть возможность лично познакомиться с компанией и всеми ее проектами, составить свое мнение в целом о репутации застройщика.

Второе преимущество покупки квартиры или дома напрямую у девелопера заключается в том, что покупатель зачастую может получить более гибкие и привлекательные условия, начиная от скидки и заканчивая графиком платежей. Однако это распространено в основном на рынке высокобюджетного жилья, где в каждом конкретном случае действует индивидуальный подход к клиенту. В массовом сегменте возможны только сезонные скидки, которые распространяются для всех, а не избранно, и составляют, как правило, 5-10%», – рассказал эксперт.

Но всегда ли лучше покупать у девелопера, если речь идет об удобстве клиента? Далеко не все знают, как устроен рынок жилья, какие бывают варианты и как устроена схема купли-продажи. Человеку надо самостоятельно проделать большую работу, начиная с обзвона застройщиков, сравнения цен и условий продажи, а также характеристик объектов. По мнению Марии Литинецкой, здесь точно необходим эксперт, которым и станет грамотный риэлтор. «Обладая знаниями и опытом, он, прежде всего, даст вам куда больший выбор, предостережет от покупки заведомо неликвидного варианта, поможет сравнить технические характеристики разных объектов, что позволит предварительно просчитать вероятные дополнительные вложения, прокомментирует финансово-юридическую схему сделки, сформирует целостную картину рынка и конкретного объекта в ней. Все это необходимо для принятия правильного коммерческого решения, которое в итоге делает сам клиент.

Кроме того, как правило, риэлторы предлагают своим покупателям более качественное постпродажное обслуживание. Агентство чаще всего выполняет роль «одного окна», решая намного быстрее оформительские вопросы – регистрация договора долевого участия (при покупке) и оформление свидетельства о праве собственности (когда дом построен).

Для застройщиков регистрация ДДУ и оформление свидетельств о праве собственности – это непрофильная деятельность. Многие из них вообще предпочитают не нагружать себя процедурными сложностями, поэтому не берут на себя обязательств по оформлению прав собственности, а только регистрируют ДДУ. Тогда как покупателю удобнее сразу заключить договор на обе услуги, чтобы избежать проблем в дальнейшем. Самостоятельное оформление свидетельства о праве собственности – крайне сложная процедура именно с бюрократической точки зрения. Кроме того, она может растянуться на длительное время – 2-3 года.

Покупая квартиру у риэлтора, покупатель сразу получает весь пакет сопутствующих услуг – и регистрацию ДДУ, и оформление свидетельства о праве собственности. При этом у риэлтерской компании, как правило, богатый опыт в оказании подобных услуг, они знают все «ходы-выходы». Тогда как при работе с девелопером покупатель может столкнуться с бумажной волокитой и затягиванием сроков получения документов», – рассказал эксперт.

По словам генерального директора компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Софьи Лебедевой, «условия покупки новостроек у застройщика и в агентстве недвижимости ничем не отличаются, поскольку крупные агентства, в частности «МИЭЛЬ-Новостройки» реализуют квартиры на тех же условиях, что и застройщик. Физическое лицо агентству ничего не переплачивает, поскольку агентство оказывает услугу застройщику.

Цена может различаться только в том случае, если к покупке новостройки агентство предлагает дополнительные услуги, к примеру, регистрация договоров или оформление прав собственности. Цена покупки будет отличаться именно на эту стоимость дополнительных услуг.

При покупке у застройщика покупатель получает возможность познакомиться непосредственно с первоисточником проекта.

При покупке через агентство недвижимости покупатель получает следующие преимущества:

1. Крупные риэлторские компании проводят полную юридическую экспертизу проекта, проверяют документы на соответствие действующим правовым и юридическим нормам.

2. Как правило, агентства привлекают к проекту дополнительные варианты покупки. Например, мы аккредитовываем проект в большом количестве наших банков-партнеров. Это, с одной стороны, свидетельствует о юридической чистоте проекта, поскольку банки относятся очень педантично к проектам, которым предоставляют аккредитацию. С другой стороны, покупатель получает возможность воспользоваться различными программами ипотечного кредитования.

3. Агентство недвижимости предлагает покупателю оформление права собственности, у застройщика такой отдел может отсутствовать», — рассказал эксперт.

Галина Фабрицкая, начальник отдела компании «Пересвет-Недвижимость» говорит еще об одном преимуществе покупки квартиры через агентство – оно может предложить ряд дополнительных услуг и одна из самых популярных – «Взаимозачет», которая позволяет с помощью риэлтора обменять старую квартиру на новостройку.

«Высокая популярность услуги обмена вполне объяснима, альтернативные сделки по-прежнему доминируют на рынке недвижимости столицы. Реализация уже имеющегося жилья позволяет значительно улучшить условия проживания, а услуга «взаимозачёт» сокращает не только время, но и общие финансовые расходы покупателей. В данном случае риэлторы не только оценивают, и реализуют квартиру на вторичном рынке, но и одновременно бронируют для покупателя подходящий вариант недвижимости на рынке новостроек. Организация взаиморасчетов между Продавцом и Покупателем, а также сбор всех необходимых документов для сделки, государственная регистрация договора купли-продажи и перехода права собственности осуществляется тем же агентством.

Большинство покупателей пользуются услугой «Взаимозачёт» с целью увеличения жилой площади. Квартиры в новостройках, как столицы, так и области имеют более удобные планировочные решения, просторны и комфортны», – рассказал эксперт.

Итак, мы выяснили, что информация о том, что выгоднее покупать квартиру напрямую у застройщика, так как можно сэкономить на комиссии риэлтора – это всего лишь распространенный миф. Обращаясь к маклеру, покупатель ничего не переплачивает, но получает эксперта, который заинтересован подобрать для него наиболее качественный вариант и будет в течение всего процесса отстаивать интересы клиента.

Ссылка на основную публикацию
Adblock detector